原報告 | “白沙堤”上的文旅棋局

觀點指數 從海南到雲南，海景繫、山林繫、古鎮繫、溫泉繫，開發商搶占景觀地塊，打造出了衆多的文旅地産項目。而這些項目的實踐，側面反映出依托傳統旅遊景區是成功的必要條件。

位于廣東省惠州市惠東縣平山鎮南部的巽寮灣或許就是這樣的産物。

巽寮灣以海水潔淨和潔白的白沙沙灘聞名，因此被稱為“天賜白沙堤”。11月12日，巽寮濱海旅遊度假區赤砂村地段兩宗住宅用地出讓，總占面積約8.23萬平方米，最終，地塊被星河地産子公司以總底價3.92億元竟得，成交樓面價約2871元/平方米。

據了解，這兩宗地将作為星河智匯文旅小鎮的後續開發儲備用地。這次成交地塊面積雖然不大，但此前星河已在該區域拿下了13宗地塊，其對該區域的布局決心可見一斑。

先行者的布局

巽寮灣盡管風景獨美，但直到上世紀90年代初期，這里仍是一片依賴漁業，“靠天吃飯”的地區。到了1996年，意識到了巽寮灣地區的圖特地理位置和豐富的旅遊資源的惠州市政府，決定将其确定為一級旅遊功能區和一級保護區。

2002年初，惠州市政府批準成立巽寮濱海旅遊度假區管理委員會，對巽寮旅遊資源實行統一保護、統一規劃和統一管理。根據資料顯示，該片區管理的總地理面積達74.28平方公里。

讨論巽寮灣地區的文旅地産投資，沒有人能繞開此地的先行者金融街控股。

2005年，惠州市引進了金融街惠州置業有限公司對巽寮濱海旅遊度假區進行開發建設，金融街由此成為了該區域第一個外地開發商。

根據資料，金融街巽寮灣項目，總投資200億元，規劃用地29平方公里，分北、中和南三個片區開發，細分可分為遊艇俱樂部、旅遊商業街、五星級酒店群、公寓、别墅等業态，按主要功能可分為銷售型産品和旅遊經營類産品兩大類。

國内開發商在開發文旅地産項目時，常态化分為兩種模式。

一種是“先旅遊、後地産、再運營”的模式，通過開發旅遊項目提升該區域周邊地區的土地價值，帶動人流和城市熱度，後期再開發旅遊區周邊的高檔住宅，通過住宅銷售産生的現金流來填補旅遊開發的投入。該模式的典型代表是華僑城。

另外一種則是“先地産、後文旅、再運營”的模式，開發旅遊資源的同時，住宅捆綁開發，前期通過住宅産品的大量銷售迅速回籠資金，到後期再加強周邊的文旅設施配套及度假區的建設。這一種模式的代表則是恒大。

金融街采取的則是後者。在2008年6月，金融街推出第一期銷售型産品鳳池島酒店公寓，後再陸續推出海尚灣畔酒店式公寓、海世界公寓、融玺别墅等等。

據了解，這些銷售型産品均采取酒店式公寓的方式進行包裝出售。業主購買後托管給酒店公司統一進行裝修運營，而産權在自己手上，每月酒店公司按照保底租金+按比例經營分紅，返利給業主。

據觀點指數調查，在金融街的項目中，購房者在購買後均簽訂合同委托金禧麗景酒店去管理，而金禧麗景酒店為金融街控股孫公司。其他同區位海景公寓，如海宸世家、九銘嶼海也以同樣的方式出售和運營。

而總投資約100億元的巽寮金海灣中區深藍小鎮，到2010年1月才開工，同樣由金融街控股開發，定位為平海半島遊客集散地，天後宮商業街及紅樹林酒吧街就在其中，可以為旅客提供餐飲服務和民宿旅遊體驗。小鎮與周遭的酒店式公寓相輔相成，酒店式公寓帶來了住宿的遊客，開發商也借由小鎮的開發得以提高公寓銷售的定價。

另外，在金融街巽寮灣項目的南區，目前還有遊艇小鎮項目在建，主要為獨棟别墅，小鎮内設立遊艇會所和遊艇碼頭，為針對高端客戶訂制的銷售型産品。

後來者的落子

由于惠東縣緊貼深圳，巽寮灣區域的投資性物業許多都被來自深圳的業主持有，嗅到氣息的深圳開發商對這一片區的投資熱情也不斷高漲。

2016年7月4日，來自深圳的星河地産入股惠州市南乾實業有限公司，與深圳市寶興乾林投資共同開發惠東巽寮灣地區旅遊項目。惠州市南乾實業在巽寮灣儲備用地約21萬平方米，星河地産入股後，對項目将占主導開發權。

今年11月12日，星河地産再以南乾實業的名義摘得兩宗合共8.23萬平方米的地塊，由此星河地産在巽寮灣合共儲備15宗地塊，将作為星河智匯文旅小鎮的後續開發儲備用地。

根據公開資料，星河智匯文旅小鎮分為星河山海半島、星河銀海灣和星河智谷三大部分，總占地3.22平方公里。盡管與金融街項目的總體量相比有一定距離，但之所以放在一起對比，是因為星河智匯文旅小鎮仍是該區少有的大盤規劃，二是在巽寮灣目前幾近由“海岸線”變為“房岸線”的“盛況”下，少有把文旅配套設施還考慮在内的開發商。

目前已建成的山海半島一期為住宅+别墅的混合體。另外，山海半島在建部分，按配套規劃又可分為高爾夫莊園、發現山谷、LOHAS樂活小鎮；星河智谷則主要發展創新産業、文化産業、旅遊度假、區域性消費等産業。從規劃上看，整個項目同樣是“先地産、後文旅”的模式。

實際上，由巽寮灣濱海旅遊度假區延伸到整個惠東縣，往南去到大亞灣，往北、往東延伸到整個大亞灣，能夠在“先地産”後，真正加上文旅配套，能通過繫統運營吸引旅客逗留遊玩的開發商，可以說是鳳毛麟角。

巽寮灣區域内的部分小鎮項目，僅是因為建築風格而成為了網紅景點，但主要規劃還是低層住宅。遊客匆匆，拍照而去，如何真正豐富巽寮灣的文旅業态，使其成為大灣區内具有地區特色的項目，是域内所有開發商需要思考的文旅命題。