楊子熠：四維賦能，讓存量寫字樓重煥生機｜2026博鰲地産發展大會

本文為哈佛大學CTB青年研究與創新論壇全球二等獎學子楊子熠在2026博鰲地産發展大會上發表的演講。

楊子熠：尊敬的各位領導、各位專家、房地産行業的企業家，大家下午好！我是中國人民大學附屬中學的楊子熠。

非常荣幸能夠參加由觀點機構主辦的博鰲系列活動，向在座的專家學者和行業精英們學習。特别有幸的是，能夠匯報我們關于提升商業樓宇運營效率的一些粗淺研究成果。

我們的初衷是希望為商業樓宇，主要是寫字樓的運營價值提升出一份力，期盼得到您的支持。

近些年，許多寫字樓租金持續下滑、店鋪頻繁關門、夜晚燈火暗淡，設備老化，甚至出現安全隐患。這些現象讓我們思考，在存量時代，如何系統性地激發樓宇活力，使它們重煥生機。

更讓我們在意的是，寫字樓不僅是資産，更是無數人除了家之外的第二人生空間。工作日人們約一半的時間在寫字樓里度過，按照40年的職業生涯計算，累計長達7.2萬到10萬小時，相當于1/4的清醒人生。

因此，寫字樓的辦公環境直接影響着辦公者的生活幸福感。所以我們的這項研究既關心資産價值，更關心每一個在樓里奮鬥的人。

我們想用一套可復制的系統方案，提高寫字樓運營效率，進而提升資産價值，也為每一位辦公者創造更加美好的人生。

我們沿着理論基礎、模型假設、案例實證、結論應用的完整邏輯開展本次研究，以商業不動産基礎經營模型和場景理論為支撐，商業不動産基礎經營模型的核心公式為：淨運營收益=運營收入-運營成本，資産價值=淨營運收益÷資本化率。

這些公式告訴我們，提高收入、降低成本可以提升經營淨利潤，進而提升價值。場景理論能夠精準适配商業樓宇的現狀問題，為我們的研究提供非常重要的理論支撐。

查閱文獻後我們發現，現有研究多聚焦單一維度，偏重于理論分析，缺少實地案例驗證，與真實市場脫節。為此，我們的研究采取理論結合實證、輔以案例分析，定性與定量相混合的研究方法，有針對性地彌補上述不足。

結合案例對比分析研究與專家訪談，我們提出了空間、科技、服務、數據四維賦能模型假設。其中空間場景指的是空間形态的重構和空間價值的挖掘，科技場景指的是以技術賦能，讓樓宇更加綠色、環保、節能、智能化。

服務場景指的是，面向租戶和白領，提供To B、To C的增值服務，打造社區生态。數據場景指的是運用大數據分析和數字化管理，降本增效、智慧決策。

值得注意的是，這四個維度並非獨立運轉，而是分别從提高收入和降低成本雙向發力，提升經營的淨利潤，提高運營效率，最終驅動資産價值的提升，同步優化辦公體驗，讓樓里的辦公者對環境更加滿意。

我們選取了北京典型樓宇京城大廈作為核心案例，並配合文獻研究、問卷調查、專家訪談等工具，進一步驗證四維賦能模型的實踐價值。

京城大廈于1992年投入使用，是中國第一座超高層鋼結構建築，經過20多年的運營，陷入設備陳舊、能耗過高、收入低、盈利差的經營困境。2016年，經營淨利潤微薄，面臨虧損。2016年至2020年，京城大廈全面啟動樓宇改造，軟件、硬件雙向發力，經營業績實現了全面提升。

根據梳理，改造的具體措施包括：首先在空間場景方面，挖掘並改造閑置與低效空間，比如改造廢棄倉庫為健身房，利用閑置面積開咖啡廳、風味面館等等，可出租面積提升了21.7%。同時還對很多空間形态進行了重構，提升客戶體驗。

科技場景方面，全面升級配電、冷源、熱源、消防等等系統，大幅節能降耗。同時打造智能會議室，實現人與空間的智能互動。

在服務場景方面，圍繞工作、生活需求，提供醫療、消費、金融等近30項增值服務，為員工打造白領一公里生活圈，提升租戶便利性與黏性。

在數據場景方面，自主研發並運行了線上運營平台和數字化能源管控平台，利用大數據提升服務質效，有效降低運營成本。

這四個場景建設的具體舉措帶來的變革成果是驚人的，整個大樓收入提升了40%，能耗成本節約了23%，人力成本占收入比例從36%降低至25%左右。五年間，大廈坪效增長了近15%，人均創收達到原值的320%。2020年，樓宇年盈利約5000萬元，比5年前大幅倍增。

更重要的是，改造後的樓宇具備持續盈利的能力，2025年樓宇盈利達到8700萬元，繼續攀升。樓宇盈利能力的改善，直接推高了市場化估值水平。

京城大廈的經營變化，正是四大場景協同發力的結果，空間、服務和科技場景實現了收入大幅提升，而科技和數據場景完成了成本的有效管控，開源節流雙驅動，最終提升了租金水平和出租率，從而使大廈的運營效率提高，資産價值躍升。

