風物長宜放眼量 | 物業服務卓越企業報告

观点指数研究院

2022-04-12 09:17

  • 目前已不再是資本追逐物業服務的窗口,行業估值也已行至低點,但是未來修複機會較大。

    觀點指數 2021年,物業服務行業估值回落、資本退燒,同時大宗並購不斷,各家企業均在找尋符合自己基因的發展模式。

    競争白熱化的大環境下,越來越多已具有一定規模的物業服務企業将目光投向了細分領域,如商業資管、城市服務、社區增值服務等等。

    凡此種種,都預示着本就激烈的物業服務市場競争會進一步加劇。

    随着更多企業的加入,接下來任何潛力賽道的争奪都有可能在未來競争中成為助力。可以确定的是,物業服務行業的市場變化不再停留在存量層面,而是針對社會需求無限延伸擴展,正往更深、更廣的維度進行飛躍。

    與此同時,物業企業在資本市場的競争力與吸引力明顯降低,持續數年的物業上市潮可以說目前已接近尾聲。

    可以看到,資本市場的分化在加劇,體現在市值、交易活躍度、股價表現上,強者恒強的格局越發明晰,未來小物業上市的難度将加大。

    觀點指數認為,目前已不再是資本追逐物業服務的窗口,行業估值也已行至低點,但是未來修複機會較大。

    企業發展

    碧桂園服務頭部地位穩固,萬物雲、保利物業書寫新故事

    觀點指數通過多方調研、模型搭建等,對物業服務企業全年運營及财務數據進行評測,並綜合衡量其品牌、管理及創新能力,最終有50家企業入選“2022物業服務企業卓越表現”。其中碧桂園服務、萬物雲、保利物業憑借突出的表現,居于前列。

    從數據看,碧桂園服務2021年通過多宗收並購及積極外拓,規模達到新的台階,除“三供一業”外在管理面積至約7.66億平方米,合約面積增至14.38億平方米。同時年内收入由2020年同期的156億元增至約288.4億元,增幅約84.9%;股東應占利潤提升52%至40.33億元。截至2022年4月8日,碧桂園服務總市值為1300億元,高居上市物企之首。

    自2020年更名後,萬物雲多項業務齊頭並進,業務結構持續優化,2021年總營收為237億元。在“2022物業服務企業卓越表現”中,緊随碧桂園服務之後。

    萬物雲的主要業務為社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務,其中前兩項分别貢獻收入131.61億元、86.93億元,合占總營收92.2%。在此兩項基礎業務之外衍生的“AIOT及BPaaS解決方案”,雖然目前占比不高,但卻是萬物雲未來“故事”的關鍵。

    保利物業方面,憑借多年的運營與品牌優勢,加速發力市場拓展。2021年内新簽約第三方項目的單年合同金額約19.01億元。截至2021年12月31日,已進入196個城市,合同管理面積約6.56億平方米,合同項目數超過2400個。

    盡管受地産行業波及仍充滿不确定性,但提升規模、保證絕對實力仍是物業服務企業的共識。

    基于企業公告及歷史數據,觀點指數建立預測模型,對于物業服務企業2021年的部分财務數據進行預測(已上市企業為公告數據)。從營收看,企業分化狀況逐步加劇,50家入選卓越表現的物業服務企業總營收規模達到2417.78億元,整體較2020年的1748.7億元提升38.26%。

    數據來源:企業公告

    具體來看,居于序号前10的物業企業營收規模達到了1467.67億元,占據50家企業的60.70%,11-20位的物業企業總營收507.53億元,占比20.99%;而21至30的營收規模僅214.38億元,占比8.87%,企業間的分化越發顯著。

    從各個梯隊的增長幅度可以發現,頭部企業“強者恒強”,利用既有規模及資源優勢,發展更為迅猛。同時,經過一年的部署,有2家企業首次跻身物業服務行業“200億”的營收陣營。

    50家入選卓越表現的物業服務企業總在管面積約69億平方米,其中居于序号前10的企業占據了59%,11-30占比33%,其余20家企業所占比例僅為8%。

    數據來源:企業公告

    從毛利率來看,50家企業毛利率平均值為27.96%,大部分企業毛利率區間為30-40%。從趨勢線上看,中部及尾部企業的毛利率水平略高于頭部企業,或由于這些企業規模較小,人員配置、區位密度更優,故而毛利率表現優異。

