原報告 | “新兵”金地的産業路徑

觀點指數 金地的産業版圖又多了一角。

1月9日，金地集團和沈陽市政府簽訂框架協議，計劃投入298億元，在沈陽市沈河區、渾南區、皇姑區等6個行政區參與共計9個産城項目的改造和開發，涉及科創、文創、體育、工業園區、商業中心等多種産業形态。

在上一年的12月3日，金地集團與青島西海岸新區簽署戰略合作協議，簽約面積近5000畝，未來将在區域内進行包含住、教育、醫療、商業綜合體等綜合業态的開發，總投資額300億元。

短短一個多月，金地就在沈陽和青島兩地拿下了2個投資項目總計近600億元的産城開發項目，不難看出，金地在産城業務上正全面發力。

落子沈、青的産業決策

為什麼是沈陽和青島？

一般來說産業地産項目的選址是以産業為導向，如果是服務性産業，要看當地的人口、消費；研發性産業則要看當地的受教育程度、産業集群；如果是工廠的話，要考慮建造、交通、用工等。

而金地于沈陽和青島簽約的是産城項目，涉及到的是科創、教育、醫療等多種業态的復合型産業園區開發和運營，選擇在産業集群發展良好的地方才能夠受到周邊環境的正溢出效應影響。

數據來源：中國開發區網、觀點指數整理

據中國開發區網披露數據，截至2019年10月，我國擁有219家國家級經開區，其中遼甯省擁有9家國家級經開區，而山東擁有15家，名列前茅。位于遼甯、山東兩省的沈陽、青島，紮實的工業基礎和濃厚産業氛圍或許正是金地發展産城項目着重關注的。

沈陽、青島之外，國内當然還有産業基礎發展良好的個别城市，例如深圳、上海，但在這些地方發展復合型的産城項目顯得有些“奢侈”。金地董事長淩克曾提到，在深圳地價這樣昂貴的地方做研發可以，但是做生産車間就很難，一些小一點的研發中心和生産基地，就需要來到青島這類城市。

金地選址沈陽、青島背後或許還有迎合政策風向的寓意。産業地産畢竟是企業、政府、入駐企業多方博弈、合作共赢的遊戲，所以發展産業地産項目還需要以相關政策為導向。

2020年1月1日，《中華人民共和國外商投資法》和《中華人民共和國外商投資法實施條例》正式實施，作為開年的“1号國策”，其信号意義非同小可。

國務院發布外商投資法之後，部分城市尤其是沿海省份城市紛紛進行跟進，其中南京、蘇州相繼發布《關于進一步深化創新名城建設加快提升産業基礎能力和産業鍊水平的若幹政策措施》、《中共蘇州市委 蘇州市人民政府關于開放再出發的若幹政策意見》作為開年一号文，強調招商引資和産業升級。

作為招商引資的重要載體，産業園區在今年的重要性毫無疑問會被再提高一個層次，大部分沿海城市将會以優惠政策引入企業進行産業園開發，金地選擇在這個時段簽下沈陽、青島的項目，或許未來還能享受政策背後隐形的紅利。

“新兵”金地的産業路徑

金地涉足産業地産行業的時間並不長。2012年，金地收購聯交所上市公司星獅地産（中國）有限公司，並在2013年更名為金地商置；2016年，金地商置成立控股子公司金地威新，正式負責産業園區開發建設及運營管理。

數據來源：數據，觀點指數整理

在介入産業地産領域伊始，擁有“招保萬金”名頭之一的金地選擇並購的方式，在二級市場收購工業用地。金地第一個産業園項目正是收購星獅地産而獲得的深圳南山金地威新軟件科技園。

2016年，金地繼續以股權並購的方式並購上海啟客集團，獲得啟客旗下的上海8号橋創意園區、上海陸家嘴中信泰富船廠改造項目等項目。2017年5月，金地以8号橋創意園區為底層資産發布4.2億元ABS，成為國内首單文化創意園區ABS産品。

此外，2016年，金地還分别在上海嘉定、闵行、松江、寶山落地了4個項目，正式運營後，嘉定智造園項目和闵行科創園項目在短時間内租賃去化達到80%-90%。

金地上海第一批産業園項目的招商、運營成果獲得部分地方政府的認可。之後，金地将拓展工業用地的目光由二級市場轉向一級市場。一級市場即是跟政府拿地，具有項目開展速度快、成本低等優勢，對産業園後期的招商和運營也更有幫助。

金地威新國内産業布局

來源：金地威新官微

截至目前，金地在海内外自主開發和運營的産業項目已經接近20個，總建築面積200多萬平方米。其中，金地威新國内布局區域覆蓋中國長三角、珠三角、環渤海等地，在美國的紐約、波士頓、舊金山、洛杉矶、聖何塞、聖地亞哥等地也有産業項目落地。

觀看金地國内産業布局軌迹，從深圳、上海，再到南京、青島、沈陽，選址由一級城市轉向二線城市，能級逐漸下降。

按淩克的說法，産業遵循梯度遷移的規律，不斷地由貴的地方逐步往便宜的地方走，比如從深圳到東莞、再到内陸城市。另一家從事産業新城業務的企業華夏幸福異地擴張步伐則遵循不同的規律，從環京區域逐漸走向杭州、南京、鄭州、武漢以及合肥等地，以聚焦核心都市圈的方式布局全國。

就目前而言，金地産業項目選址集中在一線和強二線城市，在未來産業資源和産業導入能力足夠的時候，金地可能會向二線或者三線城市轉移。

為了實現産業版圖的擴張，金地找了一位新的産業業務掌舵人——張晉元。張晉元曾擔任萬科集團戰略投資部總經理，後分别擔任華夏幸福、泰禾副總裁的位置，具有豐富的房地産投資和運營經驗。去年12月11日，金地正式聘任張晉元為金地集團助理總裁、金地商置高級副總裁，分管金地商置産業業務。

厲兵秣馬，躊躇滿志，金地發展産業的決心不小，但能否如願打造第二個利潤增長點，時間或許會給出答案。