物業演講 | 李大龍：物業管理産業鍊延伸與發展

李大龍（雅生活智慧城市服務股份有限公司總裁）：首先感謝“觀點”給我一個機會和大家做一個分享，我這個環節是關于資本的，我覺得也是非常應景，因為剛好三月份是我們所有上市公司去做業績公告的時間，其實這段時間我也講了很多，我們剛好在3月21日公告了我們2020年的業績，見了很多投資者，做了很多路演，借這個機會我也簡單順着雅生活的業績路演跟大家分享一下我們在過去一年所取得的一些業績上的成績。

今天到這個論壇我第一個看到的是我們建銀國際的曾總，很感觸，為什麼呢？因為2016年我剛加入到雅生活規劃我們上市的時候就跟曾總有一些探讨，2016年雅生活的規模大概一年收入10個億，2017年我們啟動上市，2018年是上市的元年，所以2018—2020年三年實際上是雅生活第一個發展的三年規劃，去年是我們三年規劃最後一年，我們的收入規模達到了100個億，這幾年大概翻了十倍。我們的管理面積，當時上市的時候大概5千萬左右。

在去年年底我們公告，現在我們的合約面積已經超過7個億，在管面積是超過5個億，也是翻了十倍。我們的盈利水平當時當年是3個億，去年我們是達到了17.5億。這是我們路演跟投資者一直在講的财務數據，同時我們也是從單純的住宅物業管理再到這三年的發展，布局了公建，布局了城市服務，開始了城市服務的大物業，所以一路走來也是伴随着物業行業資本化的發展而發展。

我對我的成績覺得是蠻滿意的，我不斷跟投資者在講，不斷跟資本市場在講，但發布成績以後股價也沒怎麼漲，我覺得不是雅生活做的不好，而是同行太優秀，大家的利潤增長都是50%以上，所以可見整個行業資本市場的熱捧也好，大家的表現也好也是不負重望。

資本市場是一個雙刃劍，我自己是跨行做這個行業的，資本市場是一個“要，再要、還要”，不斷的索要，為什麼呢？雅生活要收入、要規模，同時還要品質。

口碑怎麼樣，品質怎麼樣，同時還要你的利潤，其實要求是非常苛刻的。但我們知道這個行業一味要規模，你的品牌、品質能否去保障呢，這是一個問題。同時要了規模之後，市場競争很利潤，要了品質之後利潤是否能保持比較高的水平，所以這個沒法平衡。

我現在也釋然，有一段時間我天天看股票，很焦慮，後來不看了，因為很多東西靠拼是拼不過來的，所以雅生活是源于資本，但是也不能依附于資本，資本很多的觀點應該是比較短視的，我覺得真正利用這個行業還是我們行業自己的人，所以在這個時點上來說我現在非常淡然。

股票漲還是跌，我們看的不是今天，而是看三年，五年之後哪些企業還能堅持下來，這也是我們一直考慮的一點，所以我跟我們的同事，我跟我們物業從業人員，這次做業績發布會我也讓我們很多副總裁也參與了，我說你們也聽聽資本市場的觀點，為什麼雅生活股票沒漲，因為我們的毛利率降低了，看來看去也不能被資本帶動，所以今天跟大家做這個分享的話，我覺得對于我來說也是通過這三年的一個資本市場的沉澱或者說伴随着資本市場的發展，我們也逐漸在走向成熟。

回顧以下雅生活我們的發展里程碑，1992年就開始幹物業，那時候是最早引入港式物業，我們2016年開始物業市場化，也是重組，組建了雅生活生活集團，2017年和綠地集團達成戰略合作，成為我們的第二大股東。從2018年開始登錄資本市場，2019年開始進行行業整合，2020年布局了城市服務，完成了整個産業鍊的布局，所以雅生活近幾年的發展一路伴随資本市場，我們見證了物業資本市場整個發展的歷程。

今天的雅生活有五大闆塊，這和其他物業公司不太一樣。

我們是實施一品多牌，我們雅生活100億的收入，其中60%是通過收並購和行業整合來的。同時我們行業又富有多元性，大家沒有想過物業這個行業怎麼樣投資，怎麼整合，前三年我們講的是規模，但現在碰到了一個問題，投完以後如何去提升産業力，如何進行産業整合，如何在物業里面把資本的道路走得快，同時走得穩，這對于我們來說确實是一個新的挑戰，所以今天我們有五大産業。

