觀點與金地威新面對面:葛培健談産業園區未來

观点网

2022-08-04 18:31

  • “科技創新在現代化建設全局中居于核心地位,而産業園區恰恰是科技創新的重要載體。”

    編者按:在創造中尋求解決之道,從2022年開始,一個“新的行業”正在成型。

    當前,世界與中國迎來百年未有之變局,面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性,困難與考驗前所未有。

    此時,整體經濟及各行各業都進入了新的周期,房地産及由此衍生的全新生态體繫,要用最積極的态度,給今天的行業及相關産業重新定位,並尋求破解之道。

    作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業,作為穩住經濟的重要抓手,在新的周期,中國地産行業的企業領袖和精英們,如何創造新的未來?

    值此艱難時期,“2022博鰲房地産論壇”将繼續如期召開,觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人,傳遞信心與勇氣,講述他們的故事和思想。

    觀點網 “産業地産就是以經營性現金流為前提、政企良性互動的一門政治經濟學。”

    葛培健退休前工作于上海,先後是浦東建設、張江高科上市公司掌門人,並多次赴美學習,曾擔任園區資本聯盟執行主席、中國科創金融聯盟常務副理事長等職務。

    2021年10月,金地威新宣布任命葛培健為産業研究院院長。

    獨特的經歷造就了他對于産業變化及經濟發展的敏感,同時善于研究及分析。

    現今,科技創新在現代化建設全局中居于核心地位,而産業園區恰恰是科技創新的重要載體。我們希望傾聽葛培健從更長遠、更廣闊、更深層的視野,剖析解讀産業地産當前走勢及未來發展。

    7月18日,我們與這位産業戰略家進行線上面談,他視野寬闊、邏輯缜密又帶有細節,每個問題都會講出一個真實而又生動故事。

    轉變

    改革開放40多年來,産業園區經歷了不同階段的發展。

    1979年,以蛇口工業區建立拉開序幕,彼時多是負責來料加工、來樣加工、來件裝配和補償貿易;南巡講話後,作為“二代園區”之一的張江高科應時而生;而今,産業園區又來到新發展的轉型節點。

    “十九大”報告首次提出“現代化經濟體繫”概念,通過國内外經濟實踐經驗獲知現代産業是現代化經濟體繫的重要支撐。葛培健談到,從十大維度可以證明,中國已從城投時代進入了科創時代,也就是底層邏輯發生了深刻變化。

    最新數據顯示,2021年全年國内生産總值114萬億元,穩居世界第二,大約四分之一GDP來自于“園區經濟”;在我國東部地區,工業園區對區域工業總産值的貢獻已經超過50%。

    随着全國高新技術工業園區數量及規模的不斷增加,園區區經濟總量也在不斷擴大。2021年,全國169家國家級高新區預計全年營業收入超過48萬億元,同比增長12%左右;利潤總額4.2萬億元,同比增長17%左右。

    “科技創新在現代化建設全局中居于核心地位,'十四五'規劃明确了開發區在新發展格局中的”三主“定位,而産業園區恰恰是科技創新的重要載體。”

    “秦失其鹿,天下共逐之”,現在産業園區的發展情況是怎樣?葛培健分别從行業屬性、參與主體、發展區域等七個特點進行講述。

    行業屬性上,去地産化、全面回歸産業基礎設施屬性,核心是為産業提供服務的基礎設施、是産業的公共服務平台。

    葛培健表示,目前産業園區開發商大多數對産業空間的理解是類房地産化,而基于對産業本身生命周期的理解是很弱的,甚至是空白。

    “産業地産開發商不能只盯着房地産的土地和物業增值,而是要聚焦、賦能和分享産業全生命周期的成長。”

    顯然,産業地産從“空間提供商”向“時間合夥人”、“生态聚合者”加速轉型,對于原有人才結構、專業結構是一個颠覆性變化;面對人才需求量巨大的情況,葛培健強調“一人難求”,正如2017年時他發表的文章《國企争一流核心在人才》所介紹,不僅是國企,産業争一流核心也在于人才。

    發展目標上,超越單純産業園,向“産業+社區+文化”科創社區蝶變,“現在邏輯已發生改變,科創社區是吸引科創人才的一個非常重要的生态環境,體現了以城興産、以城聚人”。

