主題讨論會：房地産更新的未來 | 2026博鰲地産發展大會

主持嘉賓：

丁建剛　浙報傳媒地産研究院院長

對話嘉賓：

顔　瓊　金蝶中國建築房地産行業事業部總經理

郜震浩　首創城發資産運營事業部品牌營銷中心副總經理兼華南片區副總經理

夏亦豐　中銀證券房地産&輕工紡服行業首席分析師、副總裁

楊光華　光華樓評出品人

馮毅成　主編筆記總編輯

丁建剛：這是我第15年參加博鰲論壇，感慨萬千，我們經歷了很多。

今天上午，經濟學家從宏觀經濟等角度給我們做了很多分享。我們這個環節的主題是“更新的未來”，内容非常豐富。我們這個環節是從房地産本身來談，而不是談宏觀經濟，當然也會涉及宏觀經濟。

第一個議題是城市更新行動何時見成效，第二個是好房子落地、樓市的下一程，第三個是科技賦能房地産新質生産力，第四個是當住宅遇見文旅的跨界想象。主辦方的文字能力非常強，表述得非常有意思。

這四個話題如果讓其中一位嘉賓來說一個話題，我認為40分鐘也不夠，所以我們就只能簡要作答，請各位嘉賓選取其中一個或者最多兩個話題。

我們先從第一個話題開始：城市更新行動，何時見成效？請夏總先來談談。

夏亦豐：今年6月份出台了城市更新的頂層設計，做了城市更新"十五五"規劃，這是城市更新領域首個五年規劃文件。

城市更新很早就開始了，這次的頂層設計把關注點放在城市更新上，我覺得後面大有可為。

"十五五"規劃里面講了兩個重點的階段性目標。第一個是到2030年，城市更新行動要取得重要進展；第二個是到2035年，城市更新的體制機制要更加完善。

所以這兩個目標是遞進的關系：不僅是現在要把當前的工作做好，未來還要把整個機制全面建設起來。在這個階段性目標當中，我們看"十五五"的定量目標，可以簡單分為四個方面：住宅更新、非住更新、市政基礎設施更新和數字化建設。

住宅更新是大家最關注的，因為涉及一些老舊房子，跟我們的日常生活息息相關。這里面主要提的，一個是危舊房改造，這一條與"十四五"的目標相比有明顯增加，要求達到50萬套。

老舊小區這一塊，過去幾年也不斷在提，但大家知道，主要還是以加裝電梯這樣的修整為主，拉動不了太多大規模的投資和需求，這次看到目標上是沒有增加的。

城中村改造目標是4000個，這個目標和"十四五"持平。

非住這一塊有兩個細項有增量，一個是老舊街區、廠房的改造，第二個是歷史建築的修繕，這兩個目標與"十四五"相比都是有增加的。

第三個是市政基礎設施，這里面有非常大的增量，就是地下管網部分。這里給了一個數字，"十五五"是77萬公里，預計能夠拉動投資5萬億，這個體量對比住宅或者非住肯定是更高的。除了管網之外，還有一些體育、公園之類的投資，並不是特别多，但也是新提到的業态。

第四個是數字建設，提出要把城鎮房屋信息數字化率提升到95%。

除了這些定量目標之外，過去城市更新就一直有在做，但為什麼沒有特别強的感受，主要是有幾個核心難點：第一個是盈利能力的問題，第二個是過去的政策有些限制，第三是資金來源。

我先說一組數據，從盈利的情況來講，有統計顯示2025年參與城市更新的企業數量下滑了3成。只有11%的企業在城市更新當中是盈利的，不到一半的盈利是在1%到3%。投資和回報周期方面，69%企業回報周期要大于5年，所以回報周期比較久，利潤率也比較低。

為什麼會出現這種情況？政策方面，過去有些項目要求配建保障房、土地移交率較高等，還有容積率的問題，最後企業賬算不過來。實操層面，拆遷騰退和補償等等也會遇到困難，拉長時間。因此，企業在實際推進的過程當中有較多阻力，但是現在已經有一些頭部城市出台了新的政策，比如深圳的"清調供"政策，适當降低或取消保障房配建、調整容積率等調改政策。我們預計，這能在一定程度上加快整體城市更新的推進效率。

