原報告 | 力高健康生活市盈率成色

观点指数研究院

2022-06-13 17:17

  • 力高健康生活的成色可能並不如其資本市場估值表現般出色。

    觀點指數 自物管行業借助資本熱潮形成風口以來,物企紛紛上市募資。目前,地産行業正經歷波動,物管闆塊股價也經歷了數月連續下挫,毫無疑問正處于估值上的低谷期。

    不過,在闆塊整體估值走低的背景下,登陸港交所不久的力高健康生活異軍突起,市盈率(TTM)達到46.8倍,高于華潤萬象生活的42.0倍,位居當前物管闆塊第一。

    力高健康生活于今年3月31日正式登陸港交所,上市已近3個月,是一家規模不大的小型物企,但若細看其業績,成色可能並不如其資本市場估值表現般出色。

    業績的成色

    力高健康生活是力高地産集團下物業管理平台,于2021年6月9日初次遞表,經歷二度遞表後終于在今年3月31日完成了IPO上市。

    規模方面,力高健康生活處于上市物企中的末端位置,截至2021年12月31日,在管項目91個,在管總建築面積1580萬平方米,合約面積為2450萬平方米;2021年營收在港股上市物企中排47位,歸母淨利潤為4000萬元,剛剛突破港交所新規設定的3500萬元門檻。

    力高健康生活是一家較為傳統、以住宅項目為管理主體的物業公司,其非住宅業态的項目面積僅為46萬平方米,面積占比3%。與傳統住宅業态相比,寫字樓和商業等物業類型擁有更高的利潤率,或許正是因為缺乏非住宅項目,力高健康生活2021年的整體毛利率僅為24.7%,而2021年上市物企的平均毛利率為28%。 

    除此之外,非住領域的物業管理服務相比住宅擁有更高的行業壁壘,在此方面剛剛起步的力高健康生活還有較長的路要走。

    值得注意的是,力高健康生活的業務類型除了基礎物管服務以及增值服務外,還有康養業務,該業務2021年創造營收約384萬元,營收貢獻占比5%。 

    康養業務也正是力高健康生活公司名稱的來由,目前設有兩個"怡鄰健康中心",分别于2017年及2018年開始營運。項目設置于在管住宅社區的公共區域,以方便服務住宅社區住戶及非住戶客戶。

    不過力高健康生活並未将康養作為未來發展的重心,招股計劃中募資資金中僅10%計劃用于康養方面的擴張。目前運營模式僅為健康醫療等方面,而資本市場對物業+康養模式還在觀望期,同樣打康養牌的奧園健康自上市起也未獲得過額外的資本估值溢價。

    除此之外,力高健康生活還與母公司力高地産集團深度捆綁,有較大的依賴性。

    公告顯示,2018年、2019年、2020年以及2021年力高健康生活總收入的96.2%、91.3%、95.5%及80.1%均來自力高集團及其合營企業以及聯營公司開發的物業,而在關聯方供給管理項目之外,直接與關聯方的業務來往産生的收入占比貢獻則高達32%。

    2018年-2022年,力高健康生活對于第三方項目中標率分别為25.0%、18.8%、27.8%以及22.2%,可見在公開招投標市場並不具備足夠強大的競争力。獨立上市之後,這或許會為其未來的外部規模擴張帶來壓力。

    盡管如此,整體成色都較為普通的力高健康生活,上市當天在資本市場卻有異常優異的表現,打破了近半年來物企上市即破發的局面。開盤報4.57港元/股,較發行價4.10港元高開11.46%。盤中繼續走高,一度漲近60%,最高價達6.55港元/股,截至收盤,報5.25港元/股,上市首日漲幅高達28.05%。

    市盈率第一

    力高健康生活IPO上市之後,港股大盤恒生指數持續下跌,地産與物管股紛紛下挫,但其股價卻仍然頻頻攀升,僅3天即從發行價4.10港元/股漲到9.79港元/股,完成翻倍。

    截至目前,力高健康生活市盈率(TTM)已達到60倍,超出第二名華潤萬象生活的42倍,為目前物管行業(A+H股)第一。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    若與行業内其他位于同市值區間的物企對比,力高健康生活在市值方面與新希望服務和榮萬家接近,而後兩者管理面積規模均為力高健康生活的數倍。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    不難看出,力高健康生活股價與成色不對稱,有所錯配,存在市值高估的現象。

    值得注意的是,力高健康生活為低市值小盤股,整體規模不大,散戶持股較少;其次,與A股相比,香港聯交所的上市股票普遍交易活躍度低,成交量少,即使是上市前3日,力高健康生活的換手率也僅為1.7%、2.6%與1.2%。

    事實上,小型物業股在市場上的市場關注度與成交量極低,大量小型物業股在港股市場都面臨"換手率低"的局面,力高健康生活近1個月來的日均換手率也不足0.01%。

      

    數據來源:wind,觀點指數整理

    原報告 | 敏于數,追本溯源,解讀地産深層次脈絡。笃于行,揭行業整體發展規律。

    撰文:王昱睿    

    審校:歐陽穎



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