1月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2022-01-14 16:52

  • (報告期截至2022.01.14)報告期末土地供應明顯縮減,成交翹尾攀升,但土地市場表現依舊疲弱,溢價率保持低位。

    觀點指數 截至報告期末,土地供應明顯縮減,成交翹尾攀升,但土地市場表現依舊疲弱,溢價率保持低位。

    具體而言,觀點指數監測的100個重點城市數據顯示,報告期内,2021年12月供應土地建面環比減少69.8%, 供應住宅用地建面環比減少77%,其中一線城市供應住宅用地為零,二三線城市供應住宅用地數量環比增速分别為-84.7%、-73.2%。

    成交方面,2021年12月100個重點城市成交土地建面環比增加16.1%,成交總價環比增加44.9%,成交樓面均價環比增長24.8%。

    雖然土地成交體量攀升,但整體土地市場依舊疲軟,報告期内(2021年12月)土地成交溢價率為2.9%,連續三個月低于3%。

    城市更新方面,據觀點指數不完全統計,截至報告期末(2022年1月14日),7家企業在城市更新業務上有新動态,其中招商蛇口聯合上海地産、上海世博等多家企業成立上海城市更新引導基金,募集規模為人民币100.02億元。

    城市更新政策方面,報告期内(2021.12.9),住建部相關負責介紹《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》,着重強調結合城市更新、城鎮老舊小區改造等工作,大力推進老年宜居環境建設,加快構建老年友好型社會。

    保利招商積極拿地,20家房企拿地貨值超千億

    觀點指數發布的"1月房地産企業新增土地儲備報告"顯示,2021年碧桂園、萬科和保利新增全口徑土地儲備分别為5285、2813.8以及2722.3萬平方米,處于領先地位。

    數據來源:觀點指數整理

    從單月拿地數據來看,前50房企報告期内(2021年12月)新增全口徑土地儲備為1718.5萬平方米,環比增加43.2%。

    數據來源:觀點指數整理

    當月拿地權益金額最多的主要是以保利發展、招商蛇口為主的央企國企。具體來看,當月保利發展在佛山、東莞、中山以及鄭州等熱門二線城市拿地17宗,其中土地建面、權益拿地金額分别為322.5萬平方米以及223.4億元。招商蛇口主要在深圳、上海等地拿地17宗,涉及土地建面、權益拿地金額分别為238.4萬平方米以及179.1億元。

    報告期内(截至12月末),2021年1-12月全年有20房企新增貨值超過1000億元,與11月持平。 

    年底供地銳減,宅地供應建面環比減少77%

    觀點指數監測的100個重點城市數據顯示,報告期内(2021年12月)土地供應數量2048宗,環比減少4002宗,同比減少2270宗。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    供應土地規劃建築面積12865.9萬平方米,環比減少69.8%,同比減少52.8%;供應土地起始樓面價1325元/平方米,環比下降32.9%,同比下降32.5%。

    住宅用地方面,報告期内(2021.12)當月,100個重點城市供應住宅用地603宗,環比減少1591宗,同比減少848宗,供應土地規劃建築面積4508.1萬平方米,環比減少77%,同比減少62.4%;供應土地起始樓面價2388元/平方米,環比下降30.7%,同比下降33.4%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    其中一線城市供應住宅用地數量為零,二三線城市供應住宅用地數量分别為116宗、483宗,供應土地建築面積為892萬平方米、3590.4萬平方米,環比增速分别為-84.7%、-73.2%,同比增速分别為-73.2、-53%;供應起始樓面價為3981元/平方米、2003元/平方米,環比增速分别為-43.3%、-7%,同比增速分别為-25.8%、-12%。

    報告期内(2021.12)當月重點宅地供應城市分别是甯波、駐馬店、韶關宜春、都江堰,供應土地建面分别為322.2、309.5、187.7、161.7、160.7萬平方米。

    土地成交翹尾攀升,溢價率維持低位

    成交方面,報告期内(2021.12)當月是集中供地的高峰期,北京、上海、杭州等重點一二線城市完成第三次集中供地,年底土地成交翹尾趨勢顯現。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    具體而言,當月(2021.12)100個重點城市成交土地數量2298宗,環比增加57宗,同比減少3411宗;成交土地規劃建築面積16758.4萬平方米,環比增加16.1%,同比減少60.3%;成交總價4878.4億元,環比增加44.9%,同比減少45.4%;成交樓面均價2911元/平方米,環比增長24.8%,同比增長37.6%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    雖然土地成交體量攀升,但多數房企拿地積極性較低,整體土地市場依舊疲軟,當月(2012.12)土地成交溢價率為2.9%,連續三個月低于3%。