    物業服務行業當下仍處于高速發展的階段,随着行業發展縱深,成本亦在不斷上漲。從企業的運營數據可以發現,目前成本在整體收入中的比重約為70%,成本費用中人工占比達到50-60%。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理及計算

    人均創收是衡量物業服務企業員工效率的一項重要指標。

    觀點指數研究樣本企業數據發現,随着行業不斷發展,物企人均創收達到了一個新的高度。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理及計算

    值得注意的是,通過跟蹤樣本企業近四年數據,可以看到盡管大部分企業的人均創收水平正不斷提高,但是仍有部分企業出現了人均創收增長幅度收窄甚至倒退的現象。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理及計算

    結合面積規模來看,随着企業在管面積不斷擴大,人均創收能力亦不斷減弱,呈現負相關。這在一定程度上意味着,盡管規模快速提升,但是伴随着人員成本的快速上漲,行業規模效益還是有所減弱。

    對于物企來說,在傳統業務中投入後,需要通過組織優化降低成本,通過標準化、信息化提升效率,避免規模效益達到邊際後,營收提高亦無法抵消成本的快速拉升,導致未來盈利能力受損,這也是未來企業需要攻克的難關之一。

    物管收入瓶頸漸顯,增值服務更具彈性

    降本的同時,企業亦在積極嘗試通過多樣化經營發展新的增長極。

    一般認為,物業服務企業的增值服務包含兩方面,即社區增值服務以及非業主增值服務。物業服務企業通過開展特色化社區增值業務,能夠建立獨特的品牌形象,通過增值業務反哺基礎業務,增加客戶滿意度,提高收入,從而提升整體的競争力。

    結合近年行業政策相繼落地的因素分析,觀點指數認為,未來物業服務企業的增值服務挖掘方向大概率将由企業主導轉為政策導向型。

    從增長幅度觀察,當下社區增值服務正煥發巨大的生命力。樣本物業服務企業的基礎物管服務收入增幅要弱于社區增值服務,主要由于目前增值服務處于量變累積的過程,整體基數較小。同時,由于物企的基礎業務貼近居民生活,在居民活動範圍内仍有巨大商業場景待挖掘,給社區增值服務帶來的發展空間是廣闊的。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理及計算

    值得注意的是,仍有部分中小型物企的發展以基礎物管服務為主。這和社區增值服務具有居民屬性,需要一定的規模面積作為支撐有關,而中小型物企現階段的基本盤規模明顯不占優勢。

    整體來看,目前行業的社區增值服務仍處于發展初期,潛力待挖掘。除了少數企業具有顯著優勢外,大部分物企的發展情況接近,均尚未充分開發。

    随着未來相關利好政策的不斷推行,物業服務企業勢必會加大對社區增值服務的探索,屆時服務種類亦将逐漸分化,並發展出更多契合中國社區形态和國民消費模式的增值服務類型。

    政策導向

    剛柔並濟,勾勒行業邊界

    中國物業服務行業于80年代從深圳出發,在近40年發展進程中,相關政策伴随着整個行業的蓬勃發展不斷完善。

    2021年,支持物業行業發展的政策持續出台,強化物業企業在社區基層治理中的重要作用,鼓勵企業擴大服務生态圈。同時,政策亦重點關注物業服務涉及民生服務,聚焦群衆關切的民生問題,規範行業的發展。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    外部監管機構重點關注物業加速整合過程中出現的服務標準參差不齊以及“惡性競争”現象,頻繁出台行業規範及監管政策以約束企業的不規範行為,倒逼物業企業規範運營,行業的健康、向上發展得到較大推動。

    結合2021年中央及地方出台的政策内容及持續性影響,預計未來行業将聚焦兩大方向,即加強監管以及標準化推進、企業向多領域進行延伸。

    如,2021年7月住建部等8部門發布《關于持續整治規範房地産市場秩序的通知》,對物業服務領域的違法違規問題進行規範。

    此後,亦有山東省、浙江省、湖南省等多地陸續出台房地産市場秩序整治通知,對房地産開發、買賣、租賃、物業等重點領域的違法違規問題展開全方位整治,為行業提供“質價相符”的服務打下良好基礎。