資金來源方面大概有三類：一類是政府财政的錢，這里面分中央和地方。一個是中央預算内資金，一個是國債和超長期國債，今年也講了一個數字，中央的超長期特别國債投入地下管網的預計有1600億。

地方财政可能是當前的主力，除了預算内資金之外，重點是專項債。我們梳理了北京、上海、深圳的專項債發債情況。總體結論是，目前來講，北京的城市更新在專項債上使用得比較多，得到了很多支持。在"十五五"規劃以及各地方的城市更新規劃文件里面，都能看到各種支持力度以及占比的增加。

還有一部分是社會資本，這里面主要是産權方、實施方和居民出資，以前這部分占比比較少，現在也是鼓勵居民出資，以原拆原建為主，改善居民居住條件。

另外在北京的原拆原建中，做了一種創新模式"帶押改建"。

最後就是金融工具，有政策性銀行、商業銀行的資金，最近創新比較多的還有REITs方面，現在也有發行城市更新REITs的，這些都在不斷推進，解決了一些資金問題。

所以我們認為，随着"十五五"規劃内容的持續推進和落地，疊加各地方的政策調整與支持，城市更新将從原先的"碎片化"逐步轉向"統籌化"，並且不斷探索創新模式，增加參與主體的積極性，預計未來城市更新推進的速度會更快，落地的效果會更好。

丁建剛：下面一個是好房子的話題，請光華回答。

楊光華：談好房子這個話題之前，先講一個小故事。很多年前在這個地方，有一個地産公司的老總問台下的地産公司老總：你們蓋的房子哪家不漏水？

丁建剛：我記得是綠城管理的李軍總問的問題。

楊光華：台下沒有一個人舉手。

丁建剛：而且他當時還說，我勸大家這幾年不要買房子，要買過幾年再買，當時也引發了很大的議論。現在再回顧他那句話，不無道理。

楊光華：對。這些年房企的降本增效，回過頭來看，我們且不談好房子，很多房子連最基本的安全、質量都做不好。有幾個明顯的問題：衛生間漏水，房子隔音很差，樓上說話樓下能聽到；還有下大雨的時候，地庫會被淹。

丁建剛：今年全國各城市頻發，前天好像上海都變成了上海灘。

楊光華：未來暴雨、台風、龍卷風這種極端天氣會越來越多。雖然是50年一遇、百年一遇，但你遇到一次，對老百姓來說就是百分之百。

所以我們今天談好房子，我想連合格的房子都做不好，還談什麼好房子？

我從業20多年，看過的項目有1000多個。我感覺這幾年行業很卷，大家都在卷會所、卷架空層、卷泳池。

産品叠代很快，做得很漂亮，但那只是在銷售階段。有很多東西過兩年，特别是在交房階段，業主收到房之後，又是另外一回事了。

好房子的評判應該是在入住一兩年之後來看，要能經受歷史的考驗。為什麼有的房子能夠歷久彌新、保值增值？就是因為在5年、10年之後，看起來比隔壁的房子更新，用起來更好。

丁建剛：好房子的表述是安全、舒适、綠色、智慧，我很希望加一個“恒久”。

楊光華：這幾年我們跑盤就發現，比如說武漢1萬多塊錢、不到2萬塊錢的項目，可能跟廣州賣10萬、8萬的項目是一模一樣的，差價就在地價上。

所以你想做好房子，硬件方面、這些硬件配套是很容易做到的。就像今天專家講的，這個門檻很低，你只要花錢，配上相應的供應商，都是可以做到的。

在一定的條件下，2萬塊錢和8萬塊錢售價的産品，硬件做出來是一樣的。在這種情況下，很多企業當前為了銷售、為了業績，大規模地復制，沒有考慮到以後業主是不是真的用得到、用得好。