我們的住宅過去幾年發展合約達到1.7億平方米，管理項目超過了一千個，公服和資管是非住闆塊，整個規模超過50億了，但是這50億是通過收並購，迅速建立我們的産業能力，所以這一塊是通過借助資本的力量打造了這一塊的産業平台。城市服務也是，我們去年通過布局一些城市服務，也是建立了這樣一個闆塊。社區商業，我們通過孵化或者未來投資的方式方法，也是會把這一個闆塊做出來。所以今天的雅生活有五大闆塊，同時也有很多的品牌，品牌怎麼整，中後台怎麼整，我們已經進入了物業行業整合的2.0階段。

在這里跟大家分享一下，就是怎麼樣去做投後整合，投後的整合确實對我們行業來說是一個新話題。2017年我們開始啟動上市，2018年募集了資金之後我們是收購了大概二十幾家企業，在2020年的時候絕大部分的企業已經過了對賭期，也就是你抽它鞭子的東西沒有了，怎麼樣讓它再次增長，再進行業績的提升，這對我們确實是一個挑戰。

我們覺得威逼+利誘可能不夠，更重要的是産業賦能，其實最核心就是要打造你的産業能力，也就是能帶着這些企業在我們的産業平台上更好的去發展，所以我們在去年2020年也在深入探讨，我們在資本影響下，通過産業的整合怎麼樣去提升我們的産業能力。

首先打造了我們的品牌矩陣，我們有全屬性的品牌，也有一些副品牌，這些副品牌在業績上，管理能力上，市場渠道上都有自己的一些特色，我們把它打造成雅生活主要的品牌矩陣。然後是市場協同、資源拉通，協助他們去拿項目，内部有這樣一個機制。

同時信息賦能和産業賦能，這是什麼呢？就是打造我們的運營中台。雅生活在做平台化的轉型，很核心就是要建立標準化，我們在每一細分賽道，不管住宅也好，還是公建，我們也是把它細分成為每一個具體的業态，然後去打造這樣一個標準，通過信息化的手段進行標準的輸出，然後提升運營效率，最後就是通過機制機能。所以我想我們也是進入了資本整合的2.0階段，不斷在探索，也不斷在實施。

當然2020年效果還不錯，整體來說我們所有的投後企業，通過資本運作的這些企業整體淨利潤水平得到了大幅度提升，收入也是提升15%—20%，所以雅生活真的是通過資本的力量，通過産業的整合走出了可能是這個行業里面的一個新的路徑。

在去年，我們進行了城市服務的布局，其實我們也是打造了一個新的平台，主要我們是通過投拓並舉，搶占了市場的先機。

整個布局上來說，我們是以保潔和環衛為主，這個行業也不太容易幹，隔行如隔山，确實有一些行業壁壘，我們也是借鑒碧桂園的經驗，做了一些快速投資，整合到這個産業闆塊，讓我們有一定的産業能力，後續我們也會通過平台的優勢，通過産業的延伸繼續把我們的大物業、城市物業作為我們新的增長點。

剛才是趁這個機會再做了一次路演，雅生活應該是資本市場的受益者，我們也是借助資本的春風在做，我想每一個企業都有不同的發展階段，都有不同的基因，我們學别的學不過來，可能别的企業學我們也不一定适合，所以我想我們這個行業應該是與日俱新，一日千里，每個企業都按照自己的發展道路進行不同的賽道布局和發展。

我們也看到了行業的趨勢，今天講的是資本，45家企業上市了，三年前其實這個行業很少有資本市場關注，因為上市公司不足50家，大家都是在看地産，現在我發現投資者，包括投行越來越關注這個行業，有來自于地産的，也有來自消費的，這個行業是怎什麼樣的行業大家也進行了定位。

以前我們說它是地産下屬的行業，但是現在很多做消費類的投資者和分析師在看這個行業，所以我們這個行業有蠻強的類消費的屬性，所以行業很分散，目前還在整合、拓展，市場競争非常激烈。從賽道上來說，以前我們的地産下面的物業公司只跟住宅，現在什麼都幹，公建也在幹，降維打擊，地産很多人才都涌入物業這個行業，所以這個行業競争更加激烈。智能升級，我們也在做信息化水平，當然目前信息化水平還是參差不齊，未來還有更大的提升空間，所以我說行業真的是與日俱新，每家企業都在沿着自己的戰略進行不同的探索。

從資本市場來看這個行業，我也在講市場有時候也是非常短視的，這個風口變得很快。

我記得三年前的時候，我們當時介紹這個行業大家基本上只看住宅，也就是說開發商越大，住宅的儲備面積越大，它給你的估值越高。過一段時間大家又看增值服務，是否這個增值服務能夠帶來附加的價值，但後來我們發現物業企業深入到增值服務看起來很美，但是做起來很難，這個價值也不是那麼快能釋放。

