李想（綠地金融控股集團首席戰略官）：非常感謝觀點給我這個機會和大家分享。

大家知道，過往二十多年，實際上是中國房地產行業野蠻生長的時代，在這個時代，金融更多的是扮演槓桿的角色。相信在座的各位朋友，都是這個時代的親歷者，相信絕大多數也是這個時代的受益者。但是我們看到，從去年8月份開始，三道紅線、兩個佔比、防貸入市，一系列讓行業去槓桿的政策相繼出臺，說明什麼呢？

這個行業以往靠金融槓桿的經營邏輯，未來肯定要發生改變了。但是我們也知道，中國的城鎮化道路還有很大的空間，這也說明中國的房地產行業，未來仍然會健康持續地成長。另外，金融和房地產實際上天生是密不可分的，這就給我們一個新的命題——在當前這個去槓桿的背景下，金融在未來房地產行業中應該發揮怎樣的作用？這是我今天想講的。

要回答這個問題，首先我們要看一下這個行業產業鏈分工和商業模式的演變趨勢。大家知道，過往的房地產行業，從投資到開發到運營，基本是開發商一家通吃，也就是說是自投自建自營的模式。隨着產業鏈形成了精細化分工，我們越來越看到一個新的趨勢，就是投資開發運營在逐漸地分離。其實剛才的兩場圓桌，已經有不少嘉賓提到這個觀點。

比如說在投資環節，以房地產基金和險資為代表的金融資本，在通過合資的方式進入這個環節。尤其是在三道紅線的背景下，這個趨勢越來越明顯。在開發環節，已經有投資商或者金融資本成為大股東，而以前我們傳統意義上的房地產商成了代建的小股東，當然這裏面做得好的也可以IPO。在運營環節，我們也看到，有越來越多的在細分領域專注某個賽道某個行業的運營商，通過受託管理的方式成為專業的運營商。未來行業的競爭能力將轉移到資本運作和資本管理。

當然，頭部的房地產商仍然可以繼續通吃整個產業鏈，叫做WICP（Whole Industry Chain Provider）。部分的開發商會成為專業運營商。更多的中小開發商必須集中資源做自己擅長的空間營造，成為我們投資房地產基金的小股東。

另外在運營方面，專業的資產管理能力，未來將進一步分化。當然，投資商、開發商、運營商，未來都有可能成為產業鏈上重要的產業模塊的提供者，我們叫做VIMP（Very Important Module Provider），掌控產業鏈的主導權，但是需要注意的是，或者需要警惕的是，實力一般的開發商會成為通用模塊的提供商，也就是CMP（Common Module Provider），隨時會被替代。跟隨這個趨勢，在這個行業的投融資模式發生了一個轉型。在投資開發階段，我們可以清楚地看到，保險、房地產基金等等這樣的金融機構將成為主體，並且主導開發，這也是我們今天在座各位關心更多的話題。

中小房地產公司將扮演一個代建人的角色。另外以債權模式為主的房地產基金已經很難再維持下去，向股權投資轉型成為必然趨勢。在這方面，我們認為，兼具金融和開發商背景，擁有專業的開發運營團隊的房地產基金將迎來巨大的發展契機。

除了住宅，未來會形成一個巨大的存量資產，需要通過專業的運營商高效的經營管理，通過穩定的租金體現和提升。這就帶來兩個趨勢，一個是產業主題化，一個是運營科技化。

在退出階段，住宅不說，大家最頭疼的是非住宅產品，未來更多是通過CMBS或者REITs，將產品設計成為可以交易的金融產品，實現最終的退出。

所以，通過投融資模式轉型的趨勢可以發現，未來這個行業的金融屬性將會越來越強，但是金融的槓桿作用會越來越被弱化，而賦能作用會越來越強化。

這個賦能作用我們認為體現在三個方面。在投資開發階段，體現為房地產基金的投資併購，也就是說，通過投資方式的賦能，來獲取資產價值的發現和提升的變現。在存量運營階段，體現為產業投資與協同，通過產業內容或者產業生態的賦能，獲得內容運營的高附加值。在退出階段，體現為資產證券化，也就是通過退出渠道的賦能，實現證券化的流動性溢價。這是我們理解的三個賦能的作用。

這個方面我們綠地金融作為綠地集團全資的戰略性的金融投資控股平臺，也做了一定的探索。

房地產基金業務不是綠地金融唯一的業務，但是一直是我們的基石業務，歷史投資規模超過300億元，目前在管規模也在50億元以上。在房地產基金方面，我們通過投資方式的賦能，和大型的金融機構合作了智慧城市發展基金以及投資機會投資基金。我們也和國內專業的物流運營商合作物流地產基金。同時，我們注重構建“房地產+產業”的基金矩陣，強化合作。