現在的房子都像化了妝、美顔過的，交房之後又是另外一件事。所以我個人覺得，好房子這件事，企業首先在理念上要有全新的調整。

我們說以客戶為本也好，以人為本也好，就是要把業主放在第一位。要考慮到業主想要什麼、業主未來生活需要什麼，要以這個為核心。

丁建剛：你認為這個事是考驗企業的良心，還是考驗技術水平，還是考驗資本投入？

楊光華：其實您說的幾方面都需要。

丁建剛：這幾方面必須都提升才行？

楊光華：當然，這個時候需要企業的領軍人物有這方面的意識，或者有這方面的理念。如果還是只考核業績之類的東西，那就沒辦法。

丁建剛：你認為現在比前兩年有改觀嗎？

楊光華：現在只是在銷售階段有改觀。武漢很多當時賣得特别好的項目，在交房的時候都有很多投訴、維權，有很多質量問題。

丁建剛：杭州差不多所有的項目都是這樣。但是這個維權客觀來說也有一定的價格因素，有些是因為價格跌了，業主就找各種各樣理由來維權。

楊光華：所以我覺得好房子的路還是很遠的。就像今天一位嘉賓說的，我們現在可能還處在傳統老手機的階段，還沒有到智能手機的階段。

未來的好房子，在更多的科技、更多的人本元素、更多的社區溫度加進來之後，我想它會有更多的可能。它一定不是我們現在所見到的四代住宅、五代住宅這種很基本的叠代。

丁建剛：謝謝楊光華先生，他也是博鰲論壇多年的嘉賓。下一位馮毅成，要談的是城市更新？

馮毅成：我首先給出一個明确答案：成效是看得到的。當然，我說看到成效僅限于房地産新房端這麼一個小維度。

實際上，從城市更新來說，應該是社會效益和經濟效益雙重的。現在成效已經看到了，而且它的成效一直都在。

從最近兩年來看，很明顯的一點是，以武漢為例，出讓的土地小而美、小而精，地塊都很小，但位置都很核心，所以門檻低、資金占用小、去化周期快、風險小。

同時在規劃政策上放開，讓企業做一些産品力上的升級，形成叠代，這樣來刺激市場階段性的流動性。

丁建剛：我沒有完全聽懂你的這句話，是指某一區塊的改造？

馮毅成：我是說新房市場從出讓土地開始就把政策放開了。

首先地塊很小，所以資金門檻比較低，同時去化周期快，因為不斷叠代，産品沒有被别人超越就賣完了。

同時在規劃條件上，以前容積率是6、7、8，現在降到3、2以内，甚至還有1字頭的，給企業留了很多做加法的空間，讓你有發揮的余地。

通過這種小而美、小而精的設計，讓開發商短期内能夠循環起來。

丁建剛：說的是新房市場？

馮毅成：對，這也是城市更新的範圍，所以我說這個成效已經有了，但不足以改變整個大範圍。

城市更新也存在小周期和大周期的問題。剛才夏總說了很多政策文件，實際上，我覺得城市更新這個事情一直在發生，只是提法不同，過去十幾二十年一直在做城市更新。

比如說今天武漢的核心區域，漢口的内環濱江、武昌的内環濱江，過去10年一直在做改造、更新、界面升級。到今天為止，我們看到現在在售的項目，其位置放在過去10年、20年都不是武漢最值錢、最核心、最吃香的位置。

但是因為過去10年、20年的改造更新，現在這些項目的産品力、市場期望和綜合價值，已經超越了過去我們認為第一梯隊最值錢的那些樓盤，這就是城市更新帶來的“摘果子”階段。

丁建剛：也帶來了人們對這個地段價值的重新認識。比如說原來是單一核心，變成多核心城市等等。

馮毅成：對，武昌有一個項目，以前在武漢屬于二級地塊、三級地塊，但是因為武昌内環濱江過去10年的改造，以武昌萬象城作為整個闆塊的核心，這個項目就在它的旁邊，享受了城市更新的紅利，現在變成了最核心地段的項目。

丁建剛：主要還是過去十幾二十年城市發展、城市格局的變化帶來的。

馮毅成：武昌内環濱江的重點是一線沿江，但這個項目並不是一線沿江。不過因為周邊不斷地拆改，現在這個項目享受到了周邊發展的紅利，摘到了這個果子。所以成效已經體現了：一個是在新房端體現，第二個是在具體項目上體現，其實都在意料之外。

