編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。

當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣衝突與能源危機等不確定性，困難與考驗前所未有。

此時，整體經濟及各行各業都進入了新的週期，房地產及由此衍生的全新生態體系，要用最積極的態度，給今天的行業及相關產業重新定位，並尋求破解之道。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大產業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的週期，中國地產行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？

值此艱難時期，“2022博鰲房地產論壇”將繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業領袖及新生代地產人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

觀點網 中國人“老有所養”的願望延續了幾千年，但也許從未像過去一年這樣倍受關切。

根據全國第七次人口普查數據初步估測，中國總人口可能在2025年之前達到峯值並開始轉向減少，2021年老齡化率將達到14%，開始進入老齡社會。

國務院發展研究中心課題組預測，到2035年和2050年，中國65歲及以上老年人口規模將分別達到3.46億和4.49億，老齡化率達到20.5%和37.3%。

這意味着極為龐大的社會需求，而每種社會需求都必然有與之對應的產業。

為此，觀點新媒體與安馨康養產業投資集團董事長鄂俊宇探討了康養行業的前景與挑戰。

入局

隨着康養市場被逐漸發現，跨界入局者也越來越多，從房地產、金融，到醫藥、保險，乃至互聯網等各行各業相繼湧入。

對於以居家適老化改造開局的安馨康養而言，哪些是對手——如何在競爭中脫穎而出，哪些是夥伴——又如何在合作中統籌資源，鄂俊宇都給出了自己的看法。

他指出，每一個企業的類型，包括基因的優勢不同，會選擇不同的康養事業和產業的規劃，認知差異也會導致戰略和戰術不同。

例如央國企、保險公司、社會資本、地產企業，包括社會服務類機構，都開始佈局康養產業，由於康養產業的複雜性，早期可能就會出現錯位或錯配，試錯和糾錯的成本都比較大。

但他也表示，目前其實並未感受到太多競爭方面的壓力，康養產業發展還處於初級階段，更多的反而是合作。

例如安馨康養攜手寶石花物業、龍湖智慧服務、遠洋服務等物業企業，提供社區居家適老化改造等服務，“不管是物業公司、保險公司還是其他機構，只要涉及居家養老，適老化改造就是非常重要的選項。很多進入到這個領域的企業很多都成為戰略伙伴，安馨通過多年深耕經驗和專業資源，更多是和戰略伙伴發揮各自優勢，共同撬動這個巨大的市場。”

同時，無論何種基因的企業，面臨一個不斷變化的康養市場，都考驗着各自的適應能力。

康養產業發展到快速爆發期後，鄂俊宇認為挑戰首先在於老年人羣體的變化。

由於傳統養老觀和消費觀影響，過去很多高齡長者對進入機構養老或者對新型的養老服務認知度不高，不願意為服務買單，又怕麻煩子女等，過去養老產業還沒有進入快速市場化階段。

未來面對60後、70後進入退休生活，康養行業會開始進入蓬勃發展期。

“基於不同的老齡人口結構做哪部分產業？是基於40後、50後的高齡長者以照護型及適老化為主的服務或產品，還是基於新的老齡人口，在某種角度來講跨過很大的產業邊界，不是同一個類型的行業，空間、內容、服務標準和體系都不太一樣。”加上互聯網等技術支持，元宇宙等服務場景，對康養產業都會帶來巨大的發展機會。

具體來看，鄂俊宇預計2022年是整個康養產業的分水嶺，從過去的適老化改造，包括醫養結合的照護服務，無論是居家、社區還是機構的劃分，開始向新老年人口，以生活方式為主的空間和服務來轉化。

另一個比較大的挑戰是差異化。

“每個老年人家庭由於生活歷程，家庭人口結構，老年人的生活狀態、病理條件，子女狀況等都會出現巨大的差異性。如何在差異化的服務中找到標準化共性，實現較好的盈利模式，這是整個行業最大的挑戰。”鄂俊宇說道。

外界通常認為，康養行業回報週期相對較長，鄂俊宇則認為這需要具體看待。

“回報是基於業態選擇，如果是重資產的機構型養老，回報週期就比較長，所以比較適合保險公司這樣的企業，有比較長的低成本的錢，有保險的銷售支撐，對資產的長期回報會形成閉環體系。但如果從地產的思維來講，如果建一個養老機構，通過養老機構長期運營來形成回報，週期是比較長。”

