物業演講 | 曾粵晖：長風破浪正當時—物管行業市場展望

曾粵晖（建銀國際金融有限公司董事總經理）：各位好！

首先感謝“觀點地産機構”的邀請，再次有機會，當然是第一次站在物業大會的講台上和大家進行匯報和分享。

其實在大龍總的後面進行講演壓力是非常大的，也讓我想起了咱們在為物業企業服務時候的日日夜夜。其實物業行業給我的印象，特别是這些年已經有非常大的改變，剛才我鞠躬的時候有兩重含義，第一重含義是為我們項目的業主，也就是給我們中介服務機構予以業務機會的老闆致敬。第二我曾經感受過你們熱情、誠摯、安全的服務，所以我衷心向你們表示感謝，因為你們給美好生活帶來了安全感和無微不至的守護。

作為投行，人家經常說投行比較擅長做的就是PPT，但我發現我們物管企業的領導們比我們投行有更好的口才，侃侃而談，娓娓道來，深入淺出，充滿了高級感，所以在你們的背後，在你們的後面進行講演我有一點戰戰兢兢，感覺到是否力不能及。

今天的話題由此展開，在以往的時候我們通常講到我們物管服務這些年的發展，都是數據場景、網絡價值以及物理形态的演進、變化等等，今天能夠講出什麼新意的？非常困難，所以我就想不如言簡意赅，把一些簡明扼要的内容作為我們日常工作的一點理解，來跟大家進行交流。

首先從整體行業而言，我非常非常看好這個行業。例如大家剛才所提及我們一直在争取着有更多的機會為我們的物管企業提供服務，我們也在學習和了解。因為在我們的心目中這是一個充滿了朝陽，未來有極好發展前景的一個行業，它絕對不是一個簡單的從地産開發企業分拆出來的資産包，其實它本身具有極好的基因和以後長足發展的動能，根本的原因可能在于，一個是有利的宏觀環境支撐和物管行業自己本身具備的先進條件。

大的來說2020年中國GDP首次突破百萬億元人民币量級，常住人口城鎮化率超過60%，人均可支配收入達到3萬多元，因此我們物業行業具備發展的土壤。

從行業本身發展來講也面臨非常好的時代環境和機遇。2020年物業行業總面積超過250億平米，整個行業總營業收入是6000億元，這恰恰說明了我們有非常大潛力的明天，只要我們深耕好我們自己的領域，在這個各具特色的賽道上狂奔，就一定能夠把整個行業的盤子做的更大更美更好。

行業規模是我今天想講的第一個要素，在大多數的行業里面規模越大，意味着越有體量優勢。我們物管行業，物業服務行業亦然。不知道在大家選購自己住宅的時候會不會充分的考慮到物業服務的質量。

在我看來，這是一個先決的條件，我相信身邊很多朋友也有類似的感受。以前我們在買房子的時候更加講的是開發商的品牌，也有人說地段+地段+地段，以及其他很多投資方面的考量和因素，但是我相信從現在開始，一個優質的、體量足夠大的、足夠厚實的物業管理企業将是我們選擇一個非常重要的因素，因此行業規模持續的快速擴張，我認為這個行業可能已經進入到了一個規模為王的時代或者說面積争霸的這麼一個年份。

從總體的管理面積來說我們看到，應該說穩中有升。但是並不盲目的去擴張。之前講到了很多關于今年的擴疆的例子，包括碧桂園長江總也提供給我們一個非常好的行業並購的案例，今年碧桂園和藍光嘉寶的這樣一個收並購的項目幾乎達到了去年全年的一半，由此可見一斑。

在這樣一個大時代的背景以及這麼有為的企業家帶領的如此優秀的團隊，所以規模的擴大是一個必然，因為好的東西總是受歡迎，並購有主動，有被動。在這情況底下大家合縱連橫，共襄盛舉，把整個行業做美做好應該是一個必然的趨勢。

在這樣一個大潮里面行業集中度進一步提升，行業内收並購規模化、常态化。2020年整個行業的擴張異常激烈，伴随企業的上市潮、年内的有效並購案例超過了70宗，收並購成為擴規模最直接、高效的手段。

在一次分享會上，我曾經聽到過同行提到過物管企業的並購很猛，我當時想說的是這個猛既不簡單也不粗暴，這個猛其實是一個非常精細的技術活，絲毫不簡單。首先從標的的選擇、時點的選擇以及整個路徑的選擇，以至于之後怎麼樣能夠把雙方的合並帶來很好的合力、協同效益，並且能夠在幾端幾極上縱橫發展，這是一個非常講究全局觀、高屋建瓴和前瞻性的工作，所以說它既不簡單，更不粗暴。

我們待會在其他的環節里面我也希望向參與讨論的嘉賓去請教，在他們的這些實操的經驗里面是怎麼樣說服同樣優秀的同行，帶着仰慕的心态加入到新的大家庭，我相信這個更加需要一些藝術性的糅合和操作。

科技+資本，我理解是今後這個行業的發展新引擎。

我們常常提到多級發展、雙輪驅動等等，但是在物管行業里面，科技以及資本的介入可能會形成我們在這樣一個高速賽道和航道上的一個新的助推器、引擎、發動機或者是翅膀及雙翼。

資本在剛才的過程里面已經被多次點名，這也加重了我今天匯報中的緊張心情，雖然我不能代表資本，但是作為一個從業人員我們感覺到确實我們應該聽從我們客戶的建議，不能夠過份的短視，要能夠看到更遠的未來。但是資本全方位的助力，全面的推進以及科技應用的深化、疊加、乘數效應必然為我們這個行業帶來巨大的推動，這個是毋庸諱言。

