觀點網 REITs市場仍在不斷擴大。
12月19日，四川省首單本土企業、首單產業園區公募REIT——廣發成都高投產業園REIT於深交所正式上市。
從市場情緒看，廣發成都高投產業園REIT上市首日漲幅8.77%，是今年上市的REITs首日表現較好的一支。
產城園區評論獲悉，今年公募REITs發行迎來井噴式增長，發行節奏明顯加快。據最新消息，中航易商倉儲物流REIT基金也將於12月19日結束募集，本月成立的公募REITs數量已達到6只。
截至目前，年內成立的公募REITs數量已達到28只，募集規模接近625億元。
REITs熱度
從市場情緒看，上市當日成都高投產業園REIT上市首日開盤價格為3.25元/份，交易日內價格最高為3.474元/份，收盤價格顯示為3.399元/份，漲幅8.77%，成交額1406.56萬元。
12月19日收盤，中證REITs全收益指數微跌至947.55點，跌幅0.31%。
值得關注的是，近期公募REITs二級市場曾走出一段拉昇行情，分派穩定的保租房REITs表現居前。
有分析指出，受益於中央政治局會議釋放利好信號、國內利率快速下行，公募REITs股息率一般高於國債收益率，這會吸引投資者參與到公募REITs二級市場，進一步推高了公募REITs二級市場價格。
據瞭解，目前我國已將公募REITs納入公募FOF、社保基金等投資範圍，同時推動公募REITs納入滬港通，這將為公募REITs市場帶來更多增量資金。
當前，投資者可通過戰略配售、打新、二級市場交易種方式參與REITs投資。
聚焦到最新上市的廣發成都高投產業園REIT，此前基金髮售期間，網下共有24家投資者管理的45個配售對象參與報價，認購倍數為6.89倍，有效認購比例為14.50%，刷新年內產業園型REITs最高紀錄；公眾投資者認購倍數為9.29倍，有效認購比例為10.76%。
產城園區評論獲悉，廣發成都高投產業園REIT由成都高投集團及下屬成都高投置業有限公司擔任原始權益人，廣發基金管理有限公司擔任基金管理人，廣發證券資產管理（廣東）有限公司擔任計劃管理人。募集規模為12.5億元，發售總份額4億份，回收資金將主要用於成都高新區內新項目建設。
成都高投集團表示，通過引入REITs這一創新金融工具，成都高投集團不僅為廣大投資者提供了分享產業園區發展紅利的渠道，也進一步打通了產業園區資產“投、融、管、退”路徑，增強再開發、再投資能力。
其表示，將持續發揮REITs這一“資產上市平臺”功能，推動更多成熟產業園區納入REITs擴募範圍，以更高效的方式盤活存量資產，形成良性投資循環。
資產成色
產城園區評論瞭解到，廣發成都高投產業園REIT初始投資的基礎設施資產包括位於四川成都天府軟件園一期項目和盈創動力大廈項目，兩處項目入池資產面積合計17.98萬平米。
該項目底層資產均位於四川省成都市高新區，分別於2006年、2012年投入運營，可租賃面積分別約10.68萬平方米、3.50萬平方米，2023年營業收入分別約6058萬元、3756萬元。
在項目運營層面，截至2024年6月30日，基礎設施項目租戶行業分佈主要集中在信息傳輸、軟件和信息技術服務業，以及租賃和商務服務業、科學研究和技術服務業三個行業，佔比分別為59.89%、15.80%及11.29%，合計86.97。
基礎設施項目招商政策等方面對租戶行業並不存在限制，主要系基於產業規劃、行業聚焦等考慮而導致租戶集中於上述三個行業。
於2021-2023年及2024年1-6月，天府軟件園一期出租率分別為95.36%、94.12%、95.49%和90.76%，盈創動力大廈出租率分別為91.31%、98.88%、98.19%及98.31%。
同期，天府軟件園一期的租金收繳率分別為99.99%、100.00%、99.98%和98.81%；盈創動力大廈的租金收繳率分別為100%、100%、100%和100%。
截至2024年6月30日，基礎設施項目簽約期限在3年以下的佔比為78.84%，基礎設施項目租賃合同到期日集中在2024年及2025年，合計佔比為68.70%。
10月中旬，廣發成都高投產業園REIT曾對深交所問詢函進行回覆，回覆函內容就基礎設施項目估值，以及固定租金、出租率、資本性假設等參數進行優化調整。
方案調整後，天府軟件園一期估值下降1.21億元，降幅為12.98%；盈創動力大廈估值下降0.33億元，降幅7.07%；項目底層資產合計估值由首次申報時的13.99億元下調至12.45億元，下降1.54億元，降幅為11.01%。
根據最新的招募書顯示，假設該基金按照預測可供分配金額的100%向投資者分配股利，廣發成都高投產業園REIT於2024年10-12月、2025年全年模擬預測可供分配金額分別為1801.84萬元、6896.74萬元；2024年10-12月、2025年全年模擬預測現金流分派率分別為5.79%、5.54%。