觀點地產網 中國房地產經過30年的發展到了一個關鍵節點，隨着城市的發展以及供應日益減少，房地產由增量市場轉向存量價值創造的時代已經悄然來臨，存量房成為中國房地產市場越來越重要的力量之一。

相關統計數據顯示，2008年中國新房交易額大約為2.5萬億元，二手房交易額不足0.5萬億元，及至2016年，在全國房地產交易額由3萬億元增加至超10萬億元之時，二手房的交易額也以激增的增長幅度於其中佔據了近40%的比例。

增量市場萎縮之下，行業的轉變已無法避免，而如何搶佔存量市場、進行存量資產盤活成為擺在房地產行業面前一道至關重要的命題。

存量市場的機會也被嗅覺敏銳的各方資本競相角逐，在過去的兩年，最先感知的房地產中介已經進行了一場全國範圍內的大洗牌，在模式探尋和市場演變中，長租公寓以其符合未來規範化的模式優勢成為租賃市場的新風口。

中金公司統計顯示，截止目前中國長租公寓品牌超500家，除專業運營機構外，萬科、遠洋、龍湖、金地等房地產開發企業也相繼加入到長租公寓市場。長租公寓的快速發展無不與存量盤活息息相關，而近期“商改住”政策調整以及土地自持方式的出讓也讓這一行業再次迎來發展新的契機。

但不可忽視的是，市場競爭日益變得更為激烈之時，長租公寓無論是成熟度還是相應的規章制度、盈利模式等都有待完善。這一切，讓4月25日觀點學徒計劃走進魔方生活服務集團之行顯得及時而必要。

4月25日，2017觀點學徒計劃——地產資管創新訓練營在上海開營，來自全國不同城市的數十位房企及基金高管走進了位於閔行區的魔方生活服務集團總部辦公樓，魔方生活服務集團副總裁地產開發事業部總經理陳馳和魔方公寓地產開發事業部華東區域總經理任宇的實例講解，讓大家領略了一場乾貨滿滿的內部分享會。

魔方生活服務集團副總裁地產開發事業部總經理陳馳在學徒計劃現場分享▲

存量時代下的適配性

作為新興的行業，長租公寓發展的時間不長，但截至目前也形成了四大運營主體的格局：一是以資金雄厚的開發商為主的第一陣營，其次是受短租市場衝擊轉型的酒店行業，三是擁有大量房源的中介機構，四是以輕資產運營為主的公寓服務運營商。

魔方生活服務集團屬於其中的第四大類，作為國內公共租賃市場最早和規模最大的集中式長租公寓運營商，魔方生活自2009年開辦第一家門店以來，目前已經在北上廣深等15個主要城市擁有200多家。

據瞭解，魔方生活旗下共有魔方公寓、魔爾公寓和9號樓三個細分品牌。其中，針對都市白領市場的魔方公寓是魔方生活的主要品牌，魔爾公寓和9號樓則是魔方生活在白領市場上下端新推的中高端品牌和企業員工宿舍的藍領品牌。

歷經7年的探索後，在任宇看來，長租公寓在存量房時代有着高度的適配性，不僅帶租約銷售的方式有助於面臨銷售難題項目去化。此外，在盤活存量資產、提高經營效率和提升物業增值方面，長租公寓起着越來越大的效用。

魔方公寓地產開發事業部華東區域總經理任宇在學徒計劃現場分享▲

任宇介紹，在魔方公寓已經做過的200個案例中，以存量資產盤活為主，既包括了裙樓、塔樓改造，也包括了老舊的商務樓，獨棟的辦公樓，裙樓商業、沿街的街鋪等商業物業改造，而在商業改造中，因為業態的改變，地段區位因素反而成為不那麼緊要的因素了。

不過，不同於依靠投資和土地快速開發銷售的增量開發流程，長租公寓從模式上決定了其運營實操的屬性。

魔方公寓地產開發事業部華東區域總經理任宇在學徒計劃現場分享▲

“長租公寓是非常考驗內功和紮實運營能力的行業，我們這個行業的平均利潤率較低，IRR只有20%，有時候還不到，租期一般為10年以上，回報週期為5到6年。”為了更清楚闡述長租公寓的盈利模式和運營的重要性，任宇詳細說明了輕資產運營服務商的剪刀叉理論。

“假定房源租入的價格與租出的價格基本符合周邊市場行情，那麼中間的部分：功能、運營、銷售、平臺以及增值服務，就是利潤最大化的關鍵，這就是魔方一直在探索並且不斷創新的部分。”

從任宇的闡述中可以瞭解，在過去的幾年裏打造了標準化的運營體系、人才培訓機制和形成了規模化的採購渠道和增值服務平臺後，魔方生活的優勢正源於這剪刀叉理論的中間部分。

無限的未來市場想像

無可置疑的是，長租公寓作為租賃市場的新寵兒，正給予無論是輕資產運營商還是轉型的房地產企業、酒店行業以及地產中介無限的市場想像。

據有關統計分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。這當中以新就業的大學生和外來務工人員為主要羣體，而未來3-5年，中國約有2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元人民幣。

該報告更是預測，未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人，到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

實際上，自2015年1月住房城鄉建設部《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》等一系列政策開始，決策層正逐步鞏固全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作，並從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監管六個方面提出了培育和發展住房租賃市場的具體政策措施。

同時，自去年開始，以北京、上海、杭州、成都、廣州為代表的熱點城市正改變土地的出讓方式，陸續推出由房企自持一定比例甚至100%自持的商品房地塊。此外，“商改住”調控暫停類住宅的銷售在一定程度上倒逼房企加速進入租賃市場。

由此可見，長租公寓的發展迎來了一個新的契機。然而，新興的事物向來機遇與挑戰並存，在市場競爭日益激烈下，長租公寓行業目前集中度偏低，仍處於前期融資、搶佔市場份額階段。

任宇指出，在經過長時間的溝通之後，及至2016年，長租公寓行業才最終確定按照生活服務類收取稅收。同時，存量房改造中物業屬性改變、行業相應的規章制度都有待釐定和完善。

然而即便行業尚待完善，任宇表示，魔方生活的發展速度是指數級的，今年規模將會擴大到5、6百家門店。

“在資產價格高企之下，目前魔方生活主要是以直營店的方式擴張，而今年開始更多會和房地產開發商採用合資的方式，對於合資資產進行運營管理，或者採用定製方式在房企拿地或者拿地後的階段介入項目的規劃。”

此外，從房企角度出發，在市場及土地出讓方式轉變之下，任宇認為，未來要求房企自持土地的比例會越來越高，但是機會口子會越開越大，未來有其它方式變現，“我覺得在金融方面可能會有突破，融體系會給我們地產商更多的解決方案”。