觀點地產網 3月11日下午，富力地產在香港召開2015年度報告業績會。董事長李思廉照常出席，同時列席的還有董事長助理陳志濠、財務總監張詩賢、企業融資總監李啓明。
在業績會現場，李思廉不止一次向包括觀點地產新媒體在內的媒體重申富力地產的“拿地思路”。“買地策略方面，我想富力是比較保守的，簡單講就是基本不碰那些麪粉比麪包貴的項目。”
這種表態放在富力地產過去的2015年，有兩點主要體現：在市場對一二線城市房地產需求殷切情況下，為了減慢在這些城市的銷售速度，刻意放緩推出可出售物業；至期末，手握現金及現金等價物高達213億元，該數字相當於當年銷售收入52.33%。
李思廉表示，在可預見的時期內，房地產會平穩地向上發展，因此合適的土地對會參與競拍，“但麪粉貴過麪包的（項目）公司就不會參與了”。其進而透露，2016年公司在華東、華南地區的開工面積方面提速稍許，以配合600億元銷售目標。
除此以外，隨着美國邁出加息的腳步，資金外流及人民幣貶值讓中國企業面臨非同尋常的壓力。李思廉表示，鑑於國內外發債的利息差大，公司會有規律地將一些國外債轉為國內債。
不過，對於備受關注的A股IPO事項，李思廉則略為無奈地表示，現時中國股市比較疲弱，IPO並未有準確的時間表。
一二線購地策略
根據富力地產披露，2015年富力地產實現協議銷售金額544億元，完成年中調整後的銷售目標；銷售面積411萬平方米，同比略增長2%。該公司解釋稱，公司將重心轉移至維持長期盈利，而非銷售增長目標。
相較於銷售額髮展持平，富力地產收入、毛利等指標均實現按年增長。其中，營業額增加28%至443億元，物業銷售收入增加29%至407億元，公司所有者應占盈利增長7.57%至56.16億元。
針對媒體就富力地產利潤增長率低於收入增長率的疑問，李思廉解釋稱，2015年公司交付約40萬平方米保障房，加上人民幣貶值等因素導致匯兌在會計上體現出10餘億的虧損，因此拉低利潤增長。“這種現象，普遍發生在大部分有規模的內地房企身上。”
他繼而指，去年公司毛利率及淨利率依然維持達32.1%、15.2%，在行業內屬於不錯的水平。“這也是富力的策略，希望公司比較穩重，利潤有所增長。”
究其原因，觀點地產新媒體發現，2015年富力地產在華北、華南、海南及海外區域共計62個項目中，廣州、北京兩地貢獻111.85億元、103.53億元，佔總協議銷售約40%。
同時，年內富力地產在廣州、珠海、寧波、杭州等10個城市收購13幅地塊，其中9幅位於現有城市和地區，4幅位於新進入城市石家莊、鄭州。截至期末，公司土地儲備為建築面積4185萬平方米。
就土地收購策略而言，李思廉介紹稱，由於北京、廣州是公司兩個總部所在地，因此會在此適當增加土儲以鞏固市場。但房地產的發展機會並非集中在一線城市，很多省會城市都有增長空間，比如江蘇南京、河南鄭州等。
“這些省會城市大多是人口流入城市，這對持續發展是有保證的。公司關注了這些城市，發現它們的發展空間很大。”
不過他強調，富力不會碰“麪粉貴過麪包”的項目。“過去幾個月，北京、深圳拍賣的土地比較貴，公司都有參與，但舉牌時並不是很勇敢。”
富力地產在公告中也明確，在剛性需求強勁的二線城市，土地成本相對較低、高資產週轉、利潤較高的項目，將成為公司土地收購策略之一，以取得現金流和盈利能力的平衡。
回A與境內發債
對於房地產市場的發展，李思廉持較為樂觀的態度。他表示，按照李克強總理的表態，2016年GDP目標6.5%－7%，整體而言年內房地產市場“是可以看好一點”。
