觀點直擊 | 越秀服務IPO 管理層稱未來三到五年要跻身第一梯隊

觀點地産網 喧嚣的物業造富潮，挾裹着或大或小的物管企業向資本市場靠攏。

繼新希望服務等四家公司上市成功後，今年年中市場迎來了越秀服務這只自帶概念的物業股。

6月15日，越秀服務舉行全球發售新聞發布會，進行了首露面。

觀點地産新媒體獲悉，越秀服務将于6月16日-21日進行招股，並計劃于本月28日挂牌上市。此次拟全球發售369,660,000股股份，其中，國際發售共332,694,000股股份，香港公開發售共36,966,000股股份，發行的定價區間為每股4.88-6.52港元。

根據披露，越秀服務IPO拟集資總額為18.04億港元至24.1億港元，其中拟将集資所得款項的約60%用于策略收購和投資提供資金。

地鐵物業概念

自2018年起，房企分拆物業上市已見怪不怪。

相比于各有特色的母公司，紮堆分拆的物業公司在日漸熱鬧擁擠的賽道中總是顯得略顯千篇一律。在外界看來，他們更多是一個代表着低負債、充足現金流的高估值行業，但卻沒有太多獨特的標簽。

如何獲得資本關注？前有碧桂園服務們争相搶入新賽道“出圈”，後有例如越秀服務此類給自己打造概念的物業股。

事實上，不管是母公司越秀地産還是越秀服務，過去幾年間的發展都略微沉穩低調。直到廣州地鐵的入股、軌交物業的分食，才逐漸打破這一謹慎局面，順帶也讓物業公司有了復合型物業公司等的頭銜與特色。

2020年底，越秀服務收購了廣州地鐵的環境工程與物業管理子公司，新增管理面積約500萬方，新增地鐵環境工程維護、地鐵物業管理運營服務等。而從股權結構可獲悉，除第一大股東越秀地産通過BVI公司持有越秀服務91.85%的股權外，廣州地鐵投融資公司通過IPO前投資持有其8.15%股權。

新聞發布會上，财務總監陳冬鵬便開門見山地介紹道：“我們具有獨特的TOD綜合物業管理模式，未來增長潛力巨大。”

在越秀服務看來，随着中國城市化進程的不斷推進，城市将面臨交通空間和開發模式的全新挑戰，擁有TOD綜合物業管理能力的城市服務運營商将在未來的業務拓展中脫穎而出。

如何理解越秀服務所謂的地鐵管理物業？事實上這與此前越秀地産收購廣鐵旗下的軌交物業項目相關，截至2020年底越秀地産擁有5個TOD住宅項目，總建築面積近400萬平方米。

這些軌交物業多為車輛段上蓋物業，車輛段即主要指的是城市軌道交通繫統中對地鐵等車輛進行運營管理、停放及維修、保養的場所。

因此，收購廣州地鐵旗下物業的越秀服務，如今也涵蓋了以車輛段服務為主的物業服務内容，包括承擔地鐵列車的内外清洗工作，建立起特種設備保潔的技術壁壘等。

與越秀地産一樣，這些軌交物業的到來使得越秀服務的規模實現增長。除上述在管面積增長約500萬方，主席林峰也表示，按照去年的營收表現，地鐵物業給越秀服務帶來23%的營收增長，且相信也是在該水平和速度上面進一步有所增強。

不過，相比于市場來說，或許更想知道，所謂的地鐵服務管理的收費水平及盈利情況，相較于常規的住宅、商管物業表現如何？

發布會中管理層僅透露，其将探索形成TOD蓋上物業管理和蓋下站點管理的獨特管理模式，這種特殊的模式将會成為越秀服務未來規模擴張和利潤新的增長點。

據觀點地産新媒體查閱獲悉，其所收購的廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理确實有一個不錯的收益數據——截至2020年，廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理的毛利率30.4%。

