美銀證券料内地樓市「硬着陸」應可避免

觀點網訊：8月15日，美銀證券發表中國資本市場策略報告表示，指近期市場情緒轉為悲觀，新冠疫情反復及地緣政治緊張局勢降低了市場的情緒，該行走訪資深的内地及香港投資者，均表示擔心房地産市場動蕩會在短期内導致「硬着陸」，或者在長期内會出現日本式的資産價格長期下跌和銀行危機，指投資者所關心的問題，已從「GDP增長是否仍是政策重點」轉至到「中國人是否仍會購買房地産」，再到「内銀是否會進行資本重組」等，相關投資暫均表示無考慮到「牛市」的情境，但該行指在歷史上往往是市場觸底的迹象。

就内房政策方面，該行認為，鑒于中國的高債務杠杆、對房地産行業的過度依賴以及人口老齡化，房地産去杠杆是正确的做法，並指去杠杆将不可避免地導致短期陣痛(如經濟增長放緩、違約率上升)，並指當下政府似乎下定了決心。迄今為止，中國沒有采取任何自上而下的重大寬松政策，而是專注于由地方政府主導的個案解決方案。如果短期内房屋銷售沒有改善，該行認為需要更多自上而下的政策放松。由于中國仍有足夠的政策杠杆來刺激房地産需求，如降低抵押貸款利率、降低首付、放寬二套房和抵押貸款等，該行認為内房市場「硬着陸」的情況是可以避免的。

就有市場人士擔心内房問題會否發展至以住日本曾經歷的危機，該行認為中國銀行在過去11年預測市賬率估值，從1.2倍下調至0.4倍，認為銀行體繫也已做好準備。與1980至1990年代的日本銀行相比，中資銀行的資産/股權杠杆率更低、撥備覆蓋率更高、撥備前盈利能力更強，其估值已經反映了風險。此外，中國封閉的資本賬戶和持續的信貸創造或能夠支撐房地産價格。如果中國能夠在房地産領域實現平穩的「供給側改革」，未來的經濟增長可能會放緩，但會更加健康。随着時間的推移，綠色經濟(例如電動汽車)和先進制造業可能在GDP中發揮更重要的作用，該行仍預計中國今年下半年資本市場反彈，並建議投資者逢低增加長期增長闆塊。

美銀證券指在「極度熊市」的情境下，如果50-60%的内房開發商(基于預售市場份額)陷入困境，並且其中50-60%的項目停滞不前，則可能會影響25-36%的預售抵押貸款，即料約3萬至4萬億人民币左右，料這将使内銀的不良貸款率增加1.5至2.1%。行業不良貸款率幾乎翻倍，從目前的1.7%上升到3-4%，不良貸款覆蓋率将從200%下降到約100%，這将是顯著的，但認為不是繫統性風險。

如果僅考慮據内媒報道停滞的約270個項目，受影響的建築面積僅為約5,000萬平方米，完成這些項目所需的資金短缺僅為約1,000億元人民币。如果擴大範圍，考慮到全國範圍内可能存在風險的項目，有研究估計暫停率為3.85%，總建築面積為2.31億平方米。相應的資金短缺将上升至約5,000億元人民币。在極度悲觀的情況下，假設50%的開發商陷入困境，最終将有50%的項目暫停，受影響的總建築面積約為8.31億平方米，資金短缺為1萬億至2萬億人民币。即使采取極端情況並假設資金短缺，指2萬億人民币資金短缺，也可能會在地方政府、銀行以及潛在的供貨商和中央政府之間分擔。