2019年物業行業總營業收入大概是5600億元，在2024年将會達到接近1萬億，對比目前整個行業的市值，45家上市企業里面，我們先講香港這40家，總體市值最高的時候應該在1萬億港币附近，也就是大龍總講的8000億人民币，2024年大概會達到9200億，我個人的體會這個數字應該是保守的，如果我們放眼三年之後的世界和闆塊，我認為我們再來講起這個話題，它的總業務規模應該已經是萬億級别。各種經營毛利潤占比都超過50%，這就是為什麼我們受到市場的親睐，投資人的熱烈追捧的重要原因。

其實以前大家可能沒有發現，如何在一個傳統行業中去挖掘這麼一個分支，如此具有增長性、盈利性、回報感，自動化、減少認知錯誤，了解客戶偏好，提供定制服務、提高經營效率是我們努力的一條路子。

下面2019年中—2020年中部分企業社區增值服務和非業主增值服務收入占比變化，我在揣摩着之前的主講嘉賓會講什麼，我在想你們會講的更專業，你們講過的我就不講了，在之後的場合里面我逐一請教。

但是講的一個問題就是個人的一個觀點，不知道大家是否接受，因為我做房地産的項目也有一些年歲，在這個過程里面我會理解兩個到目前為止的3.0。第一個是大房地産類企業資本化過程里面的3.0格局，1.0的版本是傳統的地産開發類企業的資本化之路，上市、IPO以及融資。2.0版本就是始自于2014年，在2019年成為市場極為聚焦風口的物業闆塊的管理服務，但我覺得現在是一個3.0的時代。具體到物管行業來說，我覺得也有一個小的3.0，第一是最早期的基礎服務，我們講的和聽的都是非常容易理解的概念，跟我們日常看到的管理處的很多工作，基礎物管一脈相承，每一天都朝夕相處。

2.0的版本在招股書中會被體現中各種科技的賦能，各種新的增值服務，非常讓我們耳目一新的概念。我每次參加這個會學習到很多，包括益明總幾次在演講中提到的龍湖智慧生活里面很多新的創建、暢想，包括實證都給我們很大的啟迪。

現在3.0時代，我相信衆多企業已經紛紛走入了，那就是科技已經不僅僅是一種賦能的手段，從去年3月份，貝殼成立不滿一年在美國上市，我們就感覺到其實我們很多企業已經漸漸的變成了一個泛科技了，在積極熱情的展開雙臂在擁抱這個屬于科技的未來，所以我們很多物管企業已經不僅是科技賦能，它本身就是一個以科技觸發，具備科技特質的企業，這就是我理解的小3.0，就是物管企業的3.0版本，今後會不會有更高版本的出現，我相信那是一個必然。

回到我的本業，關于資本對于物業行業整體的觀感和過去兩年間的工作體會。

多家的物服企業登陸港股，同前幾年比有一個非常大的變化，風口始自于2018年末和2019年，2020年受到疫情影響有一個空窗期，即便如此2020年全年累計募集金額是560億多元，遠高于2018年與2019年的108.77億元港元和55.47港元。

新股認購在港股非常火熱，備受市場青睐，2020年以來，超額認購表現此起彼伏，成為資本市場的寵兒，基石投資者也為這個行業帶來了充分的背書，應該說這是一個良性的循環，越來越多企業加入，也讓市場熱度急劇提升，優秀的基石投資人在用真金白銀為企業投下了信任的一票。

上市企業的表現亮眼，但是分化的趨勢也比較明顯。我們在和投資人進行溝通的過程中，對我們共同經辦以及共同關注的一些企業和他們股票的市場表現進行了一些私底下的交流和預測，大家都在紛紛去揣摩到底未來的二級市場我們會重點關注哪些企業？

回到我剛才的話題，我相信規模是一個非常重要的決定性的因素，因為它能給二級市場帶來很好的流動性，因為股價會給予他們更多的溢價。

這是2014年到現在以來在港上市的物管企業的一些簡單數據一覽，本來不想放這張表的，因為太費眼神，這張表的出現使整個演講資料不太像是一個現場的表述，更加像是一個提供大家回去仔細研究的一份項目資料報告。但是為什麼我還是要放這個？是因為其實這里面所有的顔色，我細細把它們做了一些歸納，根據他們各自财務數據的歸類和他們的業務體量，目前的市值，但是最基礎的邏輯仍然是他們在市場里的市值，這座有市場里絕對里的頭部企業，碧桂園這樣的企業确實在市場里投射下一道亮眼的光芒，這讓我們感覺物管企業也能成為數百億美元市值的企業，這個表里面就記錄了這樣一個過程。

一般我們做這種歸類的時候無非是從時間的縱線，由遠及近，有時候從體量大小，但是我喜歡和我同事說一句話，我說按時間吧，因為時間無法改變，但是留給你的未來是無限的，今天你的排序可能在有些企業之後，但是說不準明天就排在了前面，所以我們統計里面把更多的幻想，更多的暢想留給美好的未來。

簡單講講分拆，大部分的物管企業在過去幾年間的上市都是以分拆的方式，當然我們的龍頭碧桂園服務是一個很好的供我們學習的範本，但是融創、合景悠活、世茂、恒大物業這些項目，細究起來有很大的不同，我希望各位能夠給我足夠的時間和機會在會後進行更為詳細的交流和匯報。

作為前景來講，我的結論是，企業升維發展，前景廣闊。降維打擊只是我們的手段，升維發展是我們必将可以看到，可以觸及的未來。物管行業目前擴張規模潛力巨大，從擴張區域、擴張範圍以及規模的考量上我們都要細致去選擇，資本市場依然守護在這些優質的客戶旁邊，我覺得靜待花開，靜待更為豐碩的市場回報到來。

以上是我對于整個物業市場的一些理解，感謝各位的聆聽，謝謝！