還有一點，我們不能僅僅圍繞銷售端、圍繞新房端，也要兼顧公平。城市更新最重要的一點是社會民生保障，比如說老舊小區，這一直是一個老大難問題。

武漢存在大量房齡40年、50年的老舊小區，這些小區的水電氣安全問題，包括外牆脫落和老化的玻璃，一旦碰到極端天氣，存在很大的安全隐患。

現在政府對這一塊的重視程度不夠，政府更多做的是外牆刷白，在小區里設置一些桌椅、凳子之類的。我覺得應該更加深入地解決安全問題。

另外，我們要圍繞“人”來展開。老舊小區中現在有一批住戶是老人，他們有一個共同的特點——腿腳不方便。我們在做老舊小區改造的時候，能不能學習發達國家，建設一些快速下樓的設施？同時在社區周邊設置一些遮陽、避雨的設施？這些也屬于好房子的概念。

說到好房子，我再補充兩點：第一，今天提出的好房子，講的是建造房屋的標準，但忽略了一點——好房子在老百姓心目當中等同于好生活。所以我們不能只談好房子，好房子應該涵蓋從交房到入住之後的階段，而不是只停留在從建造房子到交房子的階段。

交付之後老百姓享受到的生活，就涉及到物業管理服務的問題。比如說前段時間刮台風，很多小區被水淹了，有的小區物業積極采取措施，避免了小區被淹。

說到好服務，就必然離不開物業收費的問題。這一塊，有些城市存在明顯的短闆。比如說有些城市一刀切地限高，但有的企業算過賬：整個小區只有100套房子，會所有2000平米，如果按照現有的最高收費標準，物業費全部收齊之後，只夠養10個工作人員。

對于豪華小區來說，這樣的配置肯定不夠。我們也參觀考察過一些優秀的案例：有些城市實行三級收費，分為物業費、服務費和會員費，既保證了業主的自主選擇權，也保證了物業運營的可持續性，能夠以高收費提供高服務，這一定是有道理的。

第二，低收費方面也存在很多不合理之處，這也會影響到對生活或者好房子的評價。很多物業公司因為費用問題或者其他原因，在服務過程中降低了標準。

比如說原來物管提供的是三星級服務，過程中降到了兩星、一星，為的是賺取更多利潤。這涉及到業主是不是主人、能不能在小區行使主人權益的問題。

現在我們提倡交房即辦證，能不能也推進交房即成立業主群，加快業主委員會的成立，以及一年一度的評議？現在很多城市都在做一年一評議，但是評議之後，差評的企業會受到什麼樣的處罰？會不會整改？或者能不能安全平穩地退出，由業主選擇其他的物業公司？

丁建剛：你的意思是開發商前期物業時間太長？

馮毅成：對。現在我們講交房即辦證，也應該交房即建業主群。而且這個工作很簡單，一個小程序就能解決，由房管局或者其他什麼單位來牽頭。

好房子不應該只是剛才說的那幾個關鍵詞，應該是一個概念或者理念，更多的應該是讓企業去深耕實踐。企業要有自己的産品體系，對應不同需求階段的人群，去匹配不同的價值。

武漢過去有一個銷售奇迹：在武漢最核心的區域，周邊新房豪宅賣5萬，它最貴能賣到9.9萬。總價高、單價也高，有地段和規劃的因素，更重要的是産品體系确實好，是浙江綠城開發的項目。

雖然現在消費在降級，但高端家庭的消費在升級，消費目的越來越精準。比如說萬華在武漢做的麓洲項目，很多業主是為了孩子的自然教育或者圈層教育，為了下一代有更好的成長環境，是出于這種需求才買房，而不僅僅是為了一個配套或者物理空間。

丁建剛：第一個議題和第二個議題已經讨論結束。接下來有請顔總談談科技賦能房地産新質生産力，這個話題也很大。

顔瓊：非常荣幸再次來到博鰲論壇，再次與丁老師對話。在這里，我們有一個預判：科技在未來5年可能難以助力行業規模重返巅峰，但可以讓行業的利潤、人均效能、人均産值再創新高。