但同時，據悉廣州地鐵在管住宅物業及商業物業，過往的平均物業管理費分别約每月每平方米1.6元及每月每平方米12元，這一水平顯然相較于物業行業平均的住宅、商業物業水平並不高。

因此，過去幾年間廣州地鐵物業整體毛利率在20%以下。

而同比大增，則是因為2020年由于地方政府為應對COVID-19而頒布的監管利好政策使社會保險的繳款獲寬減或免除；及當年就維持及放置綠化植物以及廣州地鐵部分車輛段進行保潔環衛而收取的服務費率增加。

這也一定程度說明，未來地鐵物業的盈利表現還有待觀察；不過在現階段而言，面積規模及營收或許才是物管公司更為在意的。

除目前在管廣州地鐵物業外，現場管理層還表示，截止目前廣州地鐵已成功外拓至長沙地鐵6号線、南昌地鐵3号線、重慶地鐵4号線、麗江城市軌道交通1号線等項目，這将為我們其承接地鐵沿線業務提供可靠的支持。

“實際上能夠提供比較專業的TOD服務的企業在國内也不太多，所以我們也會積極拓展在國内其它城市的TOD的服務，因為在這方面還是有一定的專業壁壘的。”林峰稱，未來在更多的省會城市，或者地鐵發展比較好的城市，越秀服務會積極地去洽談更多地鐵物業方面的業務。

瞄準收並購

除了自帶的概念，越秀服務與不少剛分拆的物業公司一樣，有着集中度較高、第三方占比低的特點。

截至2020年12月末，越秀服務總在管面積為3265萬平方米，在管物業數量為215個。其中，來自越秀地産及其關聯方開發的物業，近三年來分别占在管項目總數約86.3%、80.5%及79.5%，包括寫字樓中的廣州國際金融中心、廣州越秀金融大廈；購物商場中的廣州VT101（原維多利廣場）和廣州國金天地；專業市場中的廣州白馬服裝市場和廣州中港皮具城等。

同時，這些物業創造的物業管理服務收益，三年來亦分别占越秀服務營業收入總額的約91.7%、88.6%及90.0%。另外，受母公司布局影響，越秀服務大灣區的在管面積占據總在管面積的77.4%，為2530萬平方米。

這些母公司物業對于越秀服務來說，是當下及未來業績的保障。行政總裁吳炜便表示，越秀地産每年的竣工面積大概在500萬到600萬方左右，未來3年基本上穩定提供予越秀服務2000萬方的面積。

但如何提高市場外拓能力，這是初登資本市場的物業股們所要面臨的共同難題。

對此吳炜向觀點地産新媒體回應稱，在外拓方面越秀服務已經準備好一支強有力的外拓隊伍，至今已經有80多人的規模，這是越秀服務外拓的基礎。其也進一步指出，外拓需要一些核心能力，包括地鐵物業、高端商業物業，以及舊物業提升改造等細分領域。

除此外，越秀服務也與目前大多物業公司一樣，将收並購作為擴大規模的高效方式。據悉，在越秀服務招股書中有這麼一句話：“展望将來，我們拟透過戰略性收購或投資擴大業務規模。”因此，此次其IPO籌資的六成用于收並購。

“我們在國企的收並購方面，相對其他的企業有比較大的優勢，這一塊包括了國資委下面大量的物業公司在管的物業等，也包括越秀地産有相當多的國企合作資源，這一塊我們也正在做工作。”吳炜稱。

其表示，在收並購這塊越秀服務會發揮好自己的優勢，走市場化的路子，積極地參與市場上比較好的、比較大的標的的競争，希望也能有很好的收獲。

“我們希望在未來的3到5年，還是能夠跻身于這個行業的第一梯隊”。

另值得注意的是，目前越秀服務的物業結構中，商業物業占據了不小的比例，這也使得其整體的毛利水平較高。

在越秀服務總在管面積為3265萬平方米中，非商業物業部分住宅物業2198.8萬平方米，公建物業567.7萬平方米，産業園及其他218.8萬平方米；商業物業部分寫字樓229萬平方米，購物商場23.3萬平方米，專業市場及其他27.2萬平方米，合計僅280萬平方米。

