觀點網 9月的最後幾天，上海樓市分外熱鬧。

9月29日，上海2026年第十批次土拍落槌，四宗地塊總成交額159.69億元。

其中，位於楊浦五角場與閔行古美的兩宗地塊，分別競價109輪和177輪，溢價率分別為21.46%和24.44%；虹口北外灘與寶山吳淞則雙雙底價成交，同一場出讓，卻呈現出兩種溫度。

就在土拍前一日，上海四部門聯合印發商品住房銷售制度改革實施意見，預售門檻提高、資金監管收緊、土地款分期繳納等安排同步落地。

新政恰逢“金九”收尾，繼8月“滬八條”落地後，上海新房日均成交量較此前增長近一成，二手房帶看量也在上升。

改善置換需求回暖，為土拍中的優質宅地競爭提供了基本面支撐；新房供應端的減量預期，則進一步強化了房企拿地補倉意願，推升本場土拍熱度。

從全年供地節奏看，2026年上海商品住房用地計劃供應275至385公頃，較2025年減少約100公頃，降幅達23.3%。供給端持續收縮的背景下，核心區位的優質宅地更顯稀缺。

冰火兩重天

閔行區古美地塊的爭奪在四宗地塊中最為膠着，競價輪次達177輪。該地塊位於古美北社區，由113-07住宅地塊和113-08文體地塊組成，緊鄰軌交12號線東蘭路站，向東一站即達虹梅路站。

該地塊東至蓮花路綠化，南至東蘭路綠化，西至萬源路綠化，北至船浜綠化。住宅部分出讓面積45690.06平方米，容積率2.2，限高60米；文體部分出讓面積9000.08平方米，容積率1.8，地塊起始價51.56億元。

參與現場競拍的有三家聯合體：中建二局與越秀聯合體、招商蛇口與南山與濱江聯合體、建發與象嶼聯合體。

經過177輪舉牌，招商蛇口、南山、濱江聯合體以64.16億元勝出，溢價率24.44%，成交樓面價54971元/平方米。容積率2.2的條件在閔行區屬於相對低密稀缺標的，產品定位大概率以小高層和洋房為主。

值得關注的是，上海閔行古美板塊新房供應已斷檔數年，主要原因在供應端--板塊開發較早、可出讓宅地稀缺，近年來新增供應主要依賴存量更新零星釋放。

據悉，地塊西側的建發璟院項目在2023年兩次推盤入市，均價約8.91萬元/平方米，此後板塊內再無新盤供應。

與此同時，周邊分佈着漕河涇開發區等產業園區，以及七寶中學、文來中學等重點學校和紅象匯、星寶購物中心等商業配套。積壓多年的改善需求缺乏有效出口，這或許是三家房企競價超百輪的原因之一。

9月29日上午，楊浦五角場地塊的競爭同樣激烈，該地塊編號020-02，位於江灣歷史文化風貌區，四至為東至規劃民京路、南至規劃民定路、西至閘殷路、北至規劃民府路，出讓面積18557.31平方米，容積率2.4，計容建築面積44537.54平方米，建築限高60米（局部24米）。

地塊起始價24.05億元，共有5家競買人蔘與現場競價，包括聯發、越秀、中建壹品、綠城以及招商蛇口-南山聯合體。

開局階段，聯發與中建壹品出價頻繁，佔據主動；招商系聯合體在後程發力。經過109輪舉牌，招商蛇口與南山聯合體以29.2億元競得，溢價率21.46%，成交樓面價65574元/平方米。

從區位看，這宗地塊處在五角場和新江灣城之間的過渡地帶，鄰近軌交10號線三門路站，周邊連接五角場、新江灣城等成熟板塊，雲際尚浦等城市綜合體以及字節跳動、B站、疊紙遊戲等企業總部也在附近集聚。

江灣歷史文化風貌區的規劃定位強調風貌原真性和功能可持續性的兼顧，地塊所在的020-02街坊此前由商辦屬性調整為住宅用地，這一“商改住”的變化本身也反映了區域用地結構的調整方向。

不過，虹口北外灘和寶山吳淞兩宗地塊則以底價成交。

國貿地產聯合北外灘集團以54.18億元摘得虹口北外灘hk285-06地塊，溢價率為零，綜合樓面價42612元/平方米。

該地塊佔地約1.79萬平方米，容積率7.1，限高198米，與白玉蘭廣場僅一街之隔，東側為在建的480米北外灘中心。

值得關注的是，該地塊為科研設計與普通商品房混合用地，住宅佔比不超過37.5%，科研佔比不低於62.5%。業態複雜、總價較高，對開發企業的資金實力和綜合運營能力要求不低，這也是競拍熱度較低的原因之一。

此外，寶山吳淞地塊由象嶼以12.145億元底價競得，成交樓面價約27000元/平方米。地塊編號C7-a-25，位於炮臺灣公園社區，佔地面積約3萬平方米，容積率僅1.5，限高36米，用途為普通商品房。地塊臨近上海吳淞炮臺灣國家濕地公園，但在報名階段僅一家房企參與。

低密條件適合打造洋房類產品，但吳淞板塊客羣半徑有限，去化節奏仍有待觀察。在預售門檻提高、資金回籠週期拉長的政策環境下，這類地塊的開發節奏和資金匹配難度進一步上升，房企出手因此趨於保守。

新政落地

而就在這場土拍落槌的前一天，上海樓市新政剛剛落地。

9月28日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、上海金融監管局四部門聯合印發《關於貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》，成為8月28日中央層面房地產三項基礎制度改革文件發佈後，繼北京之後第二個出臺系統性實施細則的城市。

這份實施意見涉及預售管理、現房銷售、主辦銀行制度、融資支持、土地供應管理和質量監管等六個方面。

其中對房企投資決策影響最直接的變化在於預售門檻的大幅提高：2026年8月28日後新發布出讓公告的商品住房項目，申請預售時單體建築應完成主體結構封頂。與此同時，預售資金實行全額、全過程監管，項目綜合竣工驗收後方可解除資金監管。

個人住房按揭貸款的發放時點同樣出現了調整，新規明確按揭貸款須在竣工備案後發放，而此前實操中普遍遵循“主體結構封頂即放款”的原則，部分項目放款甚至更早。

兩相對照，資金髮放和回籠週期較此前有所延後，後續需要各地加強配套政策支持。對房企而言，這意味着從拿地到銷售回款的整個鏈條上，現金流的回收節點被系統性地向後推移。

不過，政策為不同階段的項目留出了過渡空間。

上海將在途項目分為三類，第三類指8月28日前已發佈出讓公告、8月28日後取得土地使用權，並在2027年底前上市的項目，其預售條件可按原有政策執行，但預售資金監管須執行新規。

而上海第十批次土拍出讓的四宗土地恰好落在這個過渡窗口內。它們的出讓公告發佈於8月28日之前，拿地時間在9月29日，踩中了這條過渡政策，可以沿用原有的預售條件，但資金監管將按新規執行。

在降低房企拿地資金壓力方面，新政也給出了對應安排。

土地價款允許分期繳納且不計算利息，上海採用“1+1”模式，首付款在出讓合同簽訂之日起30個自然日內繳納，比例不低於總價款的50%，餘款可延長至一年內繳清；適應市場和項目需要、按規定程序決策後，還可再延長一年。

與北京直接安排餘款兩年內繳清相比，上海的名義繳清期限較短，但保留了延期的彈性空間。