安馨康養最早通過居家適老化改造進入康養產業，選擇輕資產以服務帶產品的模式，又從居家延展到社區和機構適老化改造，乃至城市適老化改造，2020年開始拓展在增方面的智慧健康生活空間解決方案。鄂俊宇表示，相對來講不太存在回報週期問題，最大的挑戰是規模化。

破局

規模化和集中化往往是相輔相成的關係，但在具體行業具體階段，有時也會相互制約。

機構、社區、居家這幾種養老模式中，居家養老的市場需求量最為龐大，卻不意味着可以輕易取得規模，因為集中化難度最高。

鄂俊宇表示，安馨康養針對空間與服務有兩大塊核心，一個基於存量，一個基於增量。存量部分以適老化改造作為服務體系一把鑰匙。居家養老比較分散，差異化大，但共性的痛點是當前很多住宅缺乏適老化的設計和配置，每個老年人家庭都需要一個適老化改造，這就形成了規模化的前提。

除了適老化改造，安馨康養也會把智能智慧終端帶入到老人家庭，對老人的居家行為數據，包括防跌倒風險監測、健康數據採集規劃等。

至於如何破局規模化，安馨康養一是通過物業公司合作，集中地把“物業服務+養老服務”進行整合，逐步形成持續在一個社區的服務。另外像機關部委大院等體系的全面合作，會形成相對的集中化和標準化，也會形成規模複製。同時，安馨堅持積極探索居家適老化改造市場化發展路徑。

在2018年，安馨將適老化改造從居家拓展至社區和城市公共環境，以期進一步完善老齡化社會的適老化基礎設施建設，未來基於老齡化的城市適老化轉型大趨勢也給安馨帶來更廣闊的發展空間。

在增量上，安馨康養從2020年開始，針對新的老年人口更多關注健康生活方式，與松下中國東北亞公司達成在康養領域的全面戰略合作，並於2022年7月26日共同成立合資公司，在中國推動智感健康生活wellness Smart Town住空間解決方案，實現新建住宅基於健康空間和健康數據的採集，再提供健康顧問和健康管理服務等。

“實際就是把新建的住宅空間，變成健康管理的載體，在不依賴藥物和醫療的情況下，對空氣、光、水、睡眠、運動、營養、慢病管理等形成健康空間與健康數據的全面支撐，以實現長久的健康自立生活。”鄂俊宇介紹道。

一言以蔽之，在看似分散的居家養老羣體中尋求共性，不侷限於空間地域的集中化，更多是服務品類上的集中化，進而實現規模化。

鄂俊宇強調，在增量住宅部分安馨松下聯合體目前仍屬於輕資產模式，為地產商在城市住宅和公寓的產品力升級賦能，也可以針對全齡智慧健康社區、文旅康養社區、健康小鎮等提供從頂層設計、產品配置到搭建健康服務平臺與社區運營的全面合作。

隨着康養行業不斷健全，REITs是否會成為未來中國養老機構的退出通道之一是不少從業者關心的話題。

例如在美國，養老REITs就是養老產業的重要參與方。鄂俊宇則認為，這取決於養老機構的物業獲取類型，一些租期比較短的標的發行REITs有相當的侷限，REITs將來更多會選擇像老年公寓、健康公寓這些長期持有資產運營收益為主的類型。

最後從宏觀角度，鄂俊宇相信康養事業一定需要長期主義思維，改變過往賺快錢，快週轉的商業模式，“腳踏實地做基礎產業和服務，耐心比情懷重要。”

隨着我國老齡化程度進一步加深，以及新增老齡人口基於健康生活方式的廣大需求，康養產業將迎來快速爆發期，安馨康養基於人文地產和康養領域的雙重基因，通過7年的探索與實踐，無論是基於存量還是增量，以開放平臺合作，與各界一起開拓面對未來的中國康養事業。