為了使研究結論更具說服力，我們還針對員工、企業租戶、運營商三方發放調查問卷，並進行深入訪談。絕大部分受訪者對于舒适環境、多維服務、人文關懷存在強烈訴求。

從運營方的反饋來看，優質的辦公環境和配套服務，不僅影響企業的辦公體驗，也會進一步影響企業對于空間價值的認可和長期留存意願。

對于入駐企業而言，他們關注的不僅僅是基礎的辦公條件，更包括便利化服務、員工體驗，以及企業文化空間在内的綜合價值。

更好的空間環境能夠幫助企業提升員工的滿意度，並增強企業的吸引力，而從員工的視角來看，智慧化服務、豐富的社區活動，以及更加人性化的辦公環境，正在成為影響員工選擇和企業穩定性的重要因素。

三方反饋進一步驗證了四維賦能模型對于提升使用者幸福感、增強樓宇與客戶間的黏性、直接影響樓宇經營效益的積極作用。

為了進一步驗證模型的适用性，我們還跨區域、跨城市、跨國家對比了多個代表性的樓宇。

首先是北京的鼎好大廈，定位硬科技産業生态，多元配套服務，空間上靈活安排，並運用新技術節能減排，最終樓宇的出租率達到百分之百，平均租金12元每平方米每天，均顯著高于中關村商圈的平均水平。

北京正大中心以樓宇社區化為核心，提供多元個性化的服務，打造高端會客廳，鏈接全球各類商務資源來服務客戶，搭建國際文化交流與商務合作平台，采用一系列先進的技術和設備，降低能耗、節約成本的同時，為客戶帶來了優質的體驗。

深圳金融科技研究大廈，以鴻蒙分布式物聯深度賦能，數據全域監測，大幅降本增效。

上海國華中心聚焦于靈活辦公，模塊化的空間設計，定期提供行業政策解讀、企業資源對接會，來适配客戶需求。

荷蘭The Edge，它是全球零碳智慧辦公的標杆，空間無固定的工位，科技光伏自給，數據全場景預測，服務APP一鍵響應，人效與能效均達到極致。

四維場景在這些位于不同區域的樓宇中運用，均取得了比周邊樓宇更好的經營成果，促進了資産價值的提升。

綜上所述，我們得出研究的核心結論：第一，空間、科技、服務、數據四維賦能模型，通過開源節流雙驅動，能夠顯著提升資産運營效率；第二，四維賦能模型既提高效率又提升員工工作的幸福感；第三，這個模型具有普适性，不同的樓宇可以根據自身屬性，差異化、有選擇地選用賦能維度組合。

基于前面的案例分析和調研驗證，我們進一步總結了一套面向不同寫字樓項目的普适性提升策略清單。

首先，在空間場景方面，核心是提升空間利用效率和使用體驗。例如可以将低效、閑置的區域進行功能改造，增加公共交流的空間、休閑空間以及符合企業需求的多元化配套，從而提升空間的價值。

第二，在科技場景方面，通過智慧化設備和數字技術提高運營效率，例如引入樓宇智能控制系統，優化照明、空調以及能源管理。同時結合清潔能源應用，實現降本增效。

第三，在服務場景方面，需要從傳統的物業服務向企業生态服務轉變。一方面為員工提供更加豐富的人文服務，包括生活配套、體育活動和主題活動。另一方面，為企業提供政策對接、行業交流和資源鏈接等等增值服務，增強企業與樓宇間的黏性。

最後，在數據場景方面，通過數字化平台沉澱運營數據，對用戶需求和樓宇運行狀态進行分析，並利用人工智能輔助決策，實現更精準的空間管理和資源配置。

這四個維度協同運作，開源節流雙驅動，推動寫字樓從傳統的辦公載體轉變為能夠持續創造價值的城市空間，提升資産價值。

不止于研究，我們已經在嘗試改變現實。我們總結本次研究的模型成果，提出針對寫字樓改造策略的清單，並走入真實的商業世界。我們将成果提交至城市樓宇促進會等相關組織，相關成果得到了協會的認可，協會願意支持我們擴大調研範圍並推動試點改造。我們将成果投稿至中國房地産領域的相關媒體，並獲得認可。

今天更是非常有幸能夠來到博鰲論壇進行分享和推廣，我們利用周邊的商業資源，與華住、MFG、CBRE等頭部機構取得聯系，推動達成合作，以便在全國多棟樓宇落地應用。

我們的初心很簡單，讓每一棟大樓不再是冰冷的鋼筋水泥，而是有溫度、有效率、有活力的第二人生家園。為城市經濟注入新動能，為萬千白領創造更美好的辦公生活。

以上就是我們的全部研究内容，非常感謝大家的聆聽，也歡迎各位領導、各位行業專家向我們提出寶貴的意見和建議，謝謝大家。

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