觀點網 政策總是挑最微妙的時間點落地。

9月30日，廣州市住建局、市規劃和自然資源局、國家金融監督管理總局廣東監管局三部門聯合發佈商品住房銷售制度改革實施細則：8月28日後新出讓公告地塊的預售項目須主體結構封頂；現房銷售定金上限設為總價的5%，為京滬穗三地中最高；同時推行主辦銀行制。

不到一週時間，北京、上海、廣州接連落地細則——延續多年的“賣期房”模式，正在被系統性改寫。

兩天前，就在細則落地前夜，廣州國際金融城的珠江金融城頤德公館搶閘開盤。9月28日晚7點，中建科創大廈25樓的營銷中心座無虛席，VIP專場甚至出現排隊刷卡的情形——對一個首開價格最高摸到14萬元/平方米的豪宅盤來說，這樣的場面多少有點超出預期。

這次首開，推售的是北地塊德公館2棟約133平方米四房，以及南地塊頤公館1、3、4棟約135-255平方米產品，價格最低約7.3萬元/平方米，最高突破14萬元/平方米。最小戶型總價逼近千萬，好樓層大戶型總價飆到3000萬元以上。

更耐人尋味的是，這家開發商打出的招牌，恰恰是“竣備再供樓”——買家先交部分首付並完成網籤，等房子竣工備案了才開始供樓；按項目工期估算，月供能往後推兩三年，項目同時再疊加十年保修。

一盤兩面的“公館”

想要探究項目，那就得從產品自身價值入手。

頤德公館由兩宗地塊連片開發：南側415地塊（頤公館）2024年10月底由珠江實業聯合華潤置地、廣州城投、南沙交投以16.06億元競得，樓面價約4.71萬元/平方米；北側410地塊（德公館）2025年12月由珠實以底價約22.12億元單獨拿下，樓面價約4.08萬元/平方米。

兩宗地總貨值超100億元，共規劃7棟住宅，配建18班公辦小學、商業和公園綠地，住宅樓棟最高約165米。

地塊條件不同，產品也刻意做成“一盤雙軌”：南邊頤公館主打183-256平方米江景大平層，撐起頂豪定位；北邊德公館主力戶型在130平方米出頭，上車門檻相對友好。

根據現場銷售反饋，此次首開的公館2棟133平方米產品，以及頤公館1、3、4棟135-255平方米戶型，首開價格最低7.3萬元/平方米，最高超14萬元/平方米，起步門檻直逼千萬級。

而它的購買人羣又是哪幾類？綜合案場反饋和中介口徑，買家大致分三類。

第一類是金融城、琶洲、珠江新城就近上班的企業高管、金融從業者和科創企業管理層，工作在珠金琶、住在珠金琶，預算千萬到兩千萬以上，是主力客羣。

第二類是天河本地置換家庭，老房子住久了想升級，順帶改善通勤和配套；第三類是看重珠金琶長期價值的資產配置客，130平方米戶型適合首改二改，180平方米以上大平層則被不少高淨值家庭當作終極改善。

據媒體報道，售樓部9月5日開放後僅兩天，意向客戶就超過500組，開盤前已成交多套2000萬元以上的房源。

再看競品情況。保利天曜主打90?210平方米改善住宅，參考單價9?10萬元/平方米；保利玥璽灣為一線江景頂豪，戶型203平方米起步，單價約13?15萬元/平方米。

合景臻溋名鑄住宅樓棟仍有現房，主力188?368平方米，參考均價17?20萬元/平方米，另有322?531平方米商業大平層同步在售，起價約12萬元/平方米。

相比之下，頤德公館7.3萬-14萬元/平方米的定價，在金融城純住宅新盤中形成了少有的寬價格帶覆蓋。

開發商的手牌

頤德公館背後的開發商是珠江實業集團，如果給今年的廣州樓市列一張熱度盤名單，會發現不少名字後面都站着它。

白鵝潭的聚龍灣源舍4月底首開即紅，去化率約八成、目前網籤超320套，被市場稱為“現象級紅盤”；天河智慧城的珠江天河都薈三期9月12日開盤去化率達98%。

土拍端同樣不缺熱度，8月28日，珠實經過23輪競價拿下白鵝潭坑口地塊，實際可售樓面價約3.4萬元/平方米，刷新2021年以來荔灣土拍紀錄。加上6月啓動的“即買即入住”計劃，即指定現房交10萬元即可網簽收樓和“五一”期間的集團聯動營銷，今年廣州樓市的幾波熱度，幾乎都有珠實的身影。

就在9月30日，廣州樓市迎來一件大事：廣州市住建局、市規劃和自然資源局、國家金融監督管理總局廣東監管局聯合發佈《關於貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》，廣州由此成為繼北京、上海之後，第三個落地銷售制度改革細則的一線城市。

細則要點包括：8月28日後新出讓公告的住宅項目，預售須完成主體結構封頂；現房銷售定金上限提至總價的5%，為京滬穗三地最高，且必須全額存入監管賬戶、竣工備案前不得動用；同時推行主辦銀行制，支持分期分棟開發、“交房即交證”。

對購房者而言，這是把“確定性”寫進了制度；對頤德公館這類國企開發、預售資金受強監管的項目而言，“看得見摸得着”反而成了加分項。

頤德公館趕在9月23日取證、9月28日開盤，也恰好卡在政策過渡窗口期——按細則，8月28日前已拿地的項目，2027年底前仍可按原條件申請預售。

最後看一組數據：據廣州中原研究發展部，9月上半月廣州新房網簽約22.76萬平方米，環比僅增8%，供應面積卻環比暴漲約162%；區域分化同樣明顯——同期中心區來訪上升2%、成交回升34%。

供應狂奔、成交踱步，說明這輪行情是結構性的回暖，遠談不上全面復甦。

頤德公館給“金九銀十”開了個熱鬧的頭，但也有市場人士提醒，金融城仍處在產業和配套的建設兌現階段，片區內生高淨值人羣尚在培育，7.3萬-14萬元/平方米的定價，考驗的不僅是買家的錢包，更是板塊的兌現速度。