    他指出,未來産業地産一定是專業成就産業,再次強調人才的重要性;同時還提到,華潤置地攜手中城新産業預留團隊20%股權,通過市場化選聘總經理,還有中國金茂入股宏泰發展、中國電子聯手普洛斯等,均是案例。

    葛培健認為,參與主體上,國資主導、民資助推的“國民共建”格局正在形成。“通過'地權+股權'、國集共建的模式,實現集體經濟的可持續發展,可能也是鄉村振興很好的切入點。”

    發展區域上,規模化擴張遇阻,區域深耕優勢顯現。因産業園區具有強烈的非標特性,不同區域的資源禀賦、産業屬性、政策特點、要素條件都有獨特性,葛培健表示,未來區域深耕模式優勢更為明顯。

    談到粵港澳大灣區對標大上海區域的觀點時,葛培健表示,兩個都是國家重點打造的區域,深圳與上海産業園區的模式不盡相同;為了避免在招商當中的瓶頸和痛點,前者更多是通用類型,後者則打造特色主題園區。

    葛培健指出,未來綜合性園區勢弱,特色主題精品園或成主流。園區功能上會有三大轉變:産業定位從綜合到主題,招商方向從寬泛到細分,産品形态從通用到專精。

    經營方式上,分割銷售日趨艱難,“全持有+資本化”蔚然成風。例如金地威新全自持園區資産模式,更能獲得地方政府和國際資本合作方的青睐,這是一個重要的競争力。

    資産模式上,葛培健指輕資産業務進入春秋時代,粗放式、不斷投拓擴張時代已過去,産業園區需要提質增效。

    “産業園區就是新型工業化和新型城鎮化協同發展的主戰場,是推動制造業高質量發展的主陣地,是創新驅動科技自立自強的主引擎。”他總結道。

    未來

    在集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導産業中,金地威新聚焦于“人工智能”與“生命科學”兩大産業領域,這是未來的發展趨勢,同時具有較強的融合協同性。

    葛培健直指,這是響應國家科技創新戰略,解決卡脖子技術的選項,不僅是從行業聚焦的角度,也是政府産業所往、金地威新所向,實際上是踐行國家科技創新戰略。

    在浦東建設、張江高科任職期間所創造的成就,肯定了外界對于他的信服;同時工作生涯中全覆蓋三大先導産業,也鮮少有人能與之匹敵,而且常常受邀在大講堂作專題報告。

    調整勢在必行,未來發展也逐漸明朗,這給産業園區帶來了新的可挖掘潛在價值。

    另一方面,疫情影響下産生了新的生活和工作方式--閉合生産、智慧辦公、雲上交流等,葛培健延伸表示,産業園區運營智慧化,智慧園區或數字化園區可以說是不二的選擇。

    華為《未來智慧園區白皮書2022》中提到,園區1.0向園區2.0躍遷,數字平台是園區“發展級”的先決條件;當平台能力、數據積累和應用發展到高級階段,AI融入園區的方方面面後,智慧園區将再次迎來質變,發展到智慧園區3.0階段。

    巧合的是葛培健今年還擔任華為智慧園區白皮書2022年版編寫指導。

    他續指,未來的潛在價值還在于打造特色主題園區,以及追求租金外的多元收入。

    金地威新在全國擁有40個特色園區,其中上海17個園區。談及資管運營模式,葛培健表示,金地威新旨在打造成為中國産業園區資管運營專家。

    打造主題産業園區並非易事,需要對進駐企業進行篩選達成優質資産注入,同時在專業要求上也高于普通金融型企業。為此,金地威新聚焦全産業鍊,實現内生增長,形成全産業鍊價值閉環。

    近幾年,國家陸續出台REITs相關政策,2021年7月發布的政策提到,将産業集群和産業園正式納入試點範圍,同時開展投融資創新,打通投資合理退出渠道,形成投融資閉環,助力公募REITs長效發展。