“房地產能帶動中國其它產業鏈，如果宏觀經濟疲弱，房地產行業就是帶動經濟增長的一個重要點。”
而據觀點地產新媒體瞭解，過去一年中國A股市場出現突如其來的波動，帶來了多方面的影響。其中，市場波動加促政府加快部分金融改革步伐，及引入其它方案幫助企業增加流動性，包括重啓A股IPO及改革公司債券發行審批流程。
金融改革帶來了新的融資機會，包括富力地產在內都開始尋求在此佈局。其中2015年6月，富力地產向證監會提出在上交所發行A股上市的申請；11月，該公司披露其招股說明書申報稿。
李思廉透露，富力去年9月份便向證監會提交申請表格，目前IPO約排在第300多位，順利的話可能在2016年底或2017年第一季度過會。
不過，他轉而強調，中國股市疲弱，國內環境看得不是很清楚，因此“具體時間表還不確定”。
除了A股IPO，富力地產還尋求在境內拓展融資渠道，目的便是“更低的利息成本”。在過去數年，境外高息市場和眾多境內短期高息融資產品，一直是該公司物業發展的主要來源。
隨着央行多次下調貸款利率、存款準備金率，以及相關部門開放境內公司債券市場，僅2015年，中國境內便共計發行約22.3兆元公司債券，同比增長87.5%。
其中，富力地產期內以4.95%的利率發行了65億元的債券，並於2016年1月以3.95%的利率發行了人民幣96億元的債券。3月11日，該公司宣佈分別獲得上交所及深交所的批准，將面向合格投資者非公開發行總額300億元的公司債券。
對此李思廉回應稱，中國的國策是大力發展債券市場，富力也是得益者。“因為在國內發債及國外發展的利息差挺大，公司會有規律地將一些國外的債轉為國內的債，這種做法亦為公司剩下一些利息支出。”
以下為廣州富力地產股份有限公司2015年全年業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：公司2015年交樓的面積上半年是180多萬平方米，下半年是300多萬平方米，請問是因為比較看好下半年的樓市，所以才將比較好的物業留在下半年出手呢？
李思廉：交樓傳統上一般是下半年較多，上半年受春節假期、不便施工等等因素影響，所以上半年交樓三四成已經是行業的慣例，跟樓市的關聯不是很大。
現場提問：富力2015年的營業額增加了28%，但盈利只是增加了約23%，請問中間的差距是怎樣的？
李思廉：2015年普遍都有利潤率下降的情況，這有幾個原因。一是有40多萬平方米的保障房交樓，在會計方面錄得大概5億元的匯兌損失，還有就是人民幣的貶值令公司的海外發債錄得匯兌虧損7億多，這兩項數據加起來是9億元左右，導致利潤率被拉低。這個現象在大部分有規模的內地房企是普遍會發生的。
現場提問：能否分享一下您對內地房地產市場前景的看法？
李思廉：如果按照總理報告，2016年的GDP增長是6.5%-7%，在一個大整體下，2016年的房地產市場是可以看好一點的。因為房地產行業對中國其它的產業鏈的帶動比較大，在目前中國其它行業比較疲弱的情況下，內地的房地產業就是帶動經濟增長的一個重要因素。2016年中國政府在這方面應該還是釋放了比較多的利好消息。
現場提問：現在迴歸A股的進展如何？
李思廉：迴歸A股跟去年的情況差不多。我們9月份就送了表格，應該排在300位左右，樂觀的話今年年底或明年一季度左右就能夠過會。但是由於現在中國股市比較疲弱，所以大家都說不清，看不準，沒辦法有準確的時間表。
現場提問：公司提到因為中國經濟增長放緩，所以減慢了銷售速度，有沒有具體的例子？
李思廉：公司的發展都是以穩健為主，我們將幾個重要的環節，包括買地、開工面積等幾個大指標作為公司的管事辦法。