    “生活+“的空間遐想

    當社會滲入度與行業標準化加深後,也預示着物業服務将創造出更大價值,在做好基礎服務之外,向社區居民提供更加多元化的增值服務。

    同時,結合數字化建設,推動智慧社區建設,基于業主的社區生活打造智慧服務場景,在家庭和社區數字化建設上發揮更大的作用。

    年内,“物業+”成為行業熱詞,住建部等十部門聯合發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》,提出鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式,滿足居民多樣化、多層次居住生活需求。

    政策鼓勵有條件的物業企業向養老、托幼、家政、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,解決人民群衆“最後一公里”的需求;鼓勵物業企業加強現代化建設,融入智慧元素,進行智慧社區、智慧家居場景打造。

    綜合來看,2021年出台的政策以引導、鼓勵性為主,包括推進行業市場化發展、鼓勵發展增值服務、加快發展智慧物業等,行業邊界不斷拓寬。

    觀點指數認為,未來行業發展将會改變以往的發展邏輯,走向政策導向型行業,疊加技術革新、資源優勢,在保證服務質量的基本盤前提下,深度挖掘業主需求,並提供針對性生活服務,這将是未來物業服務企業重點發力的方向。

    行業趨向

    物企持續探索新模式,深挖社區資源潛力

    經濟的快速發展帶動居民收入增長,消費進入升級通道,對優質物業服務的購買意願加強,為物業服務企業開展增值服務、本地生活服務等帶來發展機遇。

    觀點指數認為,這也是近年物業服務企業圍繞社區資源深度挖掘的核心驅動力。

    規模、質量、服務,是當下物業服務企業追求的鐵三角。綜合來看,當下企業仍保持了一貫高速的規模增長。意料之外的是,不少龍頭企業的盈利質量卻有所下滑。

    通過企業财報可以看到,不少物業服務企業2021年的毛利率呈現下跌迹象。

    物企毛利率下跌的緣由大致為:政府補貼及社保減免政策減弱;拓展新項目前期需要較多的人力、材料費;新型業務並表造成短期的毛利率波動等。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    基礎物業管理業務作為物企的業績築底,毛利率變動很大程度上會影響整體的毛利率水平。單以該項指標來看,兩者基本呈現正相關關繫。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    然而,部分基礎物管毛利率下跌的企業整體水平卻出現上升,觀察來看主要是改善了業務結構,如新城悅社區增值服務毛利占比上升1.3個點,達到了23%。

    同時,上半年社區增值服務的收入增速也顯著高于其他業務,因此在物管企業總營收中的占比也有所上升,逐漸成為營收來源的重要支撐之一。

    從盈利能力的角度,2021年上半年,8家樣本物企的社區增值服務毛利率均大幅高于基礎物業管理服務,普遍超出20-30個百分點。

    顯而易見的是,加大在社區增值服務領域的探索和耕耘力度,能有效改善物業企業的整體成本和收入結構。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    在目前經營環境下,物企天然存在較為強烈的盈利結構改善動機。作為勞動密集型行業,人力成本是物企總成本的最核心組成部分,存在逐年上升的趨勢,但由于政策和市場環境等方面原因,已收費項目的物業管理費提升十分困難,長此以往不可避免會擠壓企業的利潤空間,壓縮整體毛利率。

    除了信息化賦能和管理優化等途徑外,社區增值服務正是目前物企中和人力成本上升及毛利率下滑,改善物業企業整體成本收入結構最有前景的途徑和發力方向。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    從2021年營收的整體結構來看,社區增值服務的占比仍相對較低,不少物企非業主(開發商)增值服務依舊占據着營業收入的較大比重。

    但當前主流物企在社區增值領域的發力也愈發明顯,增長逐漸提速。随着物企獨立性的加強和社區增值服務業務的成熟,社區增值服務有望成為物企新的增長引擎。

    業務搭建日漸成熟,平台化助推業務擴展

    通過觀察,當下物業服務企業基本實現了數字化平台的搭建,但服務類别、完成階段不一。同時,許多物業公司開發了自己的服務APP或者微信小程序作為管理平台。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    除了基礎的物業繳費外,部分物業企業的數字化平台已經成功整合線上與線下資源,連接業主和第三方供應商,提供業主日常所需的産品與服務,並實現了一定的渠道和銷售收入。