    住宅用地方面,當月(2012.12)100個重點城市成交住宅用地761宗,成交土地規劃建築面積7169.6萬平方米,環比增加23.8%,同比減少64.3%;成交總價4022.2億元,環比增加49%,同比減少43.8%;成交樓面均價5610元/平方米,環比增長20.4%,同比增長57.2%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    分城市能級來看,當月(2021.12)一線城市上海、廣州以及北京進行集中供地,由于前一月月末上海成交大體量、價格低的租賃住房用地以及征收安置房用地,當月成交土地建面環比下跌26.9%,但成交樓面價大幅增長帶動成交總價環比上升26%。

    杭州、武漢、廈門以及重慶等二線城市年内第三次集中供地收官,驅動住宅用地成交建面與成交總價環比增長約130%,平均成交樓面價保持穩定。三線城市量價齊降,溢價率依舊保持在3.5%的低位水平。

    杭州供地走出獨立行情,廈門湖里出讓百億地塊

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    以住宅用地成交總價來看,12月杭州、武漢、上海、重慶以及北京5個集中供地城市名列前茅。

    值得注意的是,杭州第三次集中供地表現火熱,推出35宗地全部成功出讓,共有24宗地塊競價觸頂成交,9宗地塊底價成交,2宗地溢價出讓,總成交額759.54億元,整體成交溢價率6.5%。

    相比其它集中供地城市,杭州土拍走出獨立行情,主要原因包括以下幾個方面:

    出讓門檻降低,杭州恢複了"預公告"的勾地政策,降低了房企參拍資金壓力;競品質改為定品質,保證金從地價的20%降到了地價的10% 。

    利潤空間增厚,杭州提升新房限價,達到封頂價之後不再競自持或者配建。

    推出地塊優質,杭州此次出讓35宗地塊,主城區占了近六成,其中包括申花、橋西、文晖等市區優質改善闆塊有宅地供應。

    倘若今年其它城市做出類似杭州的土拍改變,土拍或許會現階段性回暖。

    數據來源:觀點指數整理

    從12月全國涉宅用地成交總價數據來看,前10地塊有3宗位于杭州,北京、武漢以及廈門各兩宗,廣州1宗。

    最貴地塊是保利發展、廈門國貿、聯發集團聯合體競得的廈門湖里區五緣灣片區高林北路與金寶路交叉口西南側地塊,成交價格99.6億元,成交樓面價39099元/平方米,溢價率7%。

    該地塊規劃建面25.5萬平方米,起拍總價92.8億元,住宅銷售限價71800元/平方米。

    佳兆業城更股權騰挪,上海募集百億城更引導基金

    來源:觀點指數整理

    城市更新方面,據觀點指數不完全統計,截至1月14日,7家企業在城市更新業務上有新動态,其中,東莞钜隆、新世界中國獲得新的城市更新項目,招商蛇口中標了佛山南海三個舊改項目的前期整理商資格。

    此外,招商蛇口聯合上海地産、上海世博、上海萬科、中交房地産等成立上海城市更新引導基金,募集規模為人民币100.02億元。這次是繼去年6月上海成立800億元的城市更新基金後的又一次基金募集動作。此次100億城市更新引導基金投資領域聚焦于上海市城區的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新項目。

    值得注意的是,月内,佳兆業城市更新集團(深圳)有限公司将旗下深圳佳兆業新秀、銘揚佳兆業、祺祥佳兆業、寶安佳兆業、南山佳兆業等多家過半的股權,騰挪至深圳市勁冠實業發展有限公司,後者是佳兆業的關聯公司。

    此外,佳兆業将廣州佳倫的48.9796%股份轉讓給私募基金廣州白鵝潭二号城市更新投資發展中心(有限合夥),後者隸屬于廣州荔灣國資委,廣州佳倫旗下的舊改項目是荔灣海南村,改造面積359.64萬平方米,是荔灣區面積最大的舊村改造項目。

    整體來看,陷入債務違約風波的佳兆業,正密集騰挪或者轉讓旗下城市更新項目公司的股權。

    政策方面,12月9日,住建部相關負責介紹《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》,着重強調結合城市更新、城鎮老舊小區改造等工作,大力推進老年宜居環境建設,加快構建老年友好型社會。

    其中提到要從推進無障礙環境建設、推進适老化改造、完善老年人設施規劃布局以及相關建設標準三個方面着手,将積極老齡觀、健康老齡化理念融入到城市規劃建設管理的各環節、城市轉型更新發展的各方面。

    未來城市更新發展的規劃設計需要考慮養老因素,适老化或成為改造過程中不可缺少的一部分。

    撰文:詹興晶    

    審校:歐陽穎



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