觀點地產網 3月15日，碧桂園在香港舉行2015年度業績發佈會。一如往常的安排，由碧桂園總裁兼執行董事莫斌、聯席總裁兼執行董事朱榮斌、執行董事兼首席財務官吳建斌組成的“三斌”陣容出席現場。
自去年底亮相的馬來西亞碧桂園森林城市項目成為業績會的首個焦點。對比高調的宣傳，莫斌卻堅持對森林城市的銷售目標“保密”，“森林城市去年12月內部開放，根據預售證情況推出不到3個億貨量，已經基本售罄”，“今年我們對海外不設目標”。
但是在2016年的銷售業績中，碧桂園森林城市為代表的海外業務顯然承擔了碧桂園的額外任務。據莫斌介紹，碧桂園2016年銷售目標為1680億元，“1680億元是國內銷售目標，沒有包括海外市場，所以我們有空間做得更好”。
規模訴求依然是碧桂園的重心。2015年碧桂園斥資560億元拿地，全年新增172宗土地，新獲取土地預期建築面積3821萬平方米。
截至2015年12月31日止，碧桂園已摘牌簽約的可售建築面積達到1.1億平方米。經過2015年的大舉拓展，碧桂園已經成為繼恒大、保利之後土儲規模突破1億平方米的又一家千億房企。
不過，在規模之外，碧桂園也不得不正視毛利率下滑的問題。2015年，碧桂園毛利率僅為20.2%。對此，吳建斌則表示，“20.2%已經到了低點，因為2015年的毛利率是2014年的銷售結算，2015年新購買的土地會帶來更高的毛利率，因此今年我們有信心毛利率會有改善”。
500億買地預算與三四線升價
截至2015年底，碧桂園已簽約或已摘牌的項目總數為384個，其中379個項目位於中國，馬來西亞4個項目，澳大利亞1個項目。而僅在2015年，碧桂園新增土地就達到172宗。
對於2015年560億元的拿地金額，吳建斌也坦言超過了集團年初的預算，“2015年初，拿地預算是200億元，實際上最後是560億元，多了300多億元。因為我們看到政策形勢有所好轉，併購機會也多了，所以多買了一些地。”
據莫斌介紹，在2016年，碧桂園依然維持500億元的買地預算。“500億元的買地預算是年初的安排，中國的經濟目前比較嚴峻，我們相信中央政府會將中國的經濟帶向正常健康的發展軌道，我們要抓住這個機會，越是經濟嚴峻的時候，越是我們的機會，要儲備更多的優質土地。”
但對於一線城市，碧桂園則保持較為審慎的態度。莫斌表示，碧桂園對一線核心地段將保持關注和審慎參與，“因為一線城市的投資額比較大，要根據自己的經營情況來做”。
負責碧桂園一線事業部的朱榮斌亦對觀點地產新媒體表示，一線城市風險並不小，“部分一線城市的高價地塊風險還大過三四線城市”。其同時也明確，由於超出了公司的授權價格，碧桂園確已退出曾與中國金茂以聯合體拿下的北京豐臺地塊。
而一線城市周邊和二線強省會城市將成為碧桂園重點狩獵對象。“在這些地方，我們準備打造糧倉型項目”，莫斌同時強調，“三四線城市是我們的優勢，也是碧桂園絕對不能放棄的。”
據介紹，2016年碧桂園面向市場總貨量約3000億元，其中來自一二線目標市場的貨量為1620億元，佔總貨量的54%。因此，“力求規模的增長”被列為碧桂園未來發展的重要方向。但謀求規模的同時，毛利率下滑以及債務結構也成為其需要着力改善的一面。
毛利率降低與永續債的上升
截至2015年12月31日止年度，碧桂園總收入為1132.2億元，同比增長約33.9%；其中物業銷售收入1,094.6億元，同比增長33.7%，涉及銷售面積共1767萬平方米，同比增長約45.1%。
數據顯示，碧桂園土增稅撥備前毛利約為228.6億元，同比增長3.7%；股東應占利潤約為92.8億元；核心淨利潤達97.1億元，同比增長5.1%。
