觀點網 私募REITs的步伐在持續加速。

近期，國金資管-鼎暉-有孚網絡第一期數據中心持有型不動產ABS申報至上交所，擬發行金額16.18億元，原始權益人為上海有孚網絡股份有限公司，計劃管理人為國金證券資產管理有限公司。

據瞭解，目前國內不動產證券化版圖中，持有型不動產ABS被稱為私募REITs，市場視其為一個重要的創新和過渡形態，介於傳統的“類REITs”和標準的“公募REITs”之間。

中金曾於一份研究報告中認為，持有型不動產ABS是對於公募REITs市場的有效補充，具備覆蓋資產範圍更廣，審批週期更短，且回籠資金用途更為靈活等優勢。

有行業人士在接受產城園區評論採訪時對持有型ABS市場前景表示看好，認為未來有望發展壯大，成為與公募REITs平行的市場。“未來，發行公募REITs或者持有性ABS將成為兩種平行的選擇方案。”

有孚網絡私募REITs的進展於11月初更新為“已反饋”，意味着該公司有望通過私募REITs途徑形成“投資-建設運營-REITs退出-再投資”的良性循環。

解碼有孚

產城園區評論獲悉，數據中心服務商主要提供服務器物理機房環境的託管業務，從初期的簡單數據存儲，逐步演變為支持雲計算、大數據分析及人工智能應用的核心基礎設施。

有孚網絡便是一家專業從事IDC業務，以及整合軟件、硬件、運維及IDC資源的雲計算綜合服務提供商。

該公司成立於2001年，業務主要是提供IDC服務及雲計算服務。成立以來，有孚網絡通過雲計算數據中心服務（IDC）、有孚雲平臺（IaaS）、應用軟件服務（SaaS）、人工智能和大數據平臺（FDP）為基礎，以雲計算數據中心（DataCenter）、雲計算（CloudComputing）等為主營業務。

在IDC服務方面，有孚擁有近20年雲計算數據中心運營管理經驗，圍繞項目選址、可研編制、設計規劃、採購管理、工程建設、運行維護等環節開展全生命鏈科學化管理。

目前，有孚網絡擁有分佈於北京、上海、廣州、深圳等超一線城市的新型雲計算數據中心，總建築面積超30萬平方米，核心資產加速向京津冀、長三角、粵港澳大灣區等國家經濟樞紐佈局，為大型互聯網、人工智能、金融、教育、能源等政企行業提供雲計算及數據中心服務。

其中，包括接入電信、聯通、移動、鐵通、教育網等多家運營商的骨幹網絡，擁有金融、互聯網、製造業等行業成熟完備的解決方案，下游客戶涵蓋京東、騰訊、拼多多、中國銀聯、招商銀行等知名企業。

雲計算服務方面，有孚雲是有孚網絡基於OpenStack開源套件，結合自有CMP研發的自主可控的專有云平臺，符合可信雲、三級等保、ISO系列等標準規範要求。

值得關注的是，目前有孚網絡正籌備首次公開發行股票並上市。據2024年末媒體報道，有孚（Yovole）計劃赴美國上市，集資最多1億美元（約7.8億港元）。

知情人士表示，有孚已就美國上市相關事宜委任投行，但計劃尚處於初步階段，規模及時間等細節可能有變。另有消息指，有孚在美國上市將為公司帶來更多資金支持，推動持續發展和創新，亦標誌着該公司在全球擴張策略中邁出的重要一步。

據瞭解，有孚曾於2016年11月與申港證券簽署上市輔導協議，但2019年12月因戰略發展調整選擇終止；2020年，該公司再度嘗試衝擊A股科創板，卻仍未能如願。

2018年起，有孚網絡開始進行Pre-IPO輪融資，引入包括瑪峯創投、鼎暉投資、硅谷天堂、杭州湧源、中金公司、華泰證券、中匯金集團等知名機構在內作為投資方。

數字地產閉環

數據中心是一種融合“房地產”與“電力”雙重屬性的特殊業態。“房地產”屬性在於重資產、長週期與區位選擇是關鍵，數據中心投資具備典型的重資產特徵，涉及土地、土建、機電設備等大額前期投入。“電力”屬性則是因為，獲得充足、穩定且成本可控的電力是數據中心的核心競爭力。

銀河固收於研報中表示，從規模看，我國數據中心市場規模自2020年以來持續增長，2025年將達3180億元，較2024年增長14.68%，全球佔比也穩步提升至46%，較2020年約27%的佔比近乎翻倍。

其次，從市場主體看，數據中心運營主體覆蓋通信、科技等行業，主要是三大基礎電信運營商和第三方數據中心運營商。目前在第三方運營商逐步佔據市場份額的同時，基礎運營商也將協同“東數西算”推進大規模數據中心和算力運輸建設落地。

從地理區位看，數據中心市場主要分佈在經濟發達地區，一線城市及周邊地區的數據中心項目成熟度較高。

既然涉及“房地產”屬性，便需要考慮退出的問題，REITs是解決的重要途徑之一。

據悉，當前我國多層次REITs市場涵蓋Pre-REITs、私募REITs以及公募REITs。其中Pre-REITs聚焦於資產培育和成長期，此時資產尚處於起步階段，未來發展充滿不確定性；私募REITs底層資產相對成熟，已能夠產生期間現金流收益，但尚未達到公募REITs要求；而公募REITs對於底層資產的合規性、資產穩定性以及存續期管理等方面提出了更高的要求，可作為資產的最終退出及管理平臺。

數據中心作為“數字商業地產”，具備穩定現金流特性，契合REITs發行要求。對於IDC來說，通過這些途徑能夠構建IDC成本回收閉環，幫助企業回籠資金用於新節點建設。

有數據顯示，對比美國市場，IDC REITs佔全球REITs市值比例超3%，國內市場仍有巨大提升空間，預計2030年數據中心REITs化率將從當前不足1%提升至10%以上。

而Pre-REITs基金作為前置融資工具，能夠為IDC新項目提供啓動資金，尤其支持尚未產生穩定現金流的優質項目（如新建智算中心），緩解企業前期建設壓力。比如大家投控與世紀互聯合作的Pre-REITs基金，聚焦太倉數據中心擴容（從210MW至300MW），驗證了“Pre-REITs+公募REITs”的退出路徑可行性。

近年來，持有型不動產ABS即私募REITs也是市場關注的重點。從本質上講，私募REITs是“機構間資產上市權益產品”，突出“資產信用”和“權益屬性”，核心功能與IPO和公募REITs 一致。

該產品主要面向機構投資者發行，遵循市場化、靈活開放的原則。在資產篩選、估值、定價及收益分配等關鍵環節，充分尊重市場投融雙方的協商結果。

比如在底層資產的合規性方面，不同於公募REITs對合規手續齊備的嚴格要求，私募REITs的底層資產只需滿足傳統ABS監管合規性，其少量的合規瑕疵允許通過信息披露、原始權益人承諾等方式進行風險緩釋。