觀點網 9月29日上午，廣州土拍市場迎來一宗“毫無懸念”的成交。

黃埔區魚珠車輛基地綜合體AP0508018一期地塊正式出讓，競價系統裏從頭到尾只有一條報價：廣州市品雋房地產開發有限公司，41億元，底價成交，零溢價，摺合樓面地價約2.32萬元/平方米，總價排在今年廣州涉宅地塊成交前三。

“品雋”是廣州地鐵地產的旗下公司，這也是廣州地鐵地產2017年以來連續第9年拿地，魚珠是它的第22塊地。

為什麼毫無懸念？因為出讓公告的規定就已經把門檻焊死--競買人或聯合競買人之一的直接或間接控股股東，須具備地鐵線網建設、運營、管理經驗。就這一條，絕大多數市場化房企直接被擋在門外。

所以，這宗地從8月28日掛牌那天起，就寫着廣州地鐵的名字。而真正值得琢磨的是，地拿到手了，誰來加入操盤？合作方是誰？畢竟地塊體量不小，資金壓力大。

地塊本色

在猜測合作方之前，首先來看地塊的底色，它到底值不值得合作開發，又為什麼需要合作開發？

目前，廣州正處於向東發展的浪潮中，而它剛好卡在天河、黃埔兩區交界，夾在黃埔大道東路與中山大道東路之間，離5號線、13號線換乘的魚珠站只有幾百米，旁邊還有5號線三溪站。

一半是金融城的寫字樓燈光，一半是老黃埔的市井煙火，金融城住不下的、老黃埔要改善的，魚珠板塊就是首選之地。

商業也不用畫餅，有着山姆和宜家兩大IP的美林天地就在一公里範圍內，該商場2025年銷售額就達到60億元（不含新能源汽車銷售20億元），更有着“食在美林”的稱號，一站式解決剛需消費。

地段的優勢是有目共睹的，但購房者買單看的不僅是地段，更是產品。

該地塊規模不小，出讓面積14.36萬平方米，計容建面17.68萬平方米，但綜合容積率僅約1.23，是近十年“珠金琶魚”板塊出讓宅地中密度最低的一宗。

低密到什麼程度？結合前期招標資料，項目規劃48棟住宅：5棟32層高層、21棟17層中高層、22棟5層低層，主打疊院+小高層洋房。

不過，低密的代價也明明白白寫在賬上。這是車輛段上蓋--蓋板下面，地鐵照常跑，而魚珠車輛段是全國首個L型車大架修基地，長期承擔4、5、6號線維保，這次又是全國首個“邊運營、邊改造、邊加蓋”的更新工程，光一期蓋板成本就達3.9億元。

此外還要配建45班九年制學校、12班幼兒園和社區商業，按廣州“好房子”標準建設，唯一“慶幸”的是，出讓條件沒有設現房銷售的硬性要求。

因此，雖然名義樓面價約2.32萬元/平方米，看着不高，但把3.9億元蓋板、學校、公建、道路全攤進去，有測算認為實際成本樓面價超過3萬元/平方米。

再看市場參照。根據安居客的最新數據，魚珠板塊二手掛牌均價3.42萬元/平方米，老黃埔新房均價是4.75萬元/平方米，而周邊距離地塊最近的在售中洲紫軒項目均價4.1萬元/平方米，建面79-171平方米。

不過，該塊地是低密疊院+小高層，產品形態比周邊高層改善盤高半檔；隔壁金融城-琶洲方向，琶洲南TOD已經賣到10萬-11.6萬元/平方米。成本撐底、競品托腰、產品有溢價，從兩頭夾逼，市場推測主力售價大概率落在5萬元/平方米左右，疊院類產品只會更貴。

當然，能不能站住這個價，還得看明年入市時的行情--828新政後市場整體還在築底，價格敏感度比以往更高。

合作方是誰

回到開頭的問題，廣州地鐵地產的老路徑是“合作開發為主、自主開發為輔”，加上地塊體量大，獨自開發資金承受壓力也接踵而來，所以合作是必然的。

而市場上這輪猜測並不分散，多數人把寶押在越秀身上，理由很實在，廣州地鐵的老搭檔裏，越秀是為數不多把“軌道+物業”這條路跑通了，還跑出了成績單的。

越秀和廣州地鐵淵源頗深。2019年，廣州地鐵戰略入股越秀地產，持股約19.9%，成為第二大股東，隨後把品秀星圖、品秀星樾、品秀星瀚等“品秀系”車輛段上蓋項目部分股權轉讓給越秀，形成“廣州地鐵拿地、越秀操盤”的成熟模式。

目前，雙方已聯手做了星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城5個新一代TOD，再加上越秀佔49%的琶洲南TOD--在珠金琶魚這個圈子裏，越秀就是廣州地鐵最熟的“自己人”。

再看戰績。得益於從廣州地鐵手上收購的TOD項目，2020年越秀地產TOD項目合同銷售170億元，同比上升236.6%；其中星樾賣了75.3億元、星瀚25.3億元、星圖29.3億元。2022年上半年市場最冷的時候，星樾也仍賣出30.1億元。

論最招牌的，必然是琶洲南TOD。2022年項目開盤價9萬元-14萬元/平方米，2022-2024年累計銷售額約337.56億元，到了現在，單價也賣到10萬元-11.6萬元/平方米，是廣州地鐵和越秀合體的“活廣告”。

2026年開年，越秀在“珠金琶魚”這條軸線上越買越重，砸下236億元拿下珠江新城、金融城、琶洲交會處的馬場地塊，而它和廣州地鐵的TOD利益也綁得越來越緊，讓它來操盤魚珠，幾乎是“按圖索驥”。

恰恰，該地塊也是車輛段上蓋項目，這種在運營車輛段上蓋開發，工程接口多、減震降噪要求嚴苛，屬於廣州TOD項目裏難度最高的一檔，普通房企就算資金充足，沒有相關實操經驗，也很難接手。

當然，萬事也無絕對。從地塊周邊看，保利在魚珠有現成陣地，魚珠港商辦就在旁邊，中央公館也是保利與招商、華髮聯手做的，央企穩健；而華潤則在新溪舊改押注，即黃埔潤府，這兩家的資金分量都夠上桌。

不過，話說回來，這宗地實際成本不低、利潤不算肥，合作方要接受“地鐵出地、合作方出錢出力”的分配，還得掂量掂量，就算最後真是越秀，這筆賬也沒那麼好算。

魚珠這出戲，廣州地鐵只是先登了臺。合作方是誰、賣什麼價、賣不賣得動，才是接下來的重頭。明年入市時，答案自然見分曉。