儘管毛利和淨利有所增長，但碧桂園2015年毛利率僅為20.2%。對此，吳建斌解釋稱，主要原因是2015年交付的產品中大部分是2014年簽約，而2014年市場環境較差，拉低了毛利，“2015年新購買的土地會帶來更高的毛利率，因此今年毛利率肯定會有改善”。
莫斌的回答則更為肯定，“可以肯定告訴大家，今年的毛利率一定會提升。因為2014年是行業困難年，我們採取了多種策略，包括價格策略，因此毛利率下降了。”
“為什麼說今年肯定會提升？首先，土地和市場方面做了優化，現在是一二三四線齊頭並進，在三四線城市，面向改善性需求做高端項目，價格比同行在同一地段的項目要貴10%-20%左右。其次，我們實行了內部合夥人機制，堅持下去的話，不僅毛利率水平會提升，而且整個公司財務狀況會得到進一步善。”
對於三四線城市去庫存壓力，莫斌認為政策走勢正在釋放利好，“國家的政策是大力去庫存，我相信未來的金融政策，稅收政策和各項刺激政策，一定會傾斜於三、四線。而且在三、四線城市我們是品牌供應商，存貨的年限不長，品質優良，未來只會升價銷售，不會降價銷售。”
值得注意的是，與毛利率一樣備受投資者關注的還有碧桂園永續債的上升。2015年碧桂園永續債規模增長至195億元。
“一方面是去年買地需要很多的資金，另外我們也做了併購方面的資金準備，涉及地產和非地產業務”，吳建斌解釋稱，由於截至2015年底部分併購並未達成，“因此這個錢也沒有花出去，到去年底我們的現金達到了500億元”。按照碧桂園計劃，對於到期永續債，其將在2016年歸還本息。
以下為碧桂園控股有限公司2015年度業績發佈會現場問答實錄
現場提問：碧桂園森林城市去年銷售金額大概多少？今年銷售計劃如何？中國內地和其他地區買家各佔多少比例？
莫斌：森林城市的銷售週期是20年，沒有明確銷售目標。去年12月20日做了內部預開放，根據預售證情況，推出了不到3個億貨源，此後得到集團內部人員踊躍購買，一搶而空。
今年1月22日做了開放，主要面向中國大陸市場，可以組團登島，沒有做大量推廣計劃。3月6日，馬來西亞首相納吉和柔佛州蘇丹正式將森林城市宣佈為免稅島，相關的企業可以免所得稅，因此3月6日是正式的開放期，現場登島情況比之前有大幅度的改善。
因為面向中國大陸為主，因此大陸市場佔80%以上。
森林城市有20年週期，未來一定能給碧桂園帶來持續銷售，更重要的是持續利潤增長。我們把它當做寶貝，慢慢做成未來城市的榜樣。
現場提問：據介紹，馬來西亞項目比內地利潤率高，具體數據是多少？未來海外發展戰略是什麼？
莫斌：森林城市利潤率確實比國內項目高，只要自己打造好，利潤空間會越來越好。
因為前期投入要看如何分攤，將分攤的標準制定後，就會有準確利潤水平，所以暫時沒有準確數據，但一定比國內項目利潤率要高。
海外發展戰略來說，我們抱着謹慎態度。森林城市是巨大的項目，成功與否對我們而言有至關重要作用，目前來說是順利的，將這個項目做成功後會進一步考慮海外擴張。
現場提問：2015年碧桂園負債比率有所提升，從此前的66%上升到80%，未來如何降低？
吳建斌：我們反覆強調碧桂園是穩健經營的企業，因此負債率要控制在70%左右，未來也將堅守這一比例，肯定不會上升至80%或90%。
現場提問：雖然一直強調對今年毛利率有信心，但碧桂園現在的庫存還是較大，如何平衡二者間的關係？
吳建斌：2015年的毛利率大概是20.2%左右，已經到了低點，因為今年看到的毛利率是2014年銷售貨源的結算。而2015年和2016年上半年的銷售會在2016年結算，因此毛利率會高於20.2%。
所謂的庫存，從我們分類來講，超過兩年期的也就100億貨值，一年之內的佔到了80%到90%，因此去庫存壓力並不太大，是正常銷售節奏。
其實，碧桂園2015年的庫存已從1129億元降至1085億元，減少了44億元。在國家大力推行“去庫存”背景下，相信今年會在1085億元基礎上有所下降。
