觀點網 3月28日，卓越商企公佈了2022年全年業績並召開媒體發佈會。

對這家上市僅兩年的主打商務物業的物管企業來說，2022年業績或許只能說得上是差強人意。

年報顯示，2022年，卓越商企實現收入約35.27億元，同比增長1.7%；毛利約為8.44億元，同比下降12.0%；毛利率為23.9%，按年下降3.8個百分點；歸母淨利潤4.03億元，同比下降20.9%；淨利率12.1%。

不過，若剔除2021年出售兩家收併購公司影響，卓越商企收入同比增長18.1%，毛利同比下降3.8%，公司擁有人應占利潤同比下降15.7%，公司擁有人核心淨利潤同比下降0.1%。

管理層在業績會上也早早為2023年埋下注腳，稱2022年已經過去，2023年從一開始業務就呈現出較好的增長勢頭，預估公司業績將會在這一年有一個較好的恢復性增長。

要建立競爭壁壘

2022年，在地產下行及大環境不景氣等背景下，卓越商企營收及利潤增速都創下了上市以來最低紀錄。

自2020年完成分拆上市，卓越商企一路狂飆，2020年營收和歸母淨利潤同比增速分別達38%和82%，2021年也分別維持了37.3%、57%的高速增長。

2022年，卓越商企收入約35.27億元，同比增長僅1.7%。年報顯示，影響2022年收入的主要原因有：PM商務綜合體項目受疫情階段性影響，停車、中央空調收入較去年同期減少4106萬元；非業主增值服務受疫情及地產銷售和進度放緩因素影響，案場業務和一手房經紀業務收入較去年同期減少1.36億元。

除此之外，受到房地產下行影響，關聯業務收入有所下降，剔除關聯方的增值業務後，收入同比增長達到28.8%。

年報顯示，卓越商企主營業務包括基礎物業管理服務、增值服務及其它業務，佔總營收比例分別為79.8%、19%、1.2%。其中增值服務收入較2021年下降1.12億元至6.69億，同比減少14.3%。

基礎物業管理服務收入則較2021年同期增加7.0%至28.15億元，其中，商務物業佔比77%，公共及工業物業佔比7.5%，住宅物業佔比15.5%。

商務物業管理是卓越商企的核心主業，2022年商務物業收入佔總收入比重為61.4%，同時營收額與2021年同期相比增加10.5%，其中來自第三方市場拓展的商務物業收入與2021年同期相比增加13.5%。

住宅物業方面，2022年住宅物業業務收入與2021年同期相比增加36.7%。

截止到2022年末，卓越商企服務合約面積約為7000萬平方米，較2021年同期增長約23%，合約項目數量661個；在管面積約5380萬平方米，較2021年同期增長約30%，在管項目數量587個。

在管面積中，商務物業佔比為45.5%，達2448萬平方米，公共及工業物業佔比為19.0%，住宅物業佔比35.5%，達1908萬平方米。

值得一提的是，2022年卓越商企來自第三方業務持續增長，佔基本物業服務收入的58%，佔總收入的46%。5380萬平方米在管面積中，獨立第三方佔比65%，非住宅佔比65%，大灣區和長三角兩大核心經濟圈佔比63%。

董事會主席、執行董事李曉平在業績會中表示，隨着物管行業對房地產相關性的依賴在減少，目前市場化競爭格局加劇，進入白熱化階段，但“卓越商企一直是堅持以市場化為主的公司，在未來的競爭裏面比較有信心”。

李曉平指出，市場化收入佔公司收入主要部分，同時卓越商企也建立了龍頭大客戶的競爭壁壘。

據觀點新媒體瞭解，2022年度，卓越商企新拓戰略客戶合同數量28個，總新拓戰略客戶合同額人民幣9.97億元，年化合同金額人民幣2.48億元，新拓業務戰略客戶總合同額貢獻比52.6%。

2022年在與國內某頂尖互聯網巨頭的戰略合作上，市拓包含全球總部在內的2個總部級項目及10個地域級項目，實現業務規模與營收的“增長翻番”，合約項目增長率125%，合約面積同比增長575%，年化合同額同比增長373%。

如何維持毛利率？

卓越商企同時也面臨着毛利下滑的問題。

報告期內，卓越商企毛利8.44億，較2021年下降12.0%，剔除2022年底兩家收購的公司後同比下降3.8%，基本物業服務毛利5.93億元，增值業務毛利2.21億元。

整體毛利率從2021年的27.7%下降至報告期的23.9%，按年下降3.8個百分點，基礎物業服務毛利率相較2021年同比小幅下降1.8個百分點至21.1%。

分業態來看，商務物業毛利率23.1%，同比下降2.4%；公共及工業物業毛利率11%，同比下降2.8%；住宅物業毛利率15.9%，同比下降1.1%。

關於毛利率下降，財報稱主要是由於受到疫情的階段性影響，PM商寫項目的停車場、中央空調毛利減少，該影響在2023年基本消除；及第三方物業服務佔比增大，市場化的毛利率客觀上低於卓越商企服務自有高端商寫項目。