再有一段發現物業除了增值以外，還有公建，物業這個行業的發展領域其實更為廣闊的。再到去年，應該是百家争鳴，百花齊放，我們看到很多的物業公司上市走的是差異化的道路，大家都在講商業，估值最高的是誰？碧桂園已經超過兩千億了，這是我們行業的龍頭。我們看到華潤，這是做商業地産的，現在已經破了千億，所以細分賽道上來說，差異化上來說每一家企業都有自己的特色和特點，所以這個行業非常精彩。雅生活也在走自己一些差異化競争的道路，在住宅，非住，再延伸到城市服務，實際上我們也是在走和别人不一樣的道路。

資本助力，行業仍舊在整合。我覺得行業的整合速度是比想象的要快，前面我們在談一級市場的整合，實際上現在已經到了二級市場整合。剛好是今年過完年，我們内部開會有一個重磅消息，就是長江總整合了藍光嘉寶，上市還沒多久就已經私有化了，這個在資本的驅動下應該還會繼續加速，未來二級市場的整合也是一個趨勢。

對我們來說行業沉澱下來，一方面我們資本的整合，通過資本的手段快速擴大是一種手段，整合之後能達成什麼樣的效果，我覺得确實需要我們頭部企業逐步去探索，能夠去走出一條新的路徑來。

多業态布局，雅生活也在做不同的嘗試，實際上現在也是一個多元化的，在規模上、發展上來說都具有一定競争優勢的，當然現在頭部企業都在進行多業态的布局，未來我想物業的市場應該會呈現出頭部企業向以前非住也好、城市服務也好，向這邊集中或者提升的一個局面。

城市服務将成為下一個風口，最近我看每一家物業企業都也一些戰略轉型的方向，城市服務大家都講到大城市、城市物業，很多企業也在做轉型，對標的是貝殼，平台化的轉型，科技化的轉型，還有對標美團，所以我想每家企業發展方向都不一樣，雅生活提出來雙千億的轉型，我們要打造雙千億的平台，這個是在主頁層面上穩健發展，達到千億的估值。

同時在産業上打造産業力，同時也要打造一個創新性的平台，所以我經常想雅生活的未來是什麼，它不光是一個物業企業，也是一個城市企業，我們基于所有的場景的基礎之上，我們将來能夠成為一個創新孵化類的平台，不斷的孵化新的産業，公司不斷孵化新的業務，圍繞我們的業主，不管是ToB、ToC、ToG端，能賦能一個新的産業集群，這個産業集群也能達到千億估值，我想每一個龍頭企業都有這樣一個夢，怎麼樣實現這個夢我想資本也是很重要的一方面。

雅生活正在做一些增值方面的嘗試，前段時間我們看到政策極大利好，鼓勵物業企業做大做強，向生活+服務方向延伸。雅生活也是跟着政策的紅利，其實在去年一年做了很多的探索。比如說在幼托領域，這是一個剛需，我們看到在社區也好，甚至在CBD，在一些産業園也好其實都有巨大的商業機會，而且能夠解決一些痛點的問題。

舉一個例子，其實雅生活在去年和我們的教育集團聯合打造了樂精靈，樂媽媽的幼托平台，在大灣區現在開了30多家店了，大家猜一猜哪一個地方開店的生意最好？其實不一定是我們的社區，我們的社區爬坡期是6個月，我們發現在雅居樂中心，廣州CBD，珠江新城、寫字樓里面開的店生意是最好的，基本上三個月爬坡期就結束了，現金流就回正了，那是為什麼呢？

那棟寫字樓是我們管的，大部分的媽媽們都是在這個寫字樓里面上班的，80%是這里上班的媽媽們，早上上班她們把孩子送過來，晚上下班接回去，這是一個非常好的場景，也能解決一些剛性的問題，所以今天的雅生活服務，今天我們的物管行業我覺得有不同的場景，只要服務能夠專業化、品牌化，加上物業的場景和品牌背書，我相信業務的延伸和創新的産業鍊一定能走出一條新的路。

怎麼樣突圍，這個大家講了很多，我一直在講物業的發展從目前的階段來說，短期看的是地産的儲備，看爸爸，爸爸強市場一定會給你投票。中期來看，實際上看的是市場投拓能力，你有沒有機會，除了地産給予的項目之外能進行市場的投拓，長期來看應該是平台搭建的能力，現在我們的物業拓了很多，投了很多，将來是否能搭建一個平台，這些平台讓我們管理的項目，輕資産運營的項目能運營得穩，運營得好，同時能進行平台的賦能，所以未來大的龍頭企業一定是向平台化轉型的。

今天在談資本，我們一直都是非常着迷于資本，但是物業在資本風口之上還是要保持我們的初心，不能看到資本的短期的東西，我覺得更重要的是圍繞我們物業的核心價值，我們服務的核心價值，能夠讓這個行業在資本的加持之下變得更好。

謝謝大家！