現場提問：會不會去太原等一些剛性需求主導的二線城市？
李思廉：如果配合中國的國情，我們相信在可見的時間內，房地產會平穩地向上發展，合適的土地都會參與競拍，但麪粉貴過麪包的地，我們公司就不會參與了。
現場提問：上一年富力廣州和北京的銷售加起來佔了四成，未來這個比例還會不會有什麼調整？
李思廉：華東地區、華南地區開工面積會加快一些，配合我們今年全年600億的銷售目標，
現場提問：管理層預期房地產市場是可以穩步向上發展的，可不可以詳細說下是怎樣穩步向上的？
李思廉：政府也看到去庫存問題的重要性，因此有很多例如降低首付、加大按揭等的金融政策或者法律法規出來，促使更多消費者買樓。所以在政策的支援下，2月份到3月初房地產市場的銷售很強勁。除了個別漲得很厲害的地方，其他的城市都還算是合理的。
現場提問：富力受到了人民幣貶值而導致的匯兌損失影響，現在富力是不是會將國外的大部分發債都儘量贖回，然後改在國內發債，從而減少匯兌的損失？
李思廉：發債是要看市場的，中國的國策是大力發展債券市場，富力也是得益者。因為在國內發債及國外發展的利息差挺大，公司會有規律地將一些國外的債轉變為國內的債，這種做法亦為公司省了一些利息方面的支出。
現場提問：富力本身的負債率是比較高的，這會不會有隱憂？對此富力有沒有什麼對策？
李思廉：暫時是沒有隱憂的。其實隨着內地房地產企業股的銷售和淨利潤大幅地增加，我們有些所謂的負債比率的傳統看法是可以調整一下的。比如，我們公司去年底的淨現金是超過200億的，對於我們一間做幾百億生意的公司來講，手上有200億現金是不會有隱憂的。
在中國的房地產企業必須要建立一定的土地儲備，才能在未來幾年有一箇中長線的做法，而建立土地儲備是需要資金的。富力的土地儲備量大概是4000萬平方米，在內地房企中算是多的了，所以這會令負債比率有些許偏高。
現場提問：國內現在做一些收緊首付貸的措施，您認為這會不會影響一線城市的樓市？
李思廉：中國政府現在對一些虛的交易是比較果斷去制止的，如果是市場的行為，也是帶着一種勸的態度，因為合法的市場行為是很難去制止的。事實上政府在銷售預售證方面已經限制了一些銷售均價，發展商按預售證上批的銷售價格賣就可以了。但是政府現在會比較介意購房者給首付的錢的來源，例如在網上集資或者發展商有一些虛一點的行為，在這方面政府就會制止。
現場提問：今年富力買地是不是還是會集中在一二線城市？
李思廉：買地的話，富力還是會順着市場來做，沒有特別要求一二線城市。中國的機會也不是隻集中在一線城市，很多省會城市都仍然有增長空間，政府的工作報告裏面也有很多環節提到要幫助很多主要城市擴大經濟發展基礎，和推動科技等很多方面的發展，房地產也會是得益者之一。
現場提問：現在的拿地成本比較高，富力今年會採取什麼樣的拿地策略？會不會減少拿地，還是更多在二線城市拿地？
李思廉：拿地的政策，我想富力是屬於保守的，簡單講就是基本不碰那些麪粉比麪包貴的項目，過去的幾個月，在北京、深圳拍賣的土地都比較貴，我們都有參與，但並不是很勇敢去舉牌。
中國的一些省會城市我們是比較看好的，每個省會城市還是人口流入的城市，因此對於持續發展是有保證的，我們有關注了這些城市，發現它們的發展空間都很大。北京、廣州是富力的南北兩個總部，所以適當地增加土地來鞏固是必須的，但不是說就算很貴也一定要。
現場提問：預計今年的人民幣的匯兌損失還會對公司造成什麼樣的影響？富力在澳大利亞也有項目，在人民幣貶值以後，富力在海外的投資和發展會不會比較保守？