    通過對社區生活服務内容的拓展以及科技手段的應用,物業企業已經從單純地提供物業管理服務逐漸轉型為社區生活服務提供商。

    觀點指數統計市場上物企提供的各類增值服務,發現當下的增值服務主要聚焦于七大類,分别是社區零售、美居服務、家政服務、維修服務、保險經紀、幼托教育、旅遊。

    同時,對毛利率以及增長率進行四象劃分,可以大致看到上述七項增值服務的優劣勢。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    如圖示,處于第一檔的社區零售及美居服務,毛利率以及增長率均占優,這也是物業服務企業重點布局這兩項業務的核心因素。

    從需求端看,地産、物業、家裝之間有着很強的關聯度,房子交付之後的首個業務場景就是美居服務,所以物業公司具備天然的客源引流優勢。

    而低毛利率以及高增長的家政服務、維修服務,由于運維成本較高從而拉低了盈利能力。但由于需求較大,依舊是物業服務企業重點開展的領域。幼托教育以及旅遊服務,屬于物業企業的新興業務,目前尚在探索階段,随着國民消費水平的逐步提升,業務潛力同樣較大。

    來源:公開資料、觀點指數整理

    要關注到的是,随着城市開發趨于飽和,房地産正逐漸步入存量時代。物企離業主和業主的房産較近,熟悉社區,容易掌握房源信息,具有天然優勢。

    通過從事房産銷售和租賃業務代理從中賺取固定比例的傭金,可以拓寬物業服務企業自身的收入渠道。

    來源:企業調研、觀點指數整理

    綜合來看,物業服務企業開展各類增值服務的主要方式有兩種,分為線上及線下。其中,線上為主要的布局方式。

    同時随着業務規模的不斷擴大,為了保證服務質量,越來越多企業開始采用線下門店的方式布局業務線。

    在當前增值服務業務開展難點方面,觀點指數認為主要有三個:一是外部競争激烈,同質化服務程度高,市場競争對手多;第二,供應鍊合作難,由于尚未形成固定的客源,因此較市場上的其他企業更難拿到低成本的産品;第三,盡管坐擁社區流量,但是使用程度低,商品價格沒有形成優勢。

    資本意向

    上市潮接近尾聲,市場回歸理性

    2021年,房企分拆物業上市的進程依舊如火如荼。據觀點指數統計,全年遞表物業企業數量達34家,為迄今為止最多的一年,而2020年成功上市數量僅為13家。

    觀察2021年上市的該批物企,除星盛商業為純商管企業外,住宅業态仍為新上市物企的主力,輔以部分商管及城市公建類項目,大部分物企總在管面積多集中在1000-3000萬平方米,其中在管規模最大的為榮萬家,達6280萬平方米,規模最小的德商産投服務在管面積僅為380萬平方米,普遍為中小體量物企。合約在管比平均值為1.69,未來項目釋放及成長能力優質。

    據港交所披露的信息統計,2021年新登陸港交所企業共98家,募資總額達3314億港元。而據觀點指數統計,2021年上市的13家物管企業募資總額為91億港元,占2021年港交所所有新上市企業募資總額的2.7%;而2020年新上市的17家物業企業募資總額為511億港元,占2020年港交所IPO募資總額的12.9%。

    無論是規模還是數量,2021年物管企業上市潮都有較大幅度的回落。

    截至2022年2月28日,這13家新上市物企的平均市盈率(TTM)為14.29倍,與同期物業服務闆塊平均15.17的市盈率(TTM)相比亦偏低。

    2021年上半年,物企遞表及上市頻率仍維持以往快節奏,但進入2021年下半年,物業上市熱度明顯降低,上市的物業企業數量亦未及預期;全年遞表物企衆多而過會者寥寥,“招股書過期失效”這一關鍵詞頻繁出現,物業上市有一定程度的降溫。

    其中原因衆多,一是因為監管及交易所方面對物管股的審批速度明顯放緩。據觀點指數統計,2021年内成功上市的物企從遞表到IPO上市平均耗時天數為190天,相比2020年的140天大幅延長。

    二是資本市場對物管股已回歸理性。2021年下半年以來,港股物業服務闆塊持續下行,在市場同類型標的增加的情況下,大部分物企于該節點上市恐難獲得理想估值。因此,即使通過聆訊,選擇将物業闆塊出售的房企也不在少數,如中梁百悅智佳與中南服務均是在成功過會後分别被碧桂園服務與華潤萬象生活收購。