    葛培健指出,現在的公募REITs,要對原有資産項目進入SPV後進行重組、整合。

    他還透露,去年6月份公募REITs落地以來,金地威新也在積極推動;目前已有5個項目符合公募REITs基礎設施申報要求,申報工作已取得一定進展。

    了解公募REITs後,自然而然會聯想到首單公募REITs--張江光大REIT,這是葛培健在2016年打造。實際上,首單意識早已出現在他的想法中,2006年打造了全國第一單ABS,彼時ABS對于現在來說是類ABS或類REITs更為合适。

    他指出,曾經做的是私募基金+ABS,現在是公募基金+ABS。

    除此之外,首單還有雙創債、資産支持票據(ABN)、保險資金進入基礎設施領域,甚至他還編撰了全國第一本《企業資産證券化操作實務》,以及PE投資過雲從科技、微電子裝備、七牛雲、喜馬拉雅、邁瑞醫療、聯影醫療等多家企業。

    在産業園區界,葛培健被稱為教父級人物,而在金融資本圈,也創下很多首單紀錄;此前被媒體公認為“謀略型+驅動型”國企領軍人物,可以說是專家型和複合型並存。

    競争

    葛培健早年間廟堂之上頗有名氣,之後順應時代要求下海;退休後,仍然四處調研,並奔赴海外、走訪美國矽谷、日本築波、以色列特拉維夫、台灣新宿科技城等地。于2019年,他前往美國伯克利哈斯商學院做了一年的訪問學者。

    對此,他提到,之前好多夢想、想法沒能實現,可能要到一個更合适的平台才能夠發揮作用,而金地是真正的長期主義者,“學習是我的常态,不僅僅參與金地新戰略的實施,對我個人而言也是一個持續學習、不斷提升的平台。”

    除了擁有豐富的國企改革經驗,葛培健對于園區開發、科創發展、國企改革等方面的認識,更是行業的寶貴财富。

    産業勾地模式曾是國内房地産開發的風口之一,目前已經出現部分項目空置、産業承諾不兌現等問題,葛培健毫不避忌地說,需要“梅開二度”,即城市更新、産業叠代、二次開發,同時提到金地威新也會通過收購股權來操盤二手項目。

    金地威新作為金地未來發展的重要賽道之一,核心業務是産業園區投資、開發和自持運營,擁有七大核心競争力,分别為項目化策劃能力、精品化建造能力、集團化整合能力、協同化政企能力、持有化産服能力、多元化營收能力、資産證券化運作能力。

    葛培健解釋,集團化整合能力,包括金地商置集團要求全國區域公司與金地威新産業協同;協同化政企能力,圍繞園區入駐企業的痛點、困惑,通過相對較市場化的機制解決,進而産生内在動力。

    “通過項目投資、債股雙融、結構金融、發行公募REITs,形成一個良性循環,這對公司是颠覆性”。這既為持有化産服能力的提升提出了挑戰,也為證券化運作能力提供了創新通道。

    多元化營收能力更容易理解,就是租金外收入,比如光伏、儲能等能源管理服務收入。

    同時,為了加強競争力,金地目前投資了豐元創投、元禾谷風、清源創投等多支全球知名的創投基金,聚焦産業前沿項目進行戰略投資,涉及人工智能、大數據、雲計算、芯片研發、生物科技、基因檢測等領域。

    “基金投資、離岸創新、産業聯盟、産業導入,實際上都是我們強大的産業資源庫。”

    今年三月,成都金地威新·成華創新基地正式開工,這是成都“創新型TIOD+公園城市”産業樣闆項目,不僅将是金地威新“TIOD+公園城市”産業新模式的成功實踐,更将加快成都成華區産業聚集。

    創新型TIOD是在原TOD模式基礎上,進一步強化土地複合功能、融入産業開發、完善軌道交通産業鍊、提升區域活力、實現産城創融合。

    葛培健介紹,該項目不僅能夠将人才、資金、信息、知識等産業升級核心要素集聚,帶動站點項目先于片區進行産業升級;還将依托土地經濟價值提升,優先發展高強度開發的樓宇經濟。

    産業能級決定空間載體,基于3.4容積率所打造,實現了從研産到研辦産品的叠代升級;還針對不同客戶的需求,設置靈動的公共空間,如企業形象展示空間、企業交流展示區;以及打造“公園城市”方面,如設計1KM城市慢步道,串聯城市綠廊、主題廣場等。