我們目前已經感受到，整個房地産行業正在經歷一場"靜默的革命"，AI在重構地産的底層商業邏輯。過去我們靠資源驅動，未來則靠數智驅動、價值驅動，正在從資源占有走向智能共生。

過去，誰占有了土地資源、資金資源，在有人口紅利的城市發展，誰就有規模；未來，誰能更快速地獲取客戶，誰能精準匹配用戶需求，誰能更主動地服務好業主，並能自動進化、叠代自己的服務能力，誰才可能獲得收益。

丁建剛：從需求到需要，市場調研、市場分析就變成了革命性的叠代？

顔瓊：對，未來就是由智能體來解決，可能不再需要人一個一個去調研了。

丁建剛：不是人拍腦袋，錯誤率會非常低。

顔瓊：對，現在很多標準化場景中的智能體的準确率已經達到95%甚至99%以上。

市場洞察、調研完成之後，市場洞察智能體将在企業内部與拿地測算智能體、設計智能體協同，再往後的企業管理環節，将根據業務流程與财務智能體、人力智能體、工程智能體、成本智能體等進行交互協作。

同時，未來将走通A2A（Agent to Agent）的商業模式，如停車場景，仲總他們方案未來可實現無人駕駛車輛開到停車場，車場智能體将自動與無人駕駛車輛完成交互、交易，不需要人工幹預。

丁建剛：這個工作應該很成熟了。

顔瓊：是的，這個實現過程分四步。首先是在企業内部做skill（技能），把骨幹員工的經驗沉澱下來，技能蒸餾出來變成企業的冠軍模型，這時候AI像個"實習生"，新員工來了就學習它，這項任務就能幹到70-80分。

第二步是Agent（智能體），AI進化成了"項目經理"， 你給它一個目標，比如'降低這個項目5%的成本'，它就會自動拆解任務、對歷史數據進行分析，然後出具降本方案，指導實現5%的降本目標。

第三步是Loop（閉環），AI具備了自我糾錯和持續調優的自主進化能力，在降本5%的過程中，會整個産業鏈分析哪些困難點是過去很難執行下去的，或者降本空間不大的，它就在其他地方進行降本，能夠不斷地調優、進化。

丁建剛：整個産業鏈都進行分析？

顔瓊：對。這就是最後一步Graph（協同網絡），實現多智能協作。包括企業與企業之間、鏈主企業與上下遊企業的智能體協作，同時也包括企業内部部門與部門之間的智能體協作，如工程智能體、設計智能體、财務智能體、人力智能體、成本智能體之間的相互協作。這樣就會發生根本性的改變。

另外一個改變是交付模式。過去，房地産企業交付給業主的是一套房子和持續的物業服務；除了這兩者之外，未來還會交付一套智能的生活系統。

剛剛在大會上，我們也識别出很多場景：如根據能耗情況、業主的行為習慣，自動調節室内甚至公共區域的燈光、電梯等等，這些都能做到智能調控。以上是關于科技賦能好房子的場景描述。

同時，未來會出現一種情況：我們現在開發的過程是1000個人管50個項目，人均産值200萬，利潤5%-8%；未來可能是100個專業人員和核心骨幹，加上900個智能體來管100個項目，人均産值2000萬，利潤可能會達到20%。

粗略一算，我們的規模縮減了一半，但利潤是原來的2.5倍，人均産能是原來的10倍。

我們過去在勞動密集型企業里，已經實現了單場景的效率提升。比如說财務場景，我們與頭部物企合作，發現他們的财務人均效能在10年時間里提升了14倍。

丁建剛：謝謝顔總的分享。這些場景大家都能想象，但我有一點擔心：我們的失業率會不會越來越高？

顔瓊：AI不會帶來這麼大的焦慮，因為它會讓我們的人去做更有意義的事情，而不是停留在那些容易被替代的工作上。

丁建剛：其實這不就是我們奮鬥的目標嗎？讓人從繁重的工作中解放出來，有更多的時間去消費，有更多的時間度假。

顔瓊：未來也希望有更多機會在不同的場合與丁老師相遇，把工作都交給AI去處理。

丁建剛：謝謝顔總。最後是郜總。當住宅遇到文旅--10年前，文旅在我們這個論壇上是非常熱門的話題，但這幾年文旅受到的沖擊是最大的。主辦方提了一個話題：當住宅遇到文旅。你在這個問題上的思考是怎樣的？