去年，公司買地投資量比較大，買地金額也從年初的200億元目標上升至500億元，多出了300億元。這是因為受政策的刺激國內地房地產市場有所好轉，加上土地市場併購機會增加。總的來說，拿的都是好土地，2016年陸續推向市場後能賣出很好的價格。
莫斌：國家的政策是大力去庫存，供給側改革。政策出臺後，一線城市應聲上漲，但國家是希望三四線城市去庫存，相信未來的金融、稅收和各項刺激政策，一定會傾斜於三、四線。
碧桂園是三四線城市的品牌供應商，存貨年限不長且品質優良，我們只會升價銷售，不會降價銷售。
現場提問：碧桂園在一二線與三四線的毛利差別有多大？今年毛利總體會提升的原因是什麼？
吳建斌：去年新增土地一是面向一二線客戶，另外是一二線增量土地儲備，財務指標達到了60%左右，相信一二線城市帶來的毛利率會高於過去毛利率。
2015年新購買土地會帶來更高毛利率，我們有信心從售價、成本控制及財務融資成本等方面改善毛利率。
朱榮斌：去年在一二線拿的土地比較多，目前在一線土地儲備達到490萬平方米左右，貨值在500億。一線城市如果持續升溫的話，房價會進一步提高，該區域利潤是可以期待。
莫斌：可以肯定地告訴大家，公司今年的毛利率一定會提升，因為2014年是困難年，我們採取了多種策略，包括價格策略，因此毛利率下降了。
為什麼說今年肯定會提升，首先在土地和市場方面做了優化。現在是一二三四線齊頭並進，北京、上海、廣州全面進入。
我們是比較審慎的，因為一線城市投資額比較大，利潤是否會進一步提升，要根據自己的經營情況及市場情況來做。
公司在一線城市周邊和二線強省會城市儲備了大量土地，準備打造糧倉型項目，已開盤項目均給我們帶來了非常好的利潤。
做三四線城市是我們的優勢，絕對不能放棄，不能說一二線好，就放棄了三四線城市。現在做一二線城市的不敢去三四線城市，而做三四線城市的時候，會進行客戶羣分類。
現在面對三四線城市是做改善型需求，通常所說的“勞斯來斯”的高端化項目。我們堅持高週轉，價格比同行在同一地段的項目貴20%左右，這也會提升我們的利潤率。我們不是盲目提高價格，最重要的是以銷定產。
此外，我們實行了內部合夥人項目，並於2014年實行了同心共享，這兩個激勵機制是相輔相成。從2014年10月份到去年年底的168個項目，73個項目開盤，淨利潤水平達到了12%，強制跟頭年化回報率達到了56%。
堅持下去的話，碧桂園的毛利率水平會提升，公司的淨利潤和各項財務指標都會得到相應的改善。
現場提問：目前碧桂園正在朝着高端化、國際化方向發展，這跟原來的印象不同。這是否意味着未來三四線城市拿地策略的調整？未來是否考慮其他海外國家的機會？集團併購方面有怎樣的打算？
莫斌：三四線是改善性需求，不能說是完全的高端化，面向當地富裕的人羣，這是我們的定位。
我們選擇土地就會重視地段，如果在縣城的話，就是縣城的中心；如果是地級市的話，就是地級市的中心或者是邊緣的中間。現在對地段的要求越來越嚴格，要求是富裕人羣或者是改善型需求，再加上學區房，將我們的產品線打造得更好。
“勞斯來斯”產品線是帶精裝修的，設計、戶型和產品的定位，都是經過細緻的市場調查得出的，特別是主席傾注了大量的心血在產品定位和項目規劃。
現在推出的三四線城市基本上賣得非常好，首期去化率都超過了65%，而且是持續升價，不是銷售完了，後續的產品會降價或者是保持穩定的價格，我們是持續升價，而且越賣越好。
海外發展是長期的戰略，我們會很謹慎，每去一個地方，都會先做一個小項目，先派一個小分隊，通過小項目的成功，瞭解當地的法律法規和市場的需求，然後做下一步的發展。