得益于高收費率，非商業與商業的收入整體占比則達69%：31%。

越秀服務顯然對于這頗受資本市場歡迎的物業類型有着更多的想法。林峰稱，未來越秀地産正在開發建設的商業在管面積大概為350萬方，所以規模方面還會有一個正常的自然增長。

“希望在3到5年之内，商業要做到40%，非商在60%，我們會向着這個商業增長的目標去做。”其提及，商業物業重點要打造幾個方面的能力，包括提供寫字樓方面的增值服務、拓展社區商業的發展。

以下為越秀服務全球發售發布會問答實錄節選：

現場提問：越秀服務未來的增長點體現在哪里？除了來自母公司穩定的物業交付，越秀服務将如何拓展第三方物業面積？中短期将達到怎樣的關聯方比例？

吳炜：2020年底，在管面積是3265萬方，簽約的面積是4991萬方，我們希望在未來的3到5年，還是能夠跻身于這個行業的第一梯隊，需要管理層共同努力。

具體的實現路徑大概有三個方面，第一個就是母公司越秀地産的支持，這幾年大家也看到越秀地産的發展速度還是不錯的，比較穩健地發展，未來在這一塊，越秀地産每年的竣工面積大概在500萬到600萬方左右，未來3年基本上可以給我們穩定貢獻2000萬方的面積。

第二是外拓，我們已經準備好了一支強有力的外拓隊伍，到今天已經有80多人，這是我們外拓的基礎。外拓需要有一些核心能力，去年我們並購了地鐵物業，在TOD這個行業應該說我們走在了其它的物業公司的前列。另外，我們在高端商業的物業管理方面也走在了市場的相對前列，比如說廣州西塔、北塔，這些核心地段的核心物業的管理，我們是相當有經驗，管理的水平還是不錯的，在這一塊細分領域我們會持續發力。

還有是我們最近取得了一些成果的、在舊改方面的物業管理市場，我們也在江浙一帶落地了兩個項目，這一塊未來的市場空間很大，我們也已經做出了一些有益的探索。這一塊未來3到5年，我們希望做到2000萬到5000萬這個水平上去。

第三是收並購，我們在國企的收並購方面，相對其他的企業有比較大的優勢，這一塊包括了國資委下面大量的物業公司在管的物業，也包括我們母公司越秀地産這一塊有相當多的國企合作資源，這一塊我們也正在做工作。所以收並購我們會發揮好自己的優勢，同時我們也會走市場化的路子，會積極地參與市場上比較好的、比較大的標的的競争，在這一塊希望也能有很好的收獲。

現場提問：TOD是公司的一大特點，請問公司可否預算未來兩到三年以TOD形式管理的物業項目和面積占比是多少，越秀服務預期未來兩到三年通過TOD的模式可新增多少管理面積及收入？

林峰：TOD确實是越秀服務一個非常重要也是非常有特色的服務的内容，我們去年完成了對廣州地鐵物業的收購，整個廣州地鐵從地鐵開通里程，到目前為止是600多公里，到2023年會達到800公里，廣州地鐵是我們越秀物服服務的第二大股東，所以在業務發展方面會得到它的非常多的支持。

按照去年的情況來看，物業給我們的營收帶來23%的增長，未來相信也是在這樣一個水平和速度上面會進一步有所增強。

同時我們也不僅僅局限于廣州地鐵這一個範疇，實際上能夠提供比較專業的TOD服務的企業在國内也不太多，所以我們也會積極拓展在國内其它城市的TOD的服務，因為在這方面還是有一定的專業壁壘的，特别是對于地鐵的安全運營和清潔、環境的要求，包括車輛的清潔、站場的清潔，特别在目前防疫的形勢下，對整個環境的要求更加高了，配合程度更加多了。

