博鰲産業科技大會 | 周波：新經濟驅動的ESR與未來風口

周波（ESR中國首席運營官）：剛才聽了趙總的演講，非常精彩。

今天我花15分鐘時間簡單跟各位介紹一下ESR的基本情況，題目是“由新經濟驅動”。里面有兩個關鍵詞，一個是新經濟，ESR是由新經濟驅動為主的，所謂新經濟就是主要由新的物流地産和數據中心，以及生物醫藥中心等等新經濟驅動資産的構成。

另外相比之下，什麼是舊經濟呢？就是各位比較熟悉的傳統的辦公樓和商業項目，我們的資産管理規模也比較大。另外一個是亞太區，我們主要的資産在亞太區，遍布了亞太區GDP95%的地區和國家，另外我們有84%的資産配置在亞太區的。

在我們的資産配置里面有1400億美元，其中590億美元是來自于新經濟的，其中還有100億美元左右的在建的開發項目，同時有數據中心項目儲備1200兆瓦。

在資産的配置方面，我們和私募的投資人形成的私募投資基金的規模有950億美元，已經上市的不動産投資信托（REITs）規模有450億美元，這兩項加在一起總體的管理規模是1400億美元，其中61%是永續和核心資本的，包含14個已經上市的不動産投資基金，其中有一部分新經濟的成分就是來自物流地産跟數據中心，另外有大量的是來自房地産舊經濟，也就是寫字樓跟商業地産。目前我們是全球第三大已經上市的資産管理平台，管理資産規模有3570萬平方米，有85%在亞太區。

在座的朋友大部分來自傳統的地産行業，也有一部分來自新經濟的地産部門，我們是為我們的資本合夥人設立的一個全面一體化的閉環解決方案生态繫統，也就是說不管我們的投資人來自各個國家的退休金、主權财富基金、保險公司，我們給他們提供了一些很好的新經濟投資方向，同時為他們的退出找到一個非常穩定的渠道，這也就是從投融管退一體化的為投資人帶來一個閉環式的發展，帶來穩定而可觀的回報。

下一頁是我們在亞太地區的主要國家，分布在日本、中國大陸、香港、澳大利亞、新西蘭、東南亞，包括馬來西亞、泰國、印尼等等，還有韓國、印度、美國、歐洲。但是我們在新經濟的闆塊，在美國和歐洲沒有，不像普洛斯在美國和歐洲都有物流地産和數據中心的布局，我們的新經濟的布局主要還是在亞太地區。

但是在上市的房地産投資信托基金、傳統的房地産基金和基礎設施方面，在亞太地區和歐美都有布局，其中在香港和新加坡的比例非常大，所以ESR是一個綜合性的房地産管理平台，其中包含了新經濟地産和傳統的商業地産，以及寫字樓地産。

我們公司在去年做了一個合並，以原來ESR為主體的香港上市主闆公司和新加坡為總部的，以傳統房地産為主的房地産管理基金進行合並，所以變成了一個新經濟和傳統地産管理綜合性的全球的公司。

新經濟和中國房地産業務的主要趨勢，受到新增供應回落、疫情反復等多重影響，2022年第一季度全國物流地産市場淨吸納量同比下降64%，短期的振蕩並未撼動投資者對該類物業的信心，市場情緒保持謹慎樂觀。

物流地産投資的流動性将在養老基金、保險基金以及國家主權基金等境内境外核心資本等入場後進一步提升。物流地産投資者在區位部署上應采取多元化的策略，以避免受防控政策中片區化管理的掣肘。

後疫情時代，需謹慎選擇零庫存模式，在選址物流倉儲設施及園區時，要及早考量周邊環境、政府開發等規劃因素。倉庫自動化與端到端的數據可視化這兩種技術或成為企業物流在後疫情時代中制勝的有效手段。