李思廉：富力目前在海外的投資佔比是少於5%的，所以人民幣貶值這對公司的影響不是很大。匯兌損失是因為匯率市場變化很大，我們只能用會計的方法來反映。
現場提問：富力在酒店業務方面的盈利下降了，能否說下這方面的情況？
李思廉：我們在從08年到現在，已經累積了不少對於運營酒店的經驗，其實我們在去年年底開了好幾個酒店。從建設的成本到運營的關鍵，包括哪些關鍵點能賺到錢的都是有經驗的。在廣州，餐飲可能是一個比較重要的環節，我們對於房間的裝修，各種的投入，我們這麼多年積累的這些運營經驗，為我們帶來信心，這對於酒店運營能保持一個穩步的增長，還是非常重要的。
現場提問：怎麼看待人民幣匯率帶來的匯兌影響？去年這方面虧損十幾億，有什麼對應的措施？
李思廉：剛才也有提過，現在人民幣貶值的問題是最明顯。各位今天問得最多的問題就是人民幣貶值，究竟人民幣匯怎樣呢？
其實貨幣的走勢最難預測，我個人覺得應該相信國家領導人。人民幣不會一下子有大的起色，比較可以接受人民幣在未來一兩年有2-3個百分點的貶值，但是都是很正常的。
人民幣和其它貨幣的關係更難說得清，富力沒有在會計層面做任何的對沖。由於公司現在的海外投資相對少，因此是不會對會計有很大的影響。
現場提問：公司2014和2015年的銷售情況是一樣的，今年和去年的目標也一樣，有市場觀點質疑富力有點倒退，管理層怎麼評論此事？目前公司有200多億現金，在買地方面又比較謹慎，那這些現金有怎樣的用途？
另外，公司在海南和平安有合作，合作規模將近100億，想問一下具體的合作方式，以及陸續發展是怎樣的？
李思廉：富力的資金運轉除了買地以外，還要配合整個公司債務、銀行貸款等等安排的。所以公司也沒有把資金主要用來買地，這點就目前的地價，以及現有的4000萬平土地儲備而言，沒有必要性，公司還是可以均勻發展的。
另外你提到公司沒有明顯進步，這跟這幾年經濟情況也有關聯。但可以看到，公司每年的淨利潤、盈利還是做得不錯的，包括2015年毛利率也做到了33%左右。這也是富力的策略，有些流轉很快的公司月銷售大，毛利率相對卻會下降。
公司希望每年的淨利潤6%-10%的穩定增長，要更加謹慎處理一些會計上的事情。全世界的匯率、油價等，都有不穩定的事情。我想作為一家20年的公司，富力還是比較謹慎、穩健的好。
其實我們已經跟平安有合作關係很多年了。海南的項目是跟平安好房合作，是一個雙贏的合作。其實大家也應該瞭解到，國內現在很多企業都是捆綁在一起，互相雙贏，就像是金融產品和房子捆綁在一起銷售的策略。
現場提問：公司有提到，會關注人口流入較多的城市，能不能講講具體哪些城市是會重點關注的？另外，公司去年的毛利率有少許受壓，管理層也提到主要受保障房等影響，那今年是不是還會有這方面的影響？
李思廉：富力今年會交樓480萬平方米左右，按照現在的銷售均價以及賣了樓準備交樓的情況，有信心做到毛利率35%，應該淨利率也會比2015年的水平有所提升。
至於關注的省會城市，比如江蘇南京、河南鄭州等，這些城市富力都會關注多點。
現場提問：公司的派息比有60%多，和去年相比是一個不錯的水平，公司借了那麼多錢，為什麼不考慮保留一些資金（而選擇派息）？未來公司的派息會維持在什麼樣的水平？
李思廉：富力是2005年上市的，派息政策一向比較穩定，在純利潤撇除物業重估後，派息30%-40%?之間。既然派的多，就會有個技術處理，公司把2014年沒有派的利息在今年補派，所以出現了9毛錢，這是一次性行為。如果按照我剛才所說比例，全年派息是6毛左右，折算大約是30%多的派息比。