    成都項目正是契合了産業園區未來發展的七大特點,而在成渝地區雙城經濟圈中,選擇成都作為打造創新項目的緣由,葛培健認為,成都不僅有區位優勢、産業基礎,主要是這座城市對産業地産有所偏愛。

    葛培健進一步表示,金地威新對進入的城市有嚴格的篩選標準;對于持有型項目而言,只選擇産業高地核心城市,目前已經實現了北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、武漢、南京、天津等戰略核心城市的布局。

    以下為觀點新媒體對金地威新産業研究院院長葛培健先生的采訪實錄:

    觀點新媒體:過去9個月以來,您對于産業經濟有什麼新看法?産業園區發展趨勢是什麼?

    葛培健:從十大維度證明,中國已從“城投時代”進入“科創時代”,也就是說底層邏輯發生變化了。

    科技創新在現代化建設全局中居于核心地位,而産業園區恰恰是科技創新的重要載體。現在推進十四五規劃、産業規劃,需要依靠産業園區。開發區包含經開區、高新區,都有“三主定位”,也就是先進制造業的主陣地、對外開放的主戰場、科技創新的主引擎。

    目前産業環境,我覺得呈現七個特點。

    首先,産業地産行業屬性上去地産化,要全面回歸産業基礎設施屬性。

    深圳最近發布的文件顯示提供300平方公里進行建造産業園區,包括20個先進制造業的集群,有第三方評論,現在粵港澳大灣區對標大上海,上海正在打造以自持為主導的特色主題園區,而深圳以往更多的是允許部分銷售的通用類園區,為了避免在招商當中的瓶頸和痛點,兩者的打法不一樣。

    産業地産實際是生産資料、生産工具,也就是說産業地産的核心屬性是為産業提供服務的基礎設施,是産業的公共服務平台,也就是說産業地産或産業園區的底層邏輯,是産業,既不是物業,更不是房地産。

    目前産業園區的開發商,我只能說大多數都是基于對産業空間的理解類房地産化,而基于産業本身生命周期的理解幾乎是很弱的,甚至是空白。産業地産開發商不能只盯着房地産的土地和物業增值,而是要聚焦、賦能和分享産業全生命周期的成長,這是根本性的區别。這對于傳統園區開發公司原有的人才結構、專業結構是一個颠覆性的變化。

    第二,參與主體上,國企主導、民資助推的“國民共建”格局正在形成。因為未來産業地産一定是專業成就産業,所以我認為人才非常重要。而且近期華潤置地攜手中城新産業、中國金茂入股宏泰發展、中國電子聯手普洛斯等,就是例子。最近調研了解到 “地權+股權”、國集共建的“臨港松江模式”,可能是鄉村振興很好的切入點,從而實現集體經濟的可持續發展。

    第三,發展規模上,規模擴張遇阻,區域深耕優勢顯現。産業園區和房地産不一樣,它具有強烈的非標特性,不同區域的資源禀賦、産業屬性、政策特點、要素條件都有獨特性,不可能一套産品打天下,所以我感覺未來區域深耕模式優勢更為明顯。

    第四,園區功能上,綜合性園區勢弱,特色主題園區成主流。我感覺有三大轉變:産業定位從綜合到主題,招商方向從寬泛到細分,産品形态從通用到專精之路。我認為特色主題園區可能是未來的發展首選項。

    第五,經營方式上,分割銷售日趨艱難,全持有+資本化會蔚然成風。深圳、東莞最早設置M0用地,50%可以銷售以及容積率最高提到6。後來全國約有31個城市都搞M0,但準入的門檻提高了。而堅持長期主義、品質至上的産業園區價值理念,以全鍊條、全品類、全自持園區資産的金地威新模式恰恰得到了地方政府和國際資本合作方的青睐。這是金地威新厲害的地方,也是目前非常重要的差異化競争點。

    第六,發展目標上,超越單純的産業園區,向“産業+社區+文化”的科創社區蝶變。曾經是從産業到城,現在邏輯已發生改變,科創社區是吸引科創人才的一個非常重要的生态環境,體現了以城興産、以城聚人。

    第七,資産模式上,輕資産業務進入了春秋時代。房地産也面臨這樣一個情況,行業已經由增量拓展轉向存量盤活的轉型期,粗放式、高負債、快周轉投拓擴張的時代已過去了,需要精益開發、提質增效。

