10月物業服務發展報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-11-24 18:30

  • 結合年内股價變動來看,分化将成為未來的主旋律。

     

    觀點指數 年末将至,受房地産行業信用影響,物業服務企業股價持續低迷,企業上市進程一度停滞。

    同時,行業熱點亦由上市轉向收並購,碧桂園服務拟2.1億元收購财信地産集團旗下物管平台安徽誠和;彩生活将出售其核心資産;康橋悅生活則拟收購鼎峰物業51%股權,随着大規模收並購的加速,頭部企業馬太效應正在加劇,未來将延續"強者恒強"的态勢。。

    同時,獲得資本加持的物管企業亦頻繁進行配股再融資,整體來看,頭部企業利用其品牌及資金優勢,進一步擴大在資本市場上的影響力,結合年内股價變動來看,分化也将成為未來的主旋律。

    政策方面,近期多地出台或修訂物業管理規定,對行業進行整治規範,深化完善物業服務市場機制。如《四川省物業管理條例》修訂通過;《廣西壯族自治區前期物業服務合同》公開征求意見;新修訂的《陝西省物業服務管理條例》開始施行,預計未來會有更多省份針對物管行業進一步規範管理程序。

    受母公司流動性壓制,物企股價萎靡

    受房地産行業流動性影響,10月一衆上市物業服務企業股價持續萎靡。

    恒生指數月内上漲3.3%,滬深300上漲0.9%,觀點指數監測的52家上市物業服務企業平均跌幅為-3.81%,整體跑輸大盤。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    具體來看,宋都服務領漲一衆物業股,漲幅達到37.96%,其次是烨星集團及中海物業,漲幅分别為16.9%和8.36%,從企業屬性來看,前兩者均屬區域型小型物管企業。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    從盈利能力來看,盡管宋都服務及烨星集團存在小公司的規模局限性,但專注區域的特性使其區域内的業務容易産生區域協同,同時成本投入消耗量較少,盈利能力一般較為強勁,毛利率水平達到30%以上。

    跌幅方面,彩生活股價下跌明顯,跌45.85%;佳兆業美好、恒大物業緊跟随後,跌幅均超過20%。

    從上述三家物業服務企業的跌幅情況可以推斷,除了企業自身原因外,當下資本市場亦正在重新審視物業服務企業的發展邏輯,包括企業的業績預期确定性、企業的服務差異化打造,以及關聯房企的波動是否會影響到物企的可持續發展等。

    以此邏輯來看,上述三隻跌幅顯著的物業股基本在重新審視的範圍内。

    據公開資料顯示,碧桂園服務于9月末發公告稱,已與彩生活簽訂股權轉讓協議,将收購彩生活核心資産鄰里樂控股的全部股權;佳兆業美好及恒大物業亦因近期母公司流動性債務影響壓制,股價大幅度跳水。

    去年以來物業股備受資本市場青睐。同時,今年上半年物業股的業績亦整體呈現高增長态勢,但因近期缺乏短期催化劑,以及房地産行業去杠杆化和流動性預期,繼續影響着近期的物業服務市場情緒。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    将時間線拉長來看,2021年1月至10月上市物業服務企業股價漲幅領先的是和泓服務,年内漲幅97.63%,其次是中海物業漲幅74.99%、濱江服務54.2%。跌幅方面,彩生活年内領跌,跌幅達到59.4%,其次是恒大物業跌幅55.48%、卓越商企服務跌幅為48.77%。

    不難看出,自身運營良好,外拓能力強的企業以及專注細分賽道的物業服務企業,在行業估值重塑的資本市場上,有着更好的抗風險能力,其股價整體變動幅度較小甚至實現逆勢上揚。

    盡管受房地産行業信用風險的影響,大部分物業股出現較大幅度回調或下挫,但物業服務行業仍具有可穿越經濟周期的增長模式以及輕資産、低杠杆的運營優勢,短期市場波動不影響長期發展趨勢向好。未來待房地産行業整體環境趨向平穩後,物業服務闆塊的估值有望修複。

    大批招股書失效,上市潮遭遇冷凍期

    截至2021年10月31日,目前在資本市場共計有物業服務企業52家,包含滬深股市中4家物業服務企業。自7月物業服務企業迎來一波,上市潮便遭遇冷凍期。

    截至月末,共計有27家物業服務企業遞交招股文件。而據港交所規定,遞交IPO資料後超過6個月未完成聆訊過程的企業顯示為失效,以此計算,本月預計有10家物業服務企業招股書失效。

    數據來源:公開資料、觀點指數整理

    除去被收購而中止上市進程的富力物業,觀察失效招股書的物業服務企業,在管面積規模均在1000萬平方米至3000萬平方米之間,主要物業管理業務類型均為住宅物業,大多為區域型物業服務企業,其規模優勢並不顯著。

    同時,觀點指數梳理年内上市的11家物業服務企業,在管規模同樣多集中在1000萬平方米至3000萬平方米區間。觀察發現,年内多家成功沖擊上市的中小型物企都在選擇另辟蹊徑,跳出傳統業務發展圍籠,将着眼點放到住宅以外的非住宅物業領域,為自己打上了特色標簽。

    具體來看,年初上市的星盛商業為純商業服務、新希望服務是民生物業、越秀服務主打地鐵生意、朗詩綠色生活"綠色"概念,乃至11月登陸港股市場的京城加業"胡同生意"等等,無一不向資本市場講述自身的差異化發展戰略。

    上述物業服務企業通過切入細分賽道,貼上特色標簽,從而增加了成功闖入港交所的勝算。

    不過,可以看到當中大部分物管企業仍以基礎住宅物業為主要業務形态,在成功登陸資本市場後,其股市整體表現亦相對疲軟。破發、成交量低迷、估值縮水等情況屢見不鮮,市場對物業股的期望與估值正在趨于理性。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



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