中國對全球經濟和供應鍊日趨重要，這是一個基本情況，在疫情以後中國是恢復經濟最快的國家，目前一直保持相對比較高的GDP增長率，同時在全球貿易的份額也是逐年提高，在不斷變化的國際政治環境中要保持這樣的增長率跟供應鍊的重要地位，還是需要所有人的共同努力。

為什麼新經濟和物流地産等資産管理和配置模式非常重要？這基本上跟消費、可支配收入有關。根據摩根士丹利的統計和預計，從2019年中國人均可支配收入6000美元到2030年會達到1.3萬美元，年復合增長率是7.9%，中國個人可支配收入保持高增長态勢。

同時也預測到2030年中國的私人消費總額達到12.7萬億美元，與美國目前的市場規模相當，中國私人消費占國内生産總值的比重将提升到48%，創歷史新高，這也是為什麼這麼多人願意在國内市場發展，尋找更多投資機會的原因。

剛才趙總也提到了，中國物流地産的發展和中國電子商務、第三方物流的發展是密不可分的。在未來10年，電子商務的銷售總額占零售的滲透率還會進一步提高，到2020年，中國電子商務占總體零售達到40%，預計到未來，還會增長達到将近44.9%。

大家可以發現這個電子商務滲透率增速将會變慢，因為不可能達到高于50%或者60%、70%這麼一個比例，個人消費很大程度上還有一些服務性的消費，不僅是購物的消費，所以總是會達到一個天花闆的，所以在電子商務的發展過程中，在未來的這些年里面需要從一個粗犷的發展逐漸回歸到練内功的審慎而自律型的發展方向。

電子商務的發展大家都很清楚，因為中國是移動互聯網發展很快，跳過了桌面電腦的發展階段，所以彎道超車，超過了歐美原來的電子商務的普及程度，人人有個手機就可以直接進行購物了，所以說這也是中國在過去10年如何一下子變成全球電子商務市場最火熱，同時滲透率最高的國家。

從第三方物流角度，未來10年預計人均包裹增長量還要保持在15%，雖然目前在大城市生活的人收到的包裹已經很多了，但是未來這個速度還會繼續增加，跟電子商務滲透率未來10年只滲透5%同樣也是面臨一個未來增速變慢的問題，這一點大家要注意。

給ESR做一個小廣告，目前我們在全中國有資産面積920萬平方米，總的資産規模接近100億美元，開發儲備量有600萬平方，已經簽署備忘錄的可建面積有270萬平方，基金管理面積70%，也就是我們70%的資産是替金主LP來管理的，不管是開發基金還是城投基金，另外有30%左右是由上市公司自己的資産負債表進行投資的。在全國有111個物業，位于28個城市。

在這張表的右下角就是中國的基金概覽，中國有不少已經形成的包括開發基金和城投基金，其中一些主流的歐洲養老金、亞洲的主權基金，主流的國内國外的保險公司，都和我們建立了合作關繫。

既然聊新經濟驅動，除了物流地産跟數據中心之外，我們目前也搭上了生物醫藥産業地産的風口，這個需求的确是最近10年以至于未來10年增長非常快的，在全球生物制藥市場上，目前中國僅次于美國，預計中國将于2020年到2025年達到更高的復合增長率，達到8.2%的增長率，這個需求來自中國人口不斷地增多，其實人口並不是未來會增得更多，而是體量很大。

同時人口老齡化的趨勢是不可避免的，65歲以上老人從10年前的8.9%已經上升到2020年的13%，慢性病死亡人數也在增長，加上中國的城市化率從10年前的50%上升到60%多，城市化率的增高也對中國的生物制藥行業的需求和發展帶來契機，同時人均醫保支出也從10年翻了2.5倍，所以說未來這個行業的确是一個風口浪尖。

ESR目前也正在募集一個生物醫藥的基金，估計第一期規模是7億美元左右的資本金，也選了7到8個種子資産在進行開發的準備和收購的準備。

我就簡單跟大家介紹到這里，謝謝大家的聆聽