    三則是因受地産行業信用危機影響,房企将物業服務闆塊出售以緊急換取流動性而非上市。這也成為不少企業的無奈之舉。

    2022年1月7日,龍湖智創生活赴港遞表,4月1日,萬物雲也提交了招股書,預計二者都将于2022年内上市,而金茂服務亦于最近順利在港交所上市。至此,除金地外,銷售規模前20家房企(依據觀點指數·2021年度房地産企業銷售表現)的物業版塊分拆計劃已全部明晰。

    其他未上市物企中,上坤地産旗下上坤物業2021年内進行了三起收並購行動,合生創展旗下合生活也進行了股權騰挪,這些行為被市場解讀為有可能在進行上市準備。

    整體而言,考慮到物業企業在資本市場的競争力與吸引力明顯降低,持續數年的上市潮可以說目前已接近尾聲。

    估值行至底部,市值分化仍存

    2021年下半年以來,地産行業動蕩起伏,房企暴雷不斷,恐慌情緒自地産行業蔓延至所有相關産業鍊。物管企業與地産開發商關聯緊密,資本市場對物管闆塊的估值也随之大幅回調,年内物企頻繁回購也未能逆轉頹勢。

    據觀點指數統計,上市物業公司PE平均值從2021年6月高點的34倍大幅回調,至2021年末的最低點17倍。

    若以2021年初即已上市的38家物企為樣本,該批樣本物業服務企業2021年初總市值為7238億港元,截至2021年12月31日已下降至5360億港元,全年跌幅達26%。截至2022年2月28日,該數值為5375億港元。

    個股來看,大部分物業股股價下跌明顯,部分國資背景物管股則浮動相對較小或逆勢上漲,其中中海物業股價更是較2020年末上漲超100%。同時,部分經營穩健的房地産開發企業,物管平台股價波動亦不顯著。

    目前物業服務企業與開發商在财務與經營上多有關聯,部分物企仍需房企品牌背書,因此波動情況多與母公司相關。

    例如,2022年2月11日,市場傳正榮地産預計贖回2億美元永續債務的計劃或将終止,盡管正榮地産發布緊急公告聲明此消息不實,于港交所上市的正榮地産當日仍發生閃崩,而正榮服務受此影響,股價亦大幅下挫,截至當天收盤,正榮地産與正榮服務分别錄得跌幅66.4%與57.7%。

    恒大物業亦是如此,恒大物業本屬行業頭部物企,截至2021年6月30日管理面積為4.5億平方米,企業經營上並無明顯問題,然而受恒大地産暴雷影響,恒大物業市值較年初以來累計下跌超70%,市盈率也僅剩5倍;因花樣年暴雷而将核心資産出售的彩生活,市值也進一步縮水一半以上。

    目前物業與地産的聯繫仍相當緊密,反映在資本市場上是"一榮俱榮一損俱損"的關繫。

    此前物業股多次大幅下跌亦多是來自于地産方面的傳導,而非物業自身經營或政策面的利空,本輪市場調整也暴露出了部分物企存在獨立性不足的問題。

    對大部分企業而言,物業服務仍有較濃的置業下屬性質,獨立性的加強将為企業創造更強的市場競争力與資本市場穩定性。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    此外要關注到的是,截至2022年2月28日,已上市物業企業數量達到55家(H股51家+A股4家),然而當下物業服務企業的市值分化仍舊顯著。超過6成上市物企市值範圍在100億港元以下;截至2022年2月28日,市值區間的差值更是達到了1569億港元。

    強者恒強的邏輯愈發清晰,馬太效應已難逆轉,而這一鴻溝不僅表現在市值上。交易熱度方面,頭部企業與中小物企間仍然差距龐大。

    據觀點指數統計,2021全年港股物業闆塊個股年平均換手率為61.1%,與2020年全年91.5%相比,下滑超過30個百分點。

    除闆塊本身熱度降低外,另一原因是越來越多小型物管股在港股登陸,多數在上市後面臨交易流動性較低,少人問津,接近“僵屍股”的境況,這也導致闆塊平均換手率被大幅拉低。

    2021年,物業行業自身經營基本面向好,風險基本都由地産上遊傳導而來,年内地産行業政策逐步收緊,部分中高風險房企面臨資金鍊斷裂及流動性枯竭風險,市場擔心物業公司會成為母公司融資變現的工具。且年内房企銷售普遍下行,市場對于物企母公司輸送減弱後的業績增長前景也有疑慮,因而2021下半年以來物管闆塊股價大幅下挫。

