博鰲演講 | 程骁遠：房地産和金融如何融合？

程骁遠（中信資本高級董事總經理、房地産部執行合伙人）：謝謝觀點，我很贊同王謙總明年是不是來點好玩的，這個地方不錯，但是還是可以搞得大家更有情緒來參與讨論。

我今天講的是地産和金融的融合，中信資本很多人都不知道是幹嗎的，做金拱門那個，很多人說把麥當勞買了之後改成金拱門，就是我們。

我們是資産管理公司，主要做傳統PE、房地産，還有其他投資類别，現在管理規模是220億美元，房地産是我在負責，主要是在中國大陸的投資，占了絕大部分，我們也在美國，在歐洲一些國家也有投資，把國内的資金帶出去。

這兩天大家談得最多的就是地産以後怎麼走，融資好像情況特别嚴峻，大家都在說要轉型，怎麼轉？可能王謙總轉得最快，他是創業者，在行業有領導作用，大家今天講了很多了，包括明天下午的都是存量資産怎麼做。

存量資産要做最關鍵的是資本，沒錢肯定做不了，大家都想存，問題是存不起來，資本在這里能做什麼樣的作用？等會兒我講一些比較簡單的我們的做法，我們要和所有人合作，因為我們就是提供資本，對行業有些了解，但是是需要很多的合作伙伴一起來把投資機會找到，同時也靠不同的合作伙伴把項目做好。

這一兩年地産行業過得特别好，在十年以前就開始做基金，但是發現合作伙伴日子一好過就不要我們了，覺得你們股權太貴，現在去銀行融資，信托發債成本可控，利潤太高，就不想跟你分享。

這确實是比較現實的情況，現在這個機會也會越來越多，私募基金在全球存在的時間已經非常長，主要的助力是怎麼樣跟資産能夠結合，這個圖也是證明開發商也好，原來物業持有者也好，如果需要資本支持的話，是可以通過基金的渠道，進行管理改造，再實現最後的推出。

基金公司和REITs在全球來說扮演的角色是相當重的，在中國主要是銀行還有表外業務占了絕大部分，所以從基金來說，我們面對的大多數是債權業務，所以銀根收緊非常緊張，股權類的基本沒有這樣的時間緊迫性，是同股同權。

購物中心的零售物業投資者主要是上市公司，房地産，信托，養老基金，基金公司，組成了所有的投資者的類别。一個簡單的圖，怎麼樣跟基金合作，我們和開發商一起，我們做普通合伙人，我們在外面募集基金，進行房地産項目的投資。

當然有時候，基金經理可能會提供更多的支持，比如說有些合作伙伴在開發方面特别強，但是在商業管理不一定是有團隊或者沒有準備好的情況下，基金管理公司可能在這方面累計了經驗，也有自己的團隊，這方面可以對項目的定位，對開發、運營能夠提供更多幫助。所以除了在資金層面提供的幫助，在項目定位各方面也能有比較積極的參與。

昨天閉門會議里對REITs抱着不是特别樂觀的情緒，王謙總說的未來的退出，REITs也是其中的一個渠道，不管怎麼說，中國現在的商業地産里面，類REITs的比例都是相當低的，市場規模非常小，同時可以佐證未來發展的空間非常大。

尤其是現在可以看到新的資管條例出來以後，很多原來的非標類的可能往比較標準類走，能夠提供一個未來資産評級，對資産收益債權上提供評級，對很多投資機構來說就比較有保障，這樣對資金的投入、資金的分配上，我相信是能夠帶來一些好處的。

我們在其他的方面尤其是融資渠道方面是非常保守，而且很多時候銀行政策決定了資金從哪里來，可以看到其他的臨近的國家地區，比如馬來西亞在80年代已經開始了REITs的發行和整理，新加坡在金融風暴以後成立，這些國家和地區發展的市場跟我們比，根本比不上，但是整體的REITs發展還是比較滞後，昨天還跟中信證券的一個朋友聊天，都十年以前了，是不是再搞一個中國REITs協會，那是十年以前的事，但是現在還是基本在談。

沒有REITs怎麼辦？那就是類REITs産品，過去兩年是有比較大的市場認可，同時監管機構包括了兩個交易所也都是非常支持，當然随着資金成本的越來越高之後，我們也在觀察，到底這個市場能夠走多遠，因為大部分認購的産品還都是銀行，銀行可能通過資管計劃進行銷售也好，進行分配也好。

但是我們是覺得類REITs，尤其是長租公寓上，政府政策支持會越來越堅決，所以從類REITs過渡到REITs時間短一點，同時我們也希望金融機構和投資者真正對股權類産品有多的認識，因為新資管條例下，很多的擔保型号也很難再發行了，所以大家應該更多的從資産本身，管理人水平還有未來的市場上的機會，市場的預期做判斷，不能僅僅的靠回購或者征信來保證資金的回收。

真正的REITs真的是權益型的東西，中國版的REITs還是固定收益為主，很多做18年的，很多是3+3+3，多年之後面對一個重新調整和贖回的可能性，這存在相當大的不确定性，我們的REITs不能夠完全解決市場上對持有性物業最終退出的安排。

我們當時在2010年收購了一個項目，2011年開始改造，2012年運營，在長沙一個二線城市，當時也試過是不是在市場上能夠進行交易，因為是基金持有的，基金持有到期就要退出，那時候市場上的交易有一繫列不确定性，因為本身是二線城市，但是整個商場收益各方面相當好，就找了一些投資者做了一個類REITs，發得還是比較及時，現在發的話資金成本更高。

發的時候，投資者對這個比較認可，評級方面也能順利拿到比較好的評級，同時深交所給予的支持也非常快，基本上把文件報進去之後，在很短時間給了批復。

像這樣的類型，起碼在中間階段解決了很多房企也好，資産的持有人融資的需求，同時在交易里面，也帶進了不少的投資人一起持有，所以大家也是希望未來有更高收益，因為一個商場未來的黃金時段還沒到，有更長的時間産生更好的效益，所以作為持有型物業，從中信本身投入了一定資源，共同投資人也投了不少資金在里面。

以上是簡單的介紹，謝謝大家。

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