原報告 | 力高健康生活市盈率成色

觀點指數 自物管行業借助資本熱潮形成風口以來，物企紛紛上市募資。目前，地産行業正經歷波動，物管闆塊股價也經歷了數月連續下挫，毫無疑問正處于估值上的低谷期。

不過，在闆塊整體估值走低的背景下，登陸港交所不久的力高健康生活異軍突起，市盈率（TTM）達到46.8倍，高于華潤萬象生活的42.0倍，位居當前物管闆塊第一。

力高健康生活于今年3月31日正式登陸港交所，上市已近3個月，是一家規模不大的小型物企，但若細看其業績，成色可能並不如其資本市場估值表現般出色。

業績的成色

力高健康生活是力高地産集團下物業管理平台，于2021年6月9日初次遞表，經歷二度遞表後終于在今年3月31日完成了IPO上市。

規模方面，力高健康生活處于上市物企中的末端位置，截至2021年12月31日，在管項目91個，在管總建築面積1580萬平方米，合約面積為2450萬平方米；2021年營收在港股上市物企中排47位，歸母淨利潤為4000萬元，剛剛突破港交所新規設定的3500萬元門檻。

力高健康生活是一家較為傳統、以住宅項目為管理主體的物業公司，其非住宅業态的項目面積僅為46萬平方米，面積占比3%。與傳統住宅業态相比，寫字樓和商業等物業類型擁有更高的利潤率，或許正是因為缺乏非住宅項目，力高健康生活2021年的整體毛利率僅為24.7%，而2021年上市物企的平均毛利率為28%。 

除此之外，非住領域的物業管理服務相比住宅擁有更高的行業壁壘，在此方面剛剛起步的力高健康生活還有較長的路要走。

值得注意的是，力高健康生活的業務類型除了基礎物管服務以及增值服務外，還有康養業務，該業務2021年創造營收約384萬元，營收貢獻占比5%。 

康養業務也正是力高健康生活公司名稱的來由，目前設有兩個"怡鄰健康中心"，分别于2017年及2018年開始營運。項目設置于在管住宅社區的公共區域，以方便服務住宅社區住戶及非住戶客戶。

不過力高健康生活並未将康養作為未來發展的重心，招股計劃中募資資金中僅10%計劃用于康養方面的擴張。目前運營模式僅為健康醫療等方面，而資本市場對物業+康養模式還在觀望期，同樣打康養牌的奧園健康自上市起也未獲得過額外的資本估值溢價。

除此之外，力高健康生活還與母公司力高地産集團深度捆綁，有較大的依賴性。

公告顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年力高健康生活總收入的96.2%、91.3%、95.5%及80.1%均來自力高集團及其合營企業以及聯營公司開發的物業，而在關聯方供給管理項目之外，直接與關聯方的業務來往産生的收入占比貢獻則高達32%。

2018年-2022年，力高健康生活對于第三方項目中標率分别為25.0%、18.8%、27.8%以及22.2%，可見在公開招投標市場並不具備足夠強大的競争力。獨立上市之後，這或許會為其未來的外部規模擴張帶來壓力。

盡管如此，整體成色都較為普通的力高健康生活，上市當天在資本市場卻有異常優異的表現，打破了近半年來物企上市即破發的局面。開盤報4.57港元/股，較發行價4.10港元高開11.46%。盤中繼續走高，一度漲近60%，最高價達6.55港元/股，截至收盤，報5.25港元/股，上市首日漲幅高達28.05%。

市盈率第一

力高健康生活IPO上市之後，港股大盤恒生指數持續下跌，地産與物管股紛紛下挫，但其股價卻仍然頻頻攀升，僅3天即從發行價4.10港元/股漲到9.79港元/股，完成翻倍。

截至目前，力高健康生活市盈率（TTM）已達到60倍，超出第二名華潤萬象生活的42倍，為目前物管行業（A+H股）第一。

數據來源：Wind，觀點指數整理

若與行業内其他位于同市值區間的物企對比，力高健康生活在市值方面與新希望服務和荣萬家接近，而後兩者管理面積規模均為力高健康生活的數倍。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

不難看出，力高健康生活股價與成色不對稱，有所錯配，存在市值高估的現象。

值得注意的是，力高健康生活為低市值小盤股，整體規模不大，散戶持股較少；其次，與A股相比，香港聯交所的上市股票普遍交易活躍度低，成交量少，即使是上市前3日，力高健康生活的換手率也僅為1.7%、2.6%與1.2%。

事實上，小型物業股在市場上的市場關注度與成交量極低，大量小型物業股在港股市場都面臨"換手率低"的局面，力高健康生活近1個月來的日均換手率也不足0.01%。

數據來源：wind，觀點指數整理

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。