我們已經介入了這個領域，希望未來在更多的省會城市，或者地鐵發展比較好的城市，我們會積極地去洽談，争取提供這些方面的服務。所以這方面的增長，未來是非常可期的。

現場提問：在資本加持之下，物業公司上市潮仍在繼續，越秀服務相比其它物業公司的核心優勢在哪里？越秀服務開創的地鐵+物業TOD物管模式未來将如何發力？

吳炜：我想這個問題的核心落腳點是講的越秀物業跟其它的物業有什麼不同的地方，我們有幾點跟人家是很不一樣的。第一，我們的TOD模式是其它的物業公司所不具備的。應該說軌道交通以及軌道交通上蓋的開發，現在整個市場還是非常不錯的，母公司越秀地産應該是全中國最大的TOD上蓋物業開發商，越秀地産的第二大股東廣州地鐵以及越秀服務的第二大股東廣州地鐵，算是中國排在前列的軌道交通運營商，所以說我們的資源優勢是非常明顯的，在這個領域我相信我們會比其它的物業公司走得更快更好。

第二，我們有很強大的國企的資源和背景。越秀集團是廣州市資産規模最大的國有企業，我們有深厚的國資的資源，越秀物業在廣州市深耕了多年，也是廣州市的物業行業會長單位，我們在國企合作這一塊也具備跟其它的物業公司不一樣的優勢。

第三，我們在多種經營方面，尤其是在多種經營的協同發展方面，我們借助越秀地産原有的智能化的力量、社區商業的力量，以及裝修、舊改的能力，打造了以物業為平台，以四大核心能力為支撐的1+4的核心能力，這也是我們跟其它物業公司不太一樣的地方。一個企業的發展，它一定有它的核心優勢和核心能力。

現場提問：市場一般預期物業管理公司來自增值服務的收入貢獻會持續較快地增長，對越秀服務而言，增值服務就包括非業主及小區增值服務，這一塊占比的增幅如何？未來的增值服務發展站點在哪里？

毛良敏：目前我們的增值服務占比，在2020年12月31号的數據可以看到，在非業主增值這一塊的占比大概是29%左右，在C端對于小業主的增值服務在收入里面占20%左右，對B端的客戶，在商寫部分，我們的增值服務收入大概在5%左右，這個數據雖然相對還不錯，但是我們認為未來還有比較大的增長空間。

我們認為不管是絕對額的增長還是占比的增長，在未來應該都會有一個比較大幅的增長。我們主要發展的方向有幾個，第一個是在商寫，我們除了繼續做好商戶招攬、定位咨詢等業務之外，我們還會持續給寫字樓里面專有部分的寫字樓客戶、辦公企業提供更多的到家服務，包括員工的服務等等。

另外，對于小區的業主增值服務，我們主要有幾個方向，一個是我們持續在加大我們的資産管理的業務，我們組建了一個兩三百人的專業中介團隊，也快速地開了五六十家門店，我們希望未來在這一塊能有一個比較大幅度的增長。第二個是在美居方面，我們新成立了一個美居公司，希望這個美居公司給小區的業主提供從硬裝到軟裝一條龍的整裝服務，能夠通過地産公司的資源，通過母公司能夠支持的一些施工的資源，給客戶提供性價比更高的裝修服務。第三是我們會持續為母公司非業主增值部分提供更多的早介、案場以及智慧社區建設服務，希望通過前期積累的專業服務能力和團隊，能夠幫助我們的母公司以及其它的地産公司，豐富他們的産品，給更多未來小區業主更好的産品體驗，而貢獻我們的智慧。

我們還會持續做好目前正在積極探索的業務，包括到家服務、社區新零售，還有社區教育，以及社區養老服務等等一繫列的社區增值服務。希望通過未來這些業務的持續深入開展，能夠使得我們在社區增值服務這一塊，無論是絕對額還是在我們總體收入的占比里面，都會有一個比較大幅度的持續增長。