郜震浩：确實，文旅是一個老話題，這兩年受到的沖擊比較大。

以前我們做文旅，更多是為了賣房子、為了銷售，尤其是在海南，很多項目都叫文旅大盤，開發商做文旅配套，主要目的就是為了銷售。通過文旅配套來引流，人來了，房子就能賣出去；同時，文旅配套也被當作給客戶造夢的空間，有了這個配套，客戶就願意掏錢買。

但現在為什麼不能這樣講了呢？因為客戶不再相信這個邏輯。房價一直在跌，你跟客戶講"我這里有一個五星級酒店、有一個樂園，未來就能漲價"，客戶不太買賬。客戶會問：這個東西跟我有什麼關系？他甚至會說：你的人流太多了，會影響我的生活。尤其是海南，很多客戶是旅居度假客，居住時間比較長，可能會住3到6個月。

丁建剛：我看到一個數字，去年有160萬旅居生活的人。

郜震浩：海南基本上都是這種狀态。首創在2024年的時候在海南萬甯收購了一個文旅項目叫首創南燕灣項目，是一個1200畝的文旅小鎮，住宅已經開發了正在銷售，還有600畝土地的文旅配套正在規劃。

剛剛幾位老師從科技、物業服務、好房子、好生活的角度做了分享，我們想從文旅的視角談談怎麼賦能好房子、好生活。

這個項目原來配套了一個奢華的五星級酒店--麗思卡爾頓，是萬甯第一家奢華的五星級酒店，預計将在明年年初開業，這是項目非常亮點的一個配套。

我們發現，新文旅住宅的業主在購房的時候會說：你這個酒店非常棒，也很期待，但回到生活中來業主也會想是這個酒店很貴，春節期間每間房每晚可能要兩三千元，偶爾接待親朋好友可以。但有的客戶來了可能有相對長期一兩個月的住宿需求，住的時間長了成本就太高。原來大家怎麼解決呢？就是通過小區的民宿來解決，但民宿的管理水平參差不齊。

我們發現業主存在這樣一個需求，于是就在這個項目里，把原來持有的一棟樓改成了精品酒店，也是攜程四鑽級别的酒店，形成了雙酒店配套。

丁建剛：是什麼樓？

郜震浩：是我們自己持有的一棟物業，我們把它改成了酒店，引入了藝龍旗下亞洲酒店集團專門做度假酒店的品牌朗晴。

它提供了另外一種生活：來這邊住，家里不夠住，就可以住這個酒店；它的定價相對比較便宜，可能500到800元一晚，住一兩個月還有優惠，所以業主能夠承受。

現在我們做文旅，更關心與住宅業主需求的匹配。在現在的行業環境下，沒有開發商有勇氣再去重投幾個億，做一個大的文旅配套。

那我們能怎麼做？跟剛剛各位老師分享的有點像，我們也是從業主的需求出發。海南以前比較流行做高爾夫，現在大家對高爾夫的需求也沒有以前那麼大了。

但現在很多人流行打網球，首創也是中國網球公開賽的運營商，我們就想能不能在小區里做一個網球主題小鎮？

丁建剛：成本更低、要求更低，人群更廣。

郜震浩：對，是不是可以把青少年培訓的資源引進過來，滿足客戶的需求。

我們項目的沙灘資源也非常好，很多客戶喜歡沖浪、潛水。海南的客戶一般居住3到6個月，我們一定要滿足他們小半年時間里的生活需求和興趣愛好，所以我們也想能不能把一些沖浪、潛水相關的資源放到我們項目中來。

再比如，文旅商業是非常難做的，因為海南是季節性市場，招商困難，運營也非常困難，但文旅項目里面又必須有商業。

我們的業主來自各行各業，有些人雖然已經退休，但依然年富力強，有自己的愛好和圈層，可以成為我們的商業主理人。我們就考慮說未來能不能把商業拿出一部分，作為業主的社群商業。