    觀點指數認為,目前雖不再是資本追逐物業服務的風口,行業估值也已行至低點,但是未來修複機會較大,原因有四:

    一是地産開發行業政策基本面開始好轉,中央與地方均出台改善政策。近期,多地政府相繼出台針對地産行業的寬松政策,着手提升市場信心,結合地産業行情目前仍在下探、危機不斷的境況,政策端的友好趨勢預計将會持續,這對物管行業來說将會是利好。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    二是物管公司與關聯房企依賴度持續減弱,關聯交易占比降低。目前主流物企均在積極開拓第三方市場,管理規模較高的上市物企中,在管面積來自第三方開發商的比率普遍較高,大量物企已超50%。2021年度新增項目中該比率的占比也有所提升,證明前部物企已有充分的第三方外拓經驗與競争力,對關聯企業的依賴度開始持續降低,傳遞而來的負面效應相信也會減弱。

    三是物管行業輕資産與穩定現金流的高估值邏輯未變,随着未來城市服務以及增值服務等藍海業務的深入發掘,行業基本面只會愈發穩固。

    四是從業績情況來看,主流物企仍普遍維繫高速增長,利潤或營收增速普遍在30%以上,合約在管比率高,未來業績有支撐。

    2021年物企業績的高速增長並未過多受地産行業影響,華潤萬象生活與合景悠活等主流物企業績倍增,利潤增幅超過100%,物管行業長期來看,依舊持續向好。

    整合加速勢能不減,風險機遇相伴而行

    據觀點指數統計,2021年全年上市物管企業主動披露並購案例達54起,涉及金額超過350億元,無論規模或烈度都遠超2020年。其中,大額交易頻發,8項交易實際收購金額超過10億元人民币,還出現了已遞表過會物企(中南服務、中梁百悅智佳)以及上市物企(藍光嘉寶服務)被收購的案例。

    規模上看,既有合景悠活以小吞大收購規模在其兩倍以上的雪松智聯,又有碧桂園服務收購藍光嘉寶服務與富力物業上演“大魚吃大魚”戲碼,其中後者並購規模達百億,再度刷新了行業收購金額紀錄。

    無論是頭部企業或者規模稍小的物企,均在借助收並購市場快速擴充規模。而在收購價格上,全年收並購市盈率平均值約為12,估值趨于穩定,行業收並購回歸理性。

    被並購標的企業的類型則仍是以同類型物企為主,擴大管理規模仍是物企收並購的主要訴求,其中既有對已布局區域的深挖以增強區域協同與市場占有率,又有借收並購涉足未布局的區域。

    多元業務方面,此前華潤萬象生活與寶龍商業采取的“物管+商管”相結合的商業模式越來越受到推崇,多家物企年内收購集團下的商管闆塊並進行平台整合。而城市服務這一概念的興起,也催發了物企在城市環衛等領域的收並購。

    2021年,港交所發布新規,将在2022年初正式調整上市盈利要求,對于部分規模較小的物業企業,進入2022年後上市難度将增大,這也間接推動了年内潛在收並購機遇增多。

    目前物管行業集中度尚低,正是跑馬圈地的關鍵時期;對收購方而言,上市物企普遍都設立了較高的業績與規模增長目標,不借助收並購會較難實現。另外,碧桂園服務在2021年采取了多次配股與發債行動,獲得大量資金為收購行為提供有效支撐。

    對物企出售方而言,由于償債壓力較大,部分房企存在處置旗下物企股權的可能性。

    以三道紅線來看,2021年出售旗下物管闆塊的禹洲、陽光城等均為黃檔房企,而富力、藍光為紅檔房企,将彩生活核心資産出售的花樣年已發生債務違約現象。房企間信用的持續分化與地産行業的風險出清,将反過來為物業服務行業並購市場輸入更多優質標的,加快物業服務行業的集中度提升。

    物管行業的市場格局目前仍然較為分散,正處于高速集中整合的狀态,收並購市場的高度活躍,幫助收購方短期内大量擴展規模和把握業态機會。

    同時亦帶來些許不确定要素,部分收購而來的低質項目不僅不能盈利,反而會對整體業績造成拖累,除投前對標的企業的财務面與項目均需進行充分的盡調,通過社區增值服務以及信息繫統的移植,快速完成項目融合亦是物企投後整合的關鍵。

    撰文:陳耀國、王昱睿    

    審校:陳朗洲



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