以下為觀點新媒體對安馨康養產業投資集團董事長鄂俊宇先生的採訪實錄

觀點新媒體：我國已步入老齡化社會，老年人口的增多或為相關產業帶來發展機遇，面對龐大的老齡人口基數，養老服務業務的機會和挑戰在哪裏？

鄂俊宇：近年我國老齡化程度不斷加深，各界的關注更多了，到去年年底60歲以上老齡化人口達到2.67億，孕育了巨大的市場空間。但實際上還沒有進入產業比較成熟的階段，主要是因為老齡人口的結構。

從60歲作為老齡人口開始統計，包含了兩個大的維度。我國80歲以上的老齡人口只佔到14%，過去養老產業無論是居家還是社區與機構，更多關注醫養結合的高齡者照護型服務，大多基於老齡事業發展而來，依託於保基本兜底線的民生政策和補貼為主，80歲以上的長者，他們的養老觀、消費觀，都不會形成對產業特別大的支撐，老齡產業市場化基礎比較薄弱。而針對60-79歲這個區間老齡人口比重是最大的，應該叫康養產業更加準確。

真正具有巨大消費力的是60後進入退休以後成為新的老齡人口，但這些羣體對應的服務和過去所建構的醫養結合服務體系並不匹配，需要的是一種創新的健康生活方式服務，不僅限於過去針對高齡老人的服務體系。

挑戰就在於你到底是基於不同老齡人口結構做哪部分產業，實際上跨着很大的產業邊界，不是同一個類型的行業，基於空間、內容、服務標準和體系都不太一樣。

互聯網現在看對這個產業會有巨大的技術支撐，無論是效率提升還是大數據方面的平臺搭建，包括未來像元宇宙這種新型互聯網經濟對康養產業都會帶來巨大發展機會。目前很多互聯網巨頭都進入這個領域，跟具體的服務場景進行搭接。

2022年是整個康養產業的分水嶺。

還有一個比較大的挑戰是差異化服務，因為每個老年人家庭生活歷程、人口結構、生活狀態、病理條件，包括子女照護方面都會出現巨大差異性。如何在這種差異化服務中找到標準化的共性，實現比較好的盈利模式，是整個行業最大的挑戰。

每一個企業類型，包括基因優勢的不同，會選擇不同的康養事業和產業規劃，認知差異也會導致戰略和戰術不同。

像央國企，保險公司，社會資本，包括地產企業，包括社會服務類機構，早期可能就會出現錯位或錯配，進入行業試錯的成本較大，糾錯成本也比較大。

從更大的角度，康養一定是長期主義思維，對比過往大家都賺快錢的商業模式，怎麼以長期主義作為準則，實際上耐心比情懷重要。

觀點新媒體：安馨養老會採取什麼樣的策略去縮短回報週期，有什麼破局策略？

鄂俊宇：回報低是基於服務業態，重資產的機構型養老回報週期就比較長，所以比較適合像保險公司這樣的企業類型，有比較長的低成本的錢，有保險銷售支撐，會形成一套閉環體系。

但如果從地產思維來講，建一個養老機構，通過長期運營來形成回報，週期是比較長。

安馨通過存量居家適老化改造乃至增量智慧健康空間與運營解決方案進入康養產業，選擇的都是輕資產服務帶產品的模式，相對來講還不太存在回報週期問題，最大的挑戰是規模化發展。

觀點新媒體：機構、社區、居家這幾種養老模式，不一定能集中化，安馨怎麼突破這樣一種局面？

鄂俊宇：安馨康養的戰略目標是要服務兩代人，從空間和服務上實際上有兩大塊核心領域，一個是基於存量，一個是基於增量。存量這部分以適老化改造作為空間與服務體系一把鑰匙，由於居家養老比較分散，差異化比較大，所以必須找到共性的痛點。長期以來，我們建設的住宅實際缺乏適老化設計和配置，在老齡化嚴重以後，導致每個老人居住的家庭都缺乏適老化的改善，所以這是一個共性，每個老年人家庭都需要一個適老化改造。

如何破局規模化，我們一是持續探索通過物業公司合作，把“物業服務+養老服務”進行整合，逐步形成持續在一個社區裏服務，也會通過跟機關部委大院離退休幹部局等合作為集中離退休幹部羣體實施適老化改造服務，目前住建部、應急部、北京市委等各級機關部委都與安馨展開全面持續合作。