印尼我們派集團副總裁去了三年，到今年為止都未拿項目，海外的項目只許成功，不允許失敗；而澳大利亞萊德花園基本售謦，希望未來有合適的土地就會做，包括三四線的收購，只要合適土地和資源，都會進一步的加強。
現場提問：碧桂園今年的銷售目標是多少？今年一線城市項目增加，銷售預計會增加多少？
莫斌：今年定的銷售目標是1680億元，沒有包括海外市場，海外沒有限定目標，是有空間做得更好。
一線城市的售價比三四線城市高很多，在一線城市及其周邊佈局，包括三四線做改善性需求，我們相信均價會進一步的提高。
現場提問：今年碧桂園預計500億元拿地，預算的策略是怎樣的？去年首次進入深圳後，現在叫停首付貸政策，是否對你們有影響？
莫斌：500億元買地預算是年初的安排，雖然中國經濟目前比較嚴峻，我們相信中央政府會將中國的經濟帶向正常健康的發展軌道，我們要抓住這個機會，越是經濟嚴峻的時候，越是我們的機會，要儲備更多的優質土地。
但不會盲目舉牌地王，而是尋找優質的土地購買和併購，我們會根據市場的情況，做進一步的調整和安排。
關於首付貸的規範治理，這是規範房地產市場，從而起使其更加健康，我們對此是歡迎的。完善透明的機制和健康發展的法制，對碧桂園來說是特別大的利好，我們做三四線城市是一手一腳辛苦打拼出來的，我們的生存能力是非常強大的。
現場提問：物業分拆上市目前進展情況如何？選擇在A股還是香港上市？
吳建斌：物業管理上市工作正在推動和進行之中，上市選擇在中國內地的上海。
我們期待在今年年底完成上市，但這取決於國家審批的速度，速度快就可以今年完成，速度慢就要拖延。到目前為止，各方面的進展工作非常順利。
現場提問：年報顯示，碧桂園的永續債新增160多億元，這些方面的發展情況如何？
吳建斌：永續債去年新增加了160多億，現在總共加起來是195億元。一方面是去年買土地需要很多的資金，同時，我們做了併購方面的資金準備，一類是地產業務，一類是非地產業務。
我們要將資金準備好，然後做併購的工作。但去年12月31日這個事情未發生，因此這個錢就未花出去，這樣我們的現金也增加了，到了去年年底現金達到了500億元。
現場提問：去年外匯市場大幅波動，很多房企都有匯兌損失，碧桂園現在人民幣和外幣的結構是怎樣的？今年有怎樣的對沖工具？
吳建斌：去年人民幣相對於美元而言波幅比較大，一波動我們就開始研究，到底如何鎖定人民幣與美元的匯率，基本上有方案了，所以外對沖比較少。
今年將近過了三個月的時間，我們做了20多億美元與人民幣對沖，將人民幣與美元鎖定在一定的區間，我們正在慎重的做這方面工作，畢竟是風險比較大的事情。
現場提問：公司今年的融資通道，是否以國內融資為主？借貸成本是否有下降空間？
吳建斌：兩邊的融資都是相通的，一是香港，一是國內的融資通道。我們要不斷平衡融資成本，哪裏成本低，就在哪裏融資。
因為主要業務在中國大陸，國內融資暢通的情況下，更多的藉助國內融資的渠道，融資後在國內使用。
在馬來西亞的投資，如果需要外匯的時候，一方面考慮到人民幣出境的問題，如果出境很暢通，目前的階段，融美元量會少一些，如果通道受到限制，就會繼續增加境外的融資，減少境內融資的比例。
馬來西亞融當地貨幣工作正在做，去年發行了伊斯蘭債，這是首創。今年繼續用金海灣和森林城市繼續融當地的貨幣，可以更好的防範匯率風範。
關於融資成本，我們會繼續的做。過去兩年融資成本大幅度下降，去年下降的幅度更大。我們要繼續做好這項工作，2016年融資的成本會從現在的6.2%下降到5%到6%之內。
現場提問：2015年公司派息減少12%的原因是什麼？去年淨負債率下半年有所下降，未來情況是怎樣的？
吳建斌：雖然同比減少，但這個派息還是比較正常，大約是核心利潤30%左右。而2014年的派息也大概是這個水準，並沒有什麼變化。