觀點網 國慶假期來到的前一天，廣州土地市場與政策端同時迎來雙重節點。

當日上午，海珠區琶洲南區HZ0305401-CZTB地塊經過41輪競價，由保利發展旗下廣州穗鴻置業有限公司以38.17億元總價摘得，成交樓面價55385元/平方米，溢價率26.52%。

正當地塊歸屬拉鋸戰開啓之際，廣州市住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局、國家金融監督管理總局廣東監管局聯合發佈《關於貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》。

據瞭解，新政明確2026年8月28日後出讓的住宅地塊，預售條件提升至“單體建築主體結構封頂”，新出讓土地“優先選擇現房銷售”。

作為銷售制度改革後廣州掛牌的第二宗涉宅用地，也是廣州現房銷售細則落地當日的首場土拍，琶洲南地塊吃上了第一波螃蟹。

溢價的琶洲

土拍槌音與新政文件幾乎同時落地，這宗地塊也讓保利、越秀、珠實與廣州城投四家房企鏖戰了41輪。

先看地塊指標，地塊出讓面積31325平方米，計容建築面積68915平方米，容積率2.2，限高80米，另需配建1500平方米社區商業及1850平方米公建設施。

據觀點新媒體瞭解，地塊約6.89萬平方米的計容體量，在海珠區屬中等規模宅地，而2.2的容積率則在琶洲南區近年的宅地供應中處於低位。

對比來看，同屬一家的保利天奕三宗地塊的容積率為2.5，琶洲中二區近期掛牌地塊同樣為2.5，本次出讓的琶洲南地塊是片區內密度最低的住宅地塊之一。

值得注意的是，在2025年廣州供地藍皮書中，這宗地塊還是容積率6.0的商務兼容商業用地。直到今年7月，地塊規劃調整為涉宅用地，並新增了一條貫穿南北的中央綠軸。

從商改住的路徑來看，調整方向與琶洲南區控規中“將會展東路東側商住用地內的居住功能調整至西側”的整體思路一致，這也意味着規劃層面正在將琶洲南區的西部組團向高品質宜居社區方向收攏，東部組團則集中承載數字創新產業功能。

而低容積率疊加80米限高，意味着地塊的規劃可能會偏向“低密改善”方向。業內普遍預期這裏將出現低密改善板樓乃至大平層產品。對照一路之隔的保利天奕，本宗地塊居住密度更低、戶型面積上限更高。此外，地塊整體配建負擔在近年琶洲出讓地塊中偏輕。

從區位條件看，地塊位於琶洲南區中部，處於科韻路以東，北側隔黃埔湧與琶洲國際會展中心相望，西側臨近廣東財經大學，南側為珠江科技創新園方向。

交通上，地塊距地鐵11號線與12號線交匯的赤沙站約700米，步行可達範圍內；三公里範圍內的配套包括南豐匯、萬民星光城、六元素·體驗天地等商業設施，醫院與教育配套齊全。

事實上，琶洲區域最大的底牌是產業。琶洲西區已聚集了騰訊、阿里巴巴、唯品會等數字經濟企業總部，會展片區則保有廣交會的流量基礎。居住功能向赤沙湧以西的南區西側組團集中，本質上是在為琶洲的產業人口提供就近的改善型居住供給。

但琶洲南區的生活配套兌現節奏目前仍落後於產業導入速度，商業設施的能級和密度與珠江新城、天河北等成熟板塊尚有差距。

琶洲南區目前的住宅供給則高度集中於少數幾個項目。

保利天奕是片區內體量最大的在售項目，全盤規劃20棟住宅，約900餘套房源，為2025年海珠區熱銷項目，成交均價8.11萬元/平方米，套均價約1190萬元。

越秀琶洲南TOD是另一主要競爭者，產品定位更高，在售戶型面積段為196至325平方米，參考均價12萬至14萬元/平方米，套均總價門檻在2700萬元以上。

此外，地塊西側2公里左右的琶洲南區石榴崗路HZ0401003-CZTBGX地塊於今年8月成交，經過201輪競價，由華潤置地以總價80.56億元競得。華潤置地在琶洲南石榴崗路地塊的投入已超過80億元，未來也將形成新增供給。

新政落地

保利與琶洲的緣分已進入第十五個年頭。

其中，琶洲村舊改是保利在廣州核心區參與的最早一批城市更新項目之一，改造範圍約76萬平方米，涉及村民超過2500戶。作為舊改的尾聲，保利琶洲四季已於2026年5月完成首批交付。

住宅項目方面，保利天奕是保利目前在琶洲的主力在售項目。地塊由保利於2024年10月以約59億元總價拿下，總建面約13.8萬平方米，成交樓面價約4.3萬元/平方米。該項目於2025年五一期間開盤，首開銷售額突破30億元。

保利天悅則是保利在琶洲的早期項目，樓齡已超過十年，目前二手房掛牌均價約14.67萬元/平方米。

此外還有2020年保利與招商合作開發的招商保利·海珠天珺，如今已進入尾盤銷售階段，單價約10萬元/平方米。

本次地塊東側不遠處便是保利天奕項目，換句話說，保利天奕的去化表現是評估保利在琶洲市場掌控力的核心指標。

2026年一季度，項目網籤36套，銷售金額4.27億元，成交均價8.18萬元/平方米。進入2026年年中，項目已推進至第三期，總價約1150萬至1200萬元，單價約8萬至8.5萬元/平方米。

從去化節奏的縱向對比來看，保利天奕2025年的月均網簽約61套，2026年一季度月均約12套，降幅較為明顯。

經過一年多的持續推貨，項目剩餘貨源的樓層、朝向條件逐步下降，再加上琶洲南區的改善型需求在2025年被集中釋放後，新增需求的補充速度放緩，保利天奕去化遇上了新的門檻。

而將這宗地塊放在9月30日的新政語境裏，評估地塊的賬本需要重新算一遍。

廣州三部門當天印發的實施細則涉及預售管理、現房銷售、主辦銀行制、融資支持、土地供應、政策協同六個方面。

最直接的鬆綁來自土地供應方面，新出讓宅地出讓價款可按國家規定分期繳納，首付款在合同簽訂後30個自然日內繳納，比例不低於總價款的50%，餘款可延長至一年內繳清，結合具體情況可再延長不超過一年，分期繳納部分不計利息。

按38.17億元總價計算，保利首期僅需支付約19.09億元，剩餘19.08億元可在最長兩年內免息繳清。對於總價接近40億元的核心區地塊而言，降低了拿地當期的資金佔用壓力，也降低了項目整體的資金成本。

天平的另一端，成本同樣在抬升。細則明確“新公告出讓土地商品住房項目，優先選擇現房銷售”，實行預售的則要求“單體建築完成主體結構封頂”。

這意味着，保利操刀琶洲南地塊時，將面臨更長的零回款週期。

項目並未強制要求現房銷售，但8月28日後出讓公告的項目已註定適用封頂預售。

若按常規開發節奏估算，從拿地到主體結構封頂通常需要12至18個月，而現房銷售要求項目完成竣工驗收備案後方可銷售，週期進一步拉長至24至30個月，資金沉澱時間還會更久。

即便選擇預售路徑，封頂條件也意味着首期回款時間較舊規則下的“正負零”或“施工至三分之一”階段推後了至少半年以上。

與此同時，保利還需要考慮同板塊內一路之隔的天奕三期正在去化通道上。項目8月網籤成交價約7.97萬元/平方米，新項目未來8萬-10萬元/平方米的定價預期幾乎與自家老盤正面重疊，“左右手互搏”在所難免。