10月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數研究院

2021-11-17 16:54

  • 第二批三支REITs月内遞交申報文件,包括北京首單公募REIT以及國内第一單純生産廠房公募REITs。

     

    觀點指數 回顧10月份,大部分産業地産A股上市企業公布了2021年第三季度業績,盈利指標漲跌情況均有出現。

    12家樣本企業中,營收實現正增長的有6家,歸母淨利潤實現增長的有5家。需要着重關注的是,産業載體銷售、産業投資以及資産證券化産品發行所貢獻的利潤等,因其對企業營收貢獻較大。

    首批發行的9支基礎設施公募REITs也在10月公布了三季報,為發行後首個業績報告。産業地産類REITs中,有兩支産品的重要指標為負值,分别為張江光大園REIT和鹽田港倉儲REIT。

    另外,上交所、深交所正式披露了最新三單公募REITs的申報情況,其中在上交所申報的兩單為産業園區REITs。

    樣本上市企業三季營收半數下滑

    從月度動态看,繼續有多家産業地産企業有項目開工和合作簽約,更有兩家企業成功拿下産業用地,分别為上海臨港和中集産城。

    其中,中集摘得的地塊是繼"仲恺中集智谷"之後,在惠州拍得的第二塊産業用地,該項目總占地約14.2萬平方米,總建築面積約45.5萬平方米,計容建築面積約45萬平方米。

    聯東集團作為國内標準化廠房開發的代表,高周轉的規模化擴張戰略持續,月内再有3個項目開工,並有2個項目在月内開園。

    中新集團旗下中新嘉善現代産業園,則與中國金茂就産業園中央商務區整體開發項目簽約,推進中新嘉善CBD項目開工建設。

    10月亦是A股上市公司集中公布2021年三季報的時間,有多家A股上市産業地産企業公布2021年三季度業績。

    數據來源:公司公告,觀點指數整理

    營業收入表現上,觀點指數監測的12家産業地産樣本上市企業數據顯示,2021年三季度實現營收正向增長的有上海臨港、市北高新、蘇州高新、張江高科、招商蛇口和空港股份。

    張江高科營業收入的大增最為顯著,主要源于期内産業空間載體銷售業務貢獻歸母淨利潤4.34億元,而上年同期無此類銷售業務發生。

    但張江高科前三季度投資收益較上年同期減少54.35%,源于按權益法确認的合營企業長期股權投資收益較上年同期減少9.07億元;另外,公司持有的金融資産公允價值亦有所下降,公允價值變動收益較上年同期減少1.68億元。

    兩項對歸母淨利潤的貢獻較上年合共減少8.48億元,這使得張江高科歸母淨利潤同比下降14.34%。

    數據來源:公司公告,觀點指數整理

    從歸母淨利潤同比變化上看,僅5家實現了正增長,分别為上海臨港、蘇州高新、外高橋、招商蛇口、中新集團和空港股份。

    市北高新前三季度營業收入與歸母淨利潤同步下降,歸母淨利潤同比下降308.42%,因期内未實現産業載體銷售。

    華夏幸福産業新城和房地産業務依然受到債務危機的影響,三季度營業收入下降49.90%,歸屬于上市公司股東淨利潤下降284.84%,累計未能如期償還債務本息合計897.66億元。

    盡管華夏幸福已于日前拟定並披露了《債務重組計劃》,但不确定性依然存在。

    首批REITs三季可分配金額符預期,第二批沖刺申報

    10月27日,首批發行的9支基礎設施公募REITs相繼披露了上市後的季度報告,主要涉及重點财務指標和基金收益分配情況、底層資産項目的運營情況以及項目公司的經營現金流。

    單從廣義的産業地産公募REITs看,5支産品中産業園區類有3支,倉儲物流類2支。其中華安張江光大園REIT和紅土創新鹽田港倉儲物流REIT兩支産品分别有一項指標呈現負值。

    數據來源:基金公告,觀點指數整理

    從利潤指標來看,華安張江光大園REIT的本期淨利潤為負,三季度虧損571萬元。經營活動現金流量淨額方面,紅土創新鹽田港倉儲物流REIT則為-6450萬元,源于項目公司對外合格投資活動需支付現金8600萬元。

    根據REITs三季報與招募說明書中所預測的2021年可供分配金額,目前所有已上市REITs基本符合預期值。其中,鹽田港REIT三季度可供分配金額占比最高,達到51.21%。東吳蘇園REIT次之,三季度可供分配金額占比達到50.16%,其余REIT均在20-30%之間。

    另外,10月14日上交所、深交所正式披露了最新三單公募REITs的申報情況。在上交所申報的兩單為産業園區REITs,分别為國泰君安臨港東久園區REIT、建信中關村園區REIT,屬于産權類。而在深交所申報的華夏越秀高速公路REIT為高速公路REITs,屬于特許經營權類。

    中關村園區REIT底層資産有三處物業,包括互聯網創新中心5号樓項目、協同中心4号樓項目和孵化加速器項目。資産均位于中關村軟件園核心地帶,入池資産質量較好。

    三處物業總建築面積16.68萬平米,由于建成時間較早,入賬價值較低,目前REIT項目估值30.73億元,平均評估增值率達到158.31%。

    從收益看,以26.12億元的公募基金預計募集規模為基準計算,2021年和2022年的預計淨現金流分派率(年化)分别為4.62%和4.78%,處于相對較高的水平。

    臨港園區REIT底層資産分别位于上海、蘇州、無錫、常州四個城市,合共六處高標準廠房園區,這是國内首個純生産制造産業園區公募REITs。這些入池資産均位于長三角經濟帶内的國家級開發區。

    六處物業合計建面39.76萬平方米,估值為22.37億元,2021年和2022年的預計淨現金流分派率(年化)為5%左右,為目前國内産業園區類REITs分派率最高的一支産品。

    從目前産業園區REITs的發行狀況來看,主要以國資産業園區為主,且各地均拿出旗下相當優質的資産進行申報。而在涉及國有資産轉讓等法律問題上,各地均就此出台相對應的REITs相關條文為REITs發行"開綠燈",顯示地方對盤活手上成熟園區資産有相當大的支持。

    撰文:黎浩然    

    審校:歐陽穎



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