數說中報 | 集中度與非住業态 物業未來的沙盤推演

觀點指數 近年來，資本助推、政策支持，疊加技術創新叠代的利好影響，物業服務行業迎來高速發展時期。

2021年上半年，上市物業服務企業延續了以往的高增長态勢。從51家上市物業服務企業披露的半年度業績來看，各家企業營收、規模、多項經營及技術發展等均有所突破，行業集中度不斷提高。

行業集中度提高加劇了企業的競争，促使企業更注重自身經營效益，主動挖掘發展優勢，提升市場影響力。

競争優勢也進一步分化，市場格局逐漸明朗。

51家企業平均營收增幅51.94%

通過整理、歸納51家上市物業服務企業的數據，可以看到整體營收規模穩步增長。

2020年上半年，51家樣本物業服務企業總營收規模達到586.48億元，而2021年同期為903.73億元，同比增長54.09%。

此外，随着發展深入，物業服務整體規模進一步提升，行業馬太效應加劇。營收達到百億的企業僅碧桂園服務一家，20億以上企業為12家，其余38家企業營收規模均不足20億元。

2021年上半年，營業收入前10企業合計占51家上市物企總營收規模的62.3%，較去年同期提升0.97個百分點，行業集中度進一步提升。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

另一方面，2021年上半年51家樣本企業平均營收為17.72億元，其中達到平均線之上的企業為14家；去年同期樣本企業平均營收為11.5億元，達到平均線以上的為15家。盡管平均營收規模提高，但均線之上的企業數量有所減少，個中原因或與頭部企業的發展速度相關。

具體來看，51家上市物業服務企業平均營收增幅為51.94%，有26家物企增速超過均值，其中營收規模前10企業平均營收增幅為62.84%，高于行業平均值；營收規模11-51企業的平均營收增幅僅為49.28%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

值得注意的是，營收規模前10企業中，碧桂園服務、中海物業、恒大物業、雅生活服務、世茂服務、融創服務等物企2021年上半年營收增幅均超過50%，其中世茂服務更是達到了170%。

觀點指數通過研讀财報發現，營收增長的主要原因繫在管面積的大幅度提高及積極開展各類型增值服務，成效顯著。

可以認為，頭部企業利用較高的品牌影響力以及充足的現金流，積極進行市場拓展或收並購，區域滲透率進一步提高，發展速度明顯要高于其他中小型企業。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

可見，物業服務行業當下正處于高速發展階段，並且随着企業深挖行業價值，拓寬服務邊界，未來行業更具強大生命力與發展前景，營收規模會進一步提高。

非住業态成核心競争領域

另一方面，住宅領域競争日益激烈，越來越多物企意欲将優勢從傳統住宅業态進行延伸，開拓新的服務類型。

同時，由于非住業态具備的市場空間大、行業競争相對少、物業均價高、具有收繳率及提價優勢，成為當下物業服務企業重點搶占的賽道。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

通過觀察财報發現，2021年上半年大部分物業服務企業均在非住業态方面取得較好的成績。

以保利物業為例，2021年上半年在管面積合計為4.28億平方米，其中非居業态占比約58%，包含1310萬平方米的商辦物業及2.332億平方米的公共物業。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

旭輝永升服務亦在非住業态方面取得一定突破。

截至2021年上半年，旭輝永升服務在管面積合計1.3億平方米，其中住宅面積8750萬平方米，非住物業面積4250萬平方米。與上年同期相比，住宅業态面積增幅48.8%，非住業态面積增速130.97%，拓展成效顯著。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

非住宅物業範圍廣泛，包含了商業寫字樓、商業綜合體、公衆場館、公共交通、産業園區、學校、醫院、政府大樓等多種類型，不同業态的服務内容、專業性、盈利水平等方面差别較大。

商業類和公建類物業的快速擴充，帶來非住宅業态市場需求的較快增長，同時後勤社會化推動了物業服務在醫院、學校、政府機關等多種業态中的滲透，其巨大的行業空間是物業服務企業争相布局非住業态的重要因素之一。

除此以外，伴随着城鎮化的快速推進，城市精細化管理的需求進一步增加。“城市服務”給物業企業提供了巨大的空間想象，上市物企紛紛将城市服務提上戰略高度。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

從目前已經公布城市服務盈利情況的企業數據來看，該業務當下的毛利率水平並不算優質。以碧桂園服務為例，2021年上半年其城市服務業态的毛利率僅為19.3%，遠低于物業管理33.6%的毛利率水平，甚至由于城市服務業務的並表，導致整體毛利率受到影響，出現下行。

行業趨勢來看，未來城市服務将會成為頭部物業服務企業搶占的主要賽道。但城市服務與傳統物業服務不同，有着更高的入局門檻，所涉及的業務範圍跨越多個行業，能否統籌與整合多方資源形成強大合力，對企業的運營能力和資金周轉提出了更高要求。