“賣不掉”的恒大中心 香港灣仔著名物業重上貨架

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2022-09-26 23:30

  • 無論投資者們如何選擇,每當恒大中心傳出出售消息,市場便會樂此不疲地攪起波瀾。

    觀點網 “灣仔著名物業”——中國恒大中心的賣家尋覓遊戲還在繼續。

    國慶前夕,位于香港灣仔的中國恒大中心大樓再次進行放售,目前由第一太平戴維斯獨家代理出售,10月底截標。

    對此,第一太平戴維斯方面特别提及,參照恒基兆業地産于2017年投得的美利道項目,呎價約5萬港元,總價約323.8億港元;另一個于2021年投得的中環海濱3号用地,則以呎價約3.1萬港元,總價508億港元成交。

    “今次標售的恒大中心,座擁全海景及三面單邊樓面,無論長遠投資或考慮重建,投資者都不容錯過。”

    事實上,無論投資者們如何選擇,每當恒大中心傳出出售消息,市場便會樂此不疲地攪起波瀾。

    這一次也不例外。

    “賣不掉”的著名物業

    前身為美國萬通大廈,坐落于香港灣仔告士打道38号,中國恒大中心從落地之初便備受關注,項目占地面積2138.8平方米,總建築面積3.21萬平方米,樓高94.85米,總計26層,租戶涵蓋大型國際汽車公司、保險公司、跨國企業。

    作為地處香港核心區域的項目之一,彼時的萬通大廈出租率高且收入穩定,市場消息均稱其升值潛力相當龐大。因此,在2015年放售時,這宗項目吸引了3家企業争購。

    最終,恒大集團以125億港元的價格從華人置業購入這宗項目,還“一不小心”創了紀錄——2015年香港最大額商廈買賣、香港商業大廈中每平方英尺最高單價紀錄。

    自此,恒大集團将其改名為中國恒大中心,成為當時内地為數不多在香港擁有整棟寫字樓的企業。

    當時交易采用分期付款方式,華人置業在簽訂買賣協議後五日,先收取一成訂金12.5億港元,繼而在成交後收取三成的37.5億港元;剩余六成余款則分期6年支付,也就是說,恒大每年需支付12.5億港元的金額。

    恒大集團大手筆入手的背後,打的是抵押融資算盤。雖說企業用不動産抵押進行融資的行為不少見,但還在分期付款的大樓項目進行資本化操作确實不多見。

    細數中國恒大中心被抵押的路程,最早可以從2016年11月說起,往後的2018年、2020年均有被抵押登記的情況。

    而後,恒大流動性危機逐漸浮出水,作為其最著名的資産之一,中國恒大中心多次被傳出售消息。

    2021年8月,恒大集團首次開出156億港元的意向價格,尋求恒大中心接盤方,又與越秀地産接洽談判,項目價格降至105億港元,最終交易因越秀地産“對恒大财務狀況的擔憂”被擱淺。

    直至今年7月底,恒大中心再傳出售消息,彼時市場估值約90億港元,已經低于7年前買入價格的三分之一。

    如此低價,引來了一批意向商,其中便有長實集團。

    “流離失所”的置換籌碼

    在長實坐實收購意向後,市場開始熱烈讨論起“李嘉誠到底是不是恒大的白衣騎士”?

    然而還沒辯出個是非,交易漩渦中的恒大中心突然被中信銀行以債權人的身份接管,並通知恒大集團,已任命接管人Alvarez&Marsal接管恒大中心。

    直至今日,中信銀行放售恒大中心,間接性又給足了長實集團以及背後的李嘉誠話題性。

    其實,縱觀李嘉誠旗下的全球投資布局,基本都是“放長線戰略”,其房地産投資業務也有相當一部分與金融套利息息相關,對于恒大中心的收購考量,則應更多傾向于其坐地香港中心區的商業價值。

    正如2015年恒大集團收購這宗項目時于公告中的解釋:“該物業位于香港商業、旅遊及交通的核心區域,未來具有巨大升值空間,且将極大地提升集團在香港及國際市場的企業形象。”

    因此,對于長實集團來說,入標恒大中心的投資邏輯並未改變,走的還是“人退我進”之路,想的還是“投資回報”之事,從年初業績發布會李澤钜那句“大風大浪時照樣可以賺到錢”便可窺見一二。

    對此,獨立房地産評論員紀言迅認為,長實集團目前對于香港商辦資産的投入性並不是很高,對于恒大中心這筆交易的态度並非志在必得。

    從市場來看,今年香港商辦市場不容樂觀。第一季度,主要零售地區租金全線下挫,銅鑼灣按季下跌約4.5%,其中旺角地區的空置率甚至上升至16%。彼時,市場消息認為,随着疫情轉趨穩定,香港整體鋪位租金下跌空間不算太大,並有望逐漸複蘇。

    截至2022年上半年末,香港商辦市場空置率為11.9%,為2003年第三季度以來最高水平,有980萬平方英尺空置。高力國際(Colliers)統計,截至8月,香港高檔寫字樓空置率已升至12.3%。值得注意的是,7-8月是寫字樓傳統租賃淡季,在經濟、疫情等多方面影響下,部分企業也在計劃減少辦公面積,需求進一步下降。

    此外,最近随着美聯儲持續加息,恒生、匯豐、中銀香港、渣打四大銀行全部完成按揭利率上調,這番調整也會與香港樓市相挂鈎。

    也就是說,未來香港樓市的波動仍然會持續,樓價、租金搖擺不定。

    獨立房地産評論員紀言迅對觀點新媒體表示,目前香港中環灣仔地帶的商辦項目空置率空前的高,伴随着這種背景,未來恒大中心商業前景還很難說。

    早前于2022年3月,中國恒大集團召開債權人電話會議時表示,前期已将香港恒大中心用于擔保銀團貸款,為妥善應對銀團貸款的償付壓力,並減輕貸款産生的利息成本,正在與潛在有實力的買家進行接觸洽談,通過資産出售方式償還銀團貸款。出售回籠資金的結余部分,将優先用于緩解境外流動性的問題。

    從兩次出售失敗到如今再次放售,恒大中心早已從原先恒大集團為之驕傲的商業地標變為“流離失所”的置換籌碼,而它的去向如何,也只能由市場來定奪了。

    撰文:趙焓璐    

    審校:徐耀輝



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