卓越商企總經理、執行董事郭瑩表示，隨着公司第三方業務佔比逐年增大，市場化毛利率客觀上是低於卓越商企自有的高端商寫項目，這也是基本物業服務的毛利率水平有所下降的一個因素。

年報顯示，於報告期內，卓越商企銷售及營銷開支為2894萬元，較2021年增加55.3%，主要由於為尋求更優質的業務目標而產生的拓展人員費用及業務開發費用增加。

郭瑩稱，卓越商企未來會更多的去加大第三方物業佔比，同時不可避免的要面對第三方物業毛利率較低的問題，目前是12-15%左右。在維持維持毛利率水平方面，卓越商企也會加大延伸增值服務邊界。

2022年，卓越商企增值服務的毛利率為33.1%，較2021年下降8.4個百分點，主要由於受到房地產經濟環境下行影響，案場和一手房經紀業務毛利減少。

談到如何保證利潤的持續增長，郭瑩表示，除了堅持第三方業務的規模化發展，加快增值業務產品化融入基礎業務提升整體利潤，並通過收併購快速建立1-2個新賽道的能力及快速擴大業務規模，構建第二增長曲線。

新賽道作為卓越商企主營業務鏈條上的關鍵延伸，2022年通過市場化拓展獲取醫療、教育和政府公建類新賽道業務，年化合同額超過5千萬。

以下為卓越商企服務2022年業績會問答實錄：

現場提問：公司2022年實現高派息的比例是怎麼確定的？未來是否可以持續？

李曉平：關於2022年末董事會建立了按照期末的淨利潤70%來分紅，我們加上其中有一個50%的分紅，所以全年的股息支付率在55%。

公司一直堅持高分紅政策，回饋支持、關注公司的新老投資者，給股東一個比較穩定的回報。

現場提問：對於新業務賽道的拓展有什麼樣的想法，今年經營目標是什麼？

楊志東：新賽道作為主營業務的關鍵延伸，公司積極拓展了醫療和政府公建，大概整體獲得了5000萬左右的年化。2022年也通過跟政府和國資平臺成立一些合資公司，藉助優勢資源，充分發揮在商業物業的專業運營、資產經營和企業服務的能力。

2022年底，又通過新的收併購成立了醫療平臺公司，同時也參與了高效的綜合後勤服務的合資，相信未來新賽道的拓展能夠帶來更多的市場機會。

現場提問：2022年地產下行，物管行業受到衝擊，商管賽道競爭也在加劇，在管理層看來，今年或者未來幾年物管行業競爭格局是什麼樣的走勢？

李曉平：目前的競爭格局有兩個特點，一是市場化的競爭是在加劇，而且是在白熱化。二是這個行業裏面，隨着房地產的下行跟放緩，對房地產的相關依賴在減少。

卓越商企一直是堅持以市場化為主的公司，市場化收入也佔公司主要部分，所以比較適應市場化的競爭，同時也建立了龍頭大客戶的競爭壁壘，在未來的競爭裏面比較有信心。

現場提問：2023年卓越商企有哪些收併購計劃？對於收併購的標的選擇有哪些標準？

郭瑩：卓越商企在2022年並沒有做太多收併購，主要還是基於公司一直積極謹慎的態度。

2022年整個市場的估值還是偏高，整體不是一個非常好的收購機會，但是在2023年，包括從2022年底，公司加強了收併購部門的力量。

未來的收併購，一是戰略目標區域的補強，在一些目標區域進行本地化的，有一定規模的，以非住為主的標的的股權合作。第二是新賽道業務，剛才提到在年底剛剛簽約了兩個平臺化的標的，也是為了擴展新賽道的業務。

現場提問：未來物管行業的毛利率將維持在什麼水平，原因是什麼？

郭瑩：我們在未來還是會更多加大第三方的物業佔比，坦白來講，第三方一定是一個比較市場化的毛利率，目前毛利率是12-15%左右。

接下來一方面是擴大規模，增加收入，在基本物業維持毛利率的基礎上，同時也會加大延伸增值服務的邊界，以及通過公司治理水平的提高，利用數字化以及管理機制，實現降本增效，能夠維持行業比較好的毛利率水平。

現場提問：公司如何保持在商務物業的領先優勢？在規模增長方面有何指引？住宅和商務物業規模增長上分別有什麼目標？

楊志東：從第三方來講，我們整體的市場能力比較強，而且未來幾年會通過數字化轉型，提升管理效率和客戶的體驗。

按照目前來看，卓越商企大概82%（規模）都會在現有的大灣區、長三角和區域重點城。另外有一個數據，也是唯一一家同時服務華為、騰訊、阿里、OPPO、百度的企業。

增長比較看重的是年化合同額，因為第三方市場化程度很高，不太看住宅的以面積為增長曲線的導向。

未來幾年，住宅板塊會有一定增長，非住領域增長會比較快速，起碼保持在兩位數。