丁建剛：是鼓勵他們，以低價還是免費的方式出租？

郜震浩：合作的方式可以很多靈活，早期可能是臨時的業主市集，慢慢做成固定的業主社群商業。

過去我們都是去外部找主理人，但實際上，外部很多主理人的運營壓力是比較大的。但對我們的業主來講，他們住在這個小區，成本比外部主理人低很多，對這里也更有感情。

這樣一來，我們的文旅邏輯就變了：以前以外帶内，更聚焦于怎麼把外部客群引到這個文旅項目來，現在更傾向于利用這幾千戶業主内生的資源力量，把文旅盤活、運營起來，然後去吸引外部的消費人群。

文旅最大的難度不在于前期的重投入，而在于後續的持續運營，大部分文旅項目前期重投入，銷售完之後就荒廢了。

丁建剛：但失敗的案例也有，比如威海、惠州之類的，這樣的例子也很多。

郜震浩：所以，站在新時代來看，從文旅的角度怎麼看"好生活"？跟大家講的邏輯是一樣的：我們看業主、住宅客戶希望在這里過一種什麼樣的文旅生活，我們能給他提供一種新的文旅生活方式，解決他的需求。

這樣一來，一方面客戶滿意了；另一方面，這幾千戶客戶本身就是文旅原始的客戶群體，通過他們再去慢慢輻射各自的圈層、親戚和朋友，文旅就有了内生的力量。

現在我們做文旅的思路反過來了：以前是想怎麼把外部的人引過來、幫助賣房；現在要解決的是，已經買房的客戶怎麼用文旅來服務他們，讓他們擁有好房子、好生活，形成良性循環；而正因為有了這個良性循環，還能慢慢吸引外部的客流。

丁建剛：有更多人來買，更多人來住。

郜震浩：對。因為形成社群之後，外部客戶覺得這個社區有生命力，願意來消費，也願意來生活。

反過來，業主的物業也在升值，因為租賃需求旺盛，租金能夠上去。這樣，文旅與好生活就成了相輔相成、相互賦能的關系。

丁建剛：謝謝郜總的分享。海南的文旅非常特殊，在全世界也非常特殊。因為中國北方，特别是東北地區，一年中有很長時間是寒冷的，有些地方空氣質量也比較差；海南則是空氣環境非常好的海島，有很多候鳥人群。很多60後的人每年至少3個月生活在這里，多則五六個月，未來這種情況會變成一種常态。

郜震浩：新一代退休人群大部分屬于高知、高智人群，他們的需求並不是消費降級，海南的文旅是消費升級。

比如我們有些客戶是沖着博鰲先進的醫療資源過來的。現在，我們的項目也在探讨能不能把博鰲的康養、醫療資源引入項目中，滿足客戶的需求。

所以現在業主的需求越來越多元化：以前可能就是沖着海、沖着這里的氣候而來，現在需求更加多元化，不光是沖着氣候過來。

丁建剛：最後再總結一下。我們今天讨論了很多話題，第一個是城更。我年初的時候拜訪過杭州的老市長、也是住建部前副部長仇保興，談到了老舊小區的改造問題。我是學建築結構的，我非常同意：超過30年的預制闆結構的房子要拆掉，因為加固、維修的成本劃不來。

城市更新有一個重大難題，就是自主更新那一塊在立法上缺失非常大。因為我們沒辦法像英式法律那樣，有90%同意就可以拆，這是一個很大的問題，當然還涉及資金的問題。

關于好房子的問題，我同意光華的看法：好房子還是要從最基礎做起，解決滲水、隔音、安全，以及長期使用壽命和物業管理的問題。

還有顔總講到的科技問題。這些方面，希望更多公司能賦能到好房子中來。我們非常向往那種不難、也不神秘，卻能潤物細無聲地滋潤整個居住環境的内容。

郜總的觀點我也非常同意，我覺得未來文旅的需求也非常大。在各種需求中，未來的養老，特别是初級養老的需求，在中國還是存在的。

今天我們在這里開會，房地産闆塊都漲停了。好多人發微信說：是不是你們開會的原因？但願是。希望大家借此信心有所恢復，也希望房地産行業以及各家企業行穩致遠。

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