在產業內容賦能或者產業生態賦能方面，可能大家覺得綠地是一家房地產企業，實際上我可以跟大家介紹一下，從2019年開始，綠地已經是雙主業，房地產+基建，主業做垂直，做精深。

實際上綠地還有一些多元化的產業，這些多元化的產業是圍繞着消費升級的主線。

比如說我們佈局了百萬元級的房，十萬元級的車，萬元級的教育康養，千元級的旅遊酒店，百元級的商貿進口商超，這些多元產業對我們整個金融賦能房地產，是有一個協同的作用。比如說剛才提到物流產業基金，實際上綠地自己的進口商品直銷，自己的商貿，本身就需要物流倉儲，或者是配送的節點，實際上這就是我們一個很好的產業協同的亮點。

另外我想強調，綠地佈局了十萬元級的車這個產業，但是我們綠地自己不生產車，我們做銷售。我們佈局了商超，但是我們自己不生產綠地的水。多元產業上我們是做平臺，也就是說有更大的空間跟更多的合作伙伴進行生態的協同合作。

另外綠地金融通過股權直投或者產業投資基金，圍繞兩條主線，一個是消費升級，一個是科技創新，投了若干頭部項目，對我們的產業賦能也是帶來了很大的幫助。比如說，我們最近在做一個項目，大灣區一個地方的智慧城市發展項目，綠地金融不僅是開發商，同時也是這個項目的產業生態營造商，綠地金融進去不僅帶來綠地集團多元化產業入駐，同時也帶我的投資企業入駐，這些入駐企業不僅是綠地金融的被投企業，也是整個智慧城市或者片區的系統運營商、或者生態模塊提供商。這就是我們整個產業內容和產業生態的賦能邏輯。

在退出渠道，可能在座各位更關心這個方面的賦能。因為我們說，做出產品不難，但是從產品變成現金流回收，這個是最難的。

雖然說去年國內推出了基礎設施的REITs，我們說這是真正的REITs，但是從基礎設施擴展到商業地產，至少還需要三年的時間，遠水解不了近渴。為了讓這些資產能夠儘快變成可回收的現金流，綠地金融也做了一些嘗試。比如我們首先嚐試的一個渠道是出海。

給大家通報一個最新的進展，綠地集團計劃在新加坡發行的一個REITs，已經進入了最後衝刺階段。這個REITs的意義，是中國特大國企首次在新加坡上市REITs項目，同時也是第一支人民幣和新元雙幣種交易的產品。目前這個REITs產品是我們綠地自身的酒店資產，未來我們會長期注入酒店資產，未來也會擴展到綠地外部的酒店資產。所以說，未來也給我們很多行業的合作伙伴提供了一個合作空間。

此外，在這個過程中，我們培養了一支能夠在海外市場發行REITs產品的團隊，所以說，無論是商辦也好，物流地產也好，或者酒店資產也好，類似的商業地產都可以進行合作，在海外發行REITs產品。

當然，存量資產裏面有一些是能夠進行金融產品的設計，比如可以設計成REITs。但是REITs有一個首要的條件，就是所有權清晰，可以轉讓。目前的存量資產裏面，有很多是所有權沒有辦法轉讓的，或者說所有權有瑕疵的。針對這個，綠地金融也做了一個嘗試，我們打造了一個權易寶平臺，特點是針對不動產資產的使用權的流轉，而並非是所有權的轉讓。這樣不僅可以激活超過千萬億的不動產使用流通，而且進一步激發圍繞不動產使用價值提供的數字化產品創新服務、專業運營服務、增值服務、融資服務等多類型服務市場。這裏面大家最有興趣的是一級市場，通過這個平臺可以實現不動產資產長期使用權的一次性出讓，回收現金。當然二級市場可以通過使用權的分割，實現時間和空間的分離，進一步促進資產本身的增值。

以上是我今天分享的主要內容。這裏我想再強調一句，目前金融賦能這塊的工作是我所帶領的團隊的重點工作。綠地金融這個平臺是一個開放的平臺，是面向所有房地產業界的平臺。不管是有資金，或者是有產業內容，或者是有存量資產，都可以在這個平臺上找到合作點。

最後用狄更斯《雙城記》裏面的話送給大家——這是最壞的時代，也是最好的時代。

謝謝大家。