北京三批供地攬金500億：底價後迎熱度 中海、建發大手筆奪地

觀點網 9月23日，北京第三批集中供地圓滿收官，18宗地塊全部成交，總成交價500.295億元。

至此，北京2022年三次集中土拍的總成交額為1480.115億元。

據觀點新媒體了解，本次土拍共出讓18宗地塊，分别為豐台區4宗，海澱區3宗，房山區、順義區、密雲區各2宗，經開區、通州區、石景山區、大興區、昌平區各1宗。土地總面積約74.8萬㎡，總建面147.5萬㎡，起始價471.7億元。

就拿地情況而言，除了昨天10宗地塊僅1家報名而全部底價成交外，今天的8宗地塊全部溢價成交。

本次土拍的平均溢價率為6.06%，相較于第一輪集中供地的4.46%、第二輪供地的5.35%，本輪土地拍賣溢價率達到最高值。

其中，海澱區西北旺鎮0013地塊、海澱區西北旺鎮0015、0016地塊、豐台區造甲村6031、6039地塊、豐台區槐房村和新宮村NY-011B地塊均觸及價格上限，最終由搖号競得，溢價率15%。

值得注意的是，于本次土拍競買規則中，多采用地價-現房-搖号（高標）或地價-搖号（高標）。

上述四宗達最高限價的地塊中，就有0013地塊、0015和0016地塊、6031和6039地塊達上限後進入競現房銷售面積環節，分别競至3.6萬㎡、4000㎡、7000㎡現房銷售面積。

成交中的兩極分化

和北京的首輪和次輪土拍相比，本次土拍的成交情況更顯得冷熱分明，既有10宗地塊僅1家報名，也有海澱、豐台等熱門地塊引起房企競相争奪。

不過就總的成交情況而言，本次土拍顯然有更大的熱度。

報名房企方面，此次超過20家開發商和聯合體參與競拍，既有華潤、中海、金茂、保利等央企，也有北京城建、首開等本土國企，以及持續深耕北京的綠城等企業。

本次集中供地分兩天進行，第一天的情況相對冷清。9月22日出讓的10宗地塊，因只有1家競選，全部1輪報價後便迅速底價成交。

就競得的企業而言，華潤置地+中鐵置業+興創置地聯合體競得該日土拍金額最大的地塊--大興區西紅門鎮DX04-0102-6013地塊。此外，龍湖+天竺房地産聯合體底價24.3億元摘得順義區順義新城第1街區SY00-0001-0320地塊R2二類居住用地，為該日土拍金額第二大。

此外，亦莊博潤置業、葛洲壩等也進行了聯合拿地。可以看到的是，此次土拍在一定程度上仍然延續了第二批集中供地的聯合體拿地形式。

而本次土拍相比于前兩次最大的特點還在于，熱門地塊所帶動的企業的拿地積極性。光是今天（9月23日），中海就大手筆連拿三地，包攬海澱區西北旺鎮0013地塊、海澱區西北旺鎮0015、0016地塊、豐台大紅門0004地塊。

其中西北旺鎮0013地塊在觸及現房銷售面積上限後，僅中海、海開參與搖号，最終，中海憑41.975億元+3.6萬㎡現房銷售面積斬獲該宗地，住宅樓面價5.85萬元/㎡，溢價率15%。

經歷過0013地塊的激烈競争，0015、0016地塊的競價節奏明顯放緩。海開依舊積極帶頭舉牌50.25億元，後經其他房企報價後，觸及最高限價進入競現房銷售面積環節，舉牌4輪後，其他企業不再報價。最終中海以55.775億元+4000㎡現房銷售面積斬獲該宗地，住宅樓面價5.49萬元/㎡，溢價率15%。

豐台大紅門0004地塊的成交則相對輕松，僅報價5輪，中海即以49.7億元競得宗地，樓面價5.25萬元/㎡，溢價率4%。

至此，中海在本輪土拍中以總拿地金額147.45億元奪魁，成為本次北京集中供地的最大赢家。

除了中海的大手筆拿地之外，建發也在今天連拿兩宗地塊，以總拿地金額66.47億占據榜單第二，競得地塊分别為豐台區槐房村和新宮村NY-011B地塊、昌平區生命科學園及“北四村”6004、6005地塊。

其中，豐台區槐房村和新宮村NY-011B地塊為經過17輪競價後，建發觸及上限價格最終以33.81億元拿下地塊，溢價率15%，成交樓面價約4.9萬元/㎡，住宅銷售指導價8.3萬元/㎡。昌平區6004、6005地塊則因為爆冷，最終由建發以一手報價32.66億元斬獲。

此外，海開也如願53.18億元摘得海澱區西北旺0019、0018地塊，首開38.3億元摘得豐台區西三環造甲村地塊，金茂38.1億元摘得豐台區大紅門0008地塊。

預申請與國企托底

與之前土拍還存在的不同之處在于，本次集中供應18宗地塊全部成交，而北京第二批集中供地流拍3宗，首輪18宗也有1宗未成交。

全部順利成交的背後，釋放的是整個市場利好的信息，或許也是土拍政策幹預下達成的結果。

據了解，本次拍出的18宗地中，就有15宗出自預申請，而僅有豐台造甲、梨園和順義平各莊3宗未出現在預申請中。

而從地塊預申請開始，再到各區的土地推介，整個過程變得越來越透明，房企之間似乎也有了更多的底氣。

對此，合碩機構首席分析師郭毅向觀點新媒體表示：“通過預申請的方式能夠給企業更多機會了解地塊的禀賦資源和規劃條件，以及對地塊未來的一個市場定位，保障企業繫統地進行研究，從而在競拍上有了更多時間上的可能性。”

除了企業自身更願意去參與競拍，郭毅也談到預申請更為地塊的出讓創造了一個先決條件。她表示，不同地塊之間可能存在不同的價值判斷，從而導致存在一定的争議性，而提前鎖定則避免了可能的流拍現象。

而另一方面，國企和央企的積極拿地也給市場打了一針強心劑。就今日而言，民營企業僅龍湖、潤澤參與報名，其中僅龍湖競得順義新城1宗地塊，國央企依然是拿地主力。

此外，本次第一天土拍中，民企僅龍湖以聯合體形式補倉，經開區、密雲等出現區屬國企托底的局面。

對此，有知情人士透露，國企央企融資成本較低，對競現房銷售面積的土地拍賣規則适應性更強。

據統計，北京第三批次18宗地中有13宗設置了競現房銷售面積環節，比如海澱永豐産業基地3宗地塊、豐台大紅門、房山、大興、順義等地塊。最終3宗地進入競現房面積環節。