    所以,我感覺産業園區就是新型工業化和新型城鎮化協同發展的主戰場,是推動制造業高質量發展的主陣地,是創新驅動科技自立自強的主引擎。同時,我認為未來具有3大潛在價值:

    同時,我認為未來的潛在價值,一個是要打造特色主題園區。就全國而言,現在“基金+基地+産業集群”的模式已成為主流,比如上海打造三批53個特色園區,都集中體現了“3+6”新型産業體繫的産業集群。

    第二個,可以提質增效的就是數字化園區。通過這一輪上海疫情,深深體會到未來的生活和工作的方式常态化是:閉合生産、智慧辦公、雲上交流,因此智慧園區或數字化園區是不二的選擇。

    第三個,不能只看着産業園區的空間增值,土地、房屋的增值,還要追求租金外的綜合收入。

    金地威新目前有三大收入:一是物業租賃收入;二是物業管理收入;三是能源管理收入,包括光伏、儲電等方面;未來需要拓展的是産業服務收入和PE股權投資收入。

    觀點新媒體:金地威新聚焦“人工智能”與“生命科學”兩大産業領域,為什麼選擇這兩個領域?與其他産業領域有沒有産生一些協同效應?

    葛培健:三大先導性産業分别為集成電路、人工智能、生命科學。之所以選擇“人工智能”和“生命科學”兩大産業領域,主要基于:

    第一,響應國家科技創新戰略,解決卡脖子技術的選項。要加快關鍵核心技術的突破和攻關,向全國提供高水平科技供給,從而破解卡脖子的風險,反制斷供和脫鈎的威脅,打造自主可控、安全可靠的産業鍊和供應鍊。

    所以,我認為金地威新選擇這兩個行業,不僅是從行業聚焦的角度,更是從政府産業所往、威新所向,實際上是踐行國家科技創新戰略。

    第二,這兩大産業是三大先導性産業中未來的發展趨勢,它們吸引了全球的資本,同時打造了一批本土化的隐形冠軍企業。金地威新在全國擁有40個園區,其中上海有17個園區,包括上海達闼人工智能創新産業基地、上海松江生命科學園等特色主題園區。

    第三,這兩大産業具有較強的融合協同性。比如人工智能,包括算力算法可賦能新藥發現、科學文獻研究的智能篩選;利用大數據提供個性化服務,根據患者需求細化服務類型,提高更加精準的治療方案;通過人工智能助力數字處方、在線醫療、遠程醫療等。

    觀點新媒體:金地威新的産業園區項目以自持為主,配合以強大的園區運營和資本運作能力,未來是否會拓寬輕資産模式?

    葛培健:我感覺到在重資産開發的基礎上發展輕資産服務,實現輕重並舉,無疑是多數企業選擇的出路。因為純粹輕資産運營公司,可能三年以後被服務園區就不續簽了,所以一定要有輕重資産的平衡,還有未來實現商業模式的創新和園區資産證券化,一定要有自有的産權。

    從産業鍊可以提供基金管理、項目策劃、産品設計、工程管理、産業招商、運維服務的全生命周期的服務。

    觀點新媒體:金地威新已經擁有了一定的資産證券化退出經驗,接下來是否會嘗試公募REITs方面?

    葛培健:目前,已有5個項目符合公募REITs基礎設施申報要求,申報工作已取得一定進展,将按照合規性的要求積極推進。

    觀點新媒體:一般來看,一線城市更需要産業升級,二三線城市則更多承擔了産業轉移的任務,對逐步實現了全國化布局的金地威新而言,有哪些競争力呢?

    葛培健:在淩克董事長的要求下,金地威新在制定中長期發展戰略和規劃,計劃到未來10年、20年以後在中國産業園區市場上占多大的比重。淩董還談到,金地威新不僅以後在中國的核心城市投拓,未來是否考慮在東南亞等國外區域拓展。淩克董事長對産業地産的發展非常具有前瞻性,對未來的戰略考量深思熟慮。

    布局策略方面,EBITDA(息稅前收益率)在張江、蘇州等産業高地,我們可以讓渡一點;對于杭州、南京、廣州、成都、武漢等可能相對要求高一點。

    在金地威新内部培訓時,我曾提到産業地産就是以經營性現金流為前提、政企良性互動的一門政治經濟學。一是以經營性現金流為前提,二是政企良性互動的,三是一門操作性強、造詣頗深的政治經濟學。

    首先要經營性現金流平衡,它比利潤更重要,能确保開發主體可持續開發運營;二是謀求政企協同,實現共赢。所以,産業地産重要的是頂層設計和項目策劃,善于把政府的發展訴求、規劃導向與開發主體的産業資源、招商能力匹配起來。

    金地威新擁有七大核心競争力;第一,具有項目化策劃能力;第二,精品化建造能力,這是金地商置、金地集團傳承的基因。

    第三,集團化整合能力,金地商置要求全國區域公司與金地威新産業協同,並通過績效考核來确保集團的産業協同的項目落地。

    第四,協同化政企能力,即善于處理好政府主導與企業主體的戰略協同能力。所謂政府主導,即體現在空間規劃主導、産業政策引領,财稅政策扶持,産業創新生态培育。所謂企業主體,即通過政企契約管理,更好地發揮金地威新公司專業化、市場化、國際化的投資開發、建設運營的市場主體職能,從而體現“有為政府+有效市場”的協同優勢。

    第五,持有化産服能力。針對我們所持有園區,為更好的服務好入園企業,我們開發了一款面向園區企業的一站式線上服務平台--“金地威新智慧園區小程序”,可為企業和人員提供數智化的園區辦公和生活環境,通過線上管家式的服務,給入駐企業、員工等帶來更好的服務體驗。

    第六,多元化營收能力。我們注重追求租金以外的收入,今年在嘉定園區起步建設光伏、闵行達闼園區建設儲能。這既為園區提供能源管理服務,也會增加園區的運營收入。未來将通過打造知識型、專業化團隊,為生命科學、人工智能能夠提供專業化的增值服務,是我們努力的目標。

    第七,資産證券化的運作能力。通過發展公募REITs,能将企業債務融資轉化成權益融資,不僅降低了企業的負債,盤活了園區的存量資産;而且可以打通資本閉環,創新産業地産的商業模式。近期,滬深交易所針對公募REITs分别發布了“擴募指引”,這對于中國産業園行業無疑是政策利好,也對我們團隊提升資産證券化的運作能力提出了新要求。

    觀點新媒體:金地集團成立了股權投資部做直投,這些投資已經取得哪些成效?是否引進落地了一些産業鍊或産業集群?

    葛培健:除了直接産業投資外,金地目前還投資了多支全球知名的創投基金,聚焦産業前沿項目進行戰略投資,涉及人工智能、大數據、雲計算、芯片研發、生物科技、基因檢測等領域。

    通過離岸孵化、中國轉化;“基金十基地”等,實際上是積累了我們強大的産業資源庫。正如金地的理念,“核心能力和終極目標是孵化一個産業”,我們聚焦的領域,在北京、深圳、上海、美國矽谷等全球産業高地,也布局了多個産業孵化器,同時引進具有專業背景的頂尖人才,負責創新項目的孵化加速。

    觀點新媒體:未來金地威新會聚焦哪些城市?

    葛培健:現在産業地産呈現集中化的趨勢,産業地産的資源,尤其是土地資源、政策資源更多的還是集中在國企。國企的優勢非常明顯,但體制機制軟肋也比較明顯,所以我認為國民共建、國集共建,優勢互補,形成産業地産發展新格局,可能是未來比較好的選項。

    現在金地威新除了一手拿地以外,還進行一些二手項目,就是原來沒做好的項目,梅開二度或叫城市更新、産業叠代、二次開發,我們也通過收購股權來操盤。

    當然我們主要聚焦在這十大重點城市,深耕兩個國家區域協同戰略,一是粵港澳大灣區,一是長三角一體化,主要是圍繞這兩大區域,還有京津冀一體化區域。

    同時,對所進入的城市也有一定篩選標準。對于持有型項目而言,我們只選擇産業高地核心城市進入;目前已經實現了北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、武漢、南京、成都、天津等戰略核心城市的布局。

    撰文:彭瑩琛    

    審校:劉滿桃



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