陳詩濤：尊敬的各位來賓上午好！在防疫的要求下，2022博鰲房地產論壇能夠如期舉辦，並且一如既往的隆重，特別是來自外地的嘉賓都到現場熱情參與，這都表明任何時候我們都是有信心的，有信心求生存、有信心求發展，這也是博鰲房地產論壇可以連續舉辦22年的底氣，也請相信今天在座的我們，博鰲房地產論壇未來還將每年繼續舉辦下去。

面對新的形勢，博鰲房地產論壇已經從前幾年開始就進行了實質性的跨越，擴展到了整個新經濟領域，不僅只有住宅開發、代建、城市更新、金融資本，更包括商業、產業、物流、科技、數字化、物業、養老、租賃、辦公方式等新經濟領域的各類業態。為此，觀點機構特別推出觀點指數2022中國房地產行業發展白皮書，以表示我對在座各位及觀看線上直播的業內朋友的誠摯感謝，相信我們可以共同攜手前行，明天會更好。

現在由我正式發佈觀點指數2022中國房地產行業發展白皮書。白皮書由觀點指數研究院出品，因為時間非常有限，我花幾分鐘簡單彙報一下，一共7個篇章。

第一是市場篇，可以看到銷售回顧，上半年整體房企銷售同比大幅下降，環比其實是增加了50.4%，前6個月100強房企銷售有復甦的跡象。土地減量近半，上半年成交的土地面積降了3成，土地成交額1.4萬億，下降53.9%，22城供地396宗，平均撤拍及流拍率15.9%。

土地供應是爬升的，同比降幅收窄。在地的成交量價環生，平均漲了1.7%。今年6月3日，廣州城市更新年度計劃已經公佈，我們比較矚目的廣州黃埔重啓城更。

第二部分是資本篇，今年地產金融很熱，特別是這張表可以看到這兩年房企的融資成本概況，整體評價是融資成本小幅回落，境內市場缺口難平。美元債市場腰斬，下半年集中償債期將至。資金缺口目前刺激很多信用工具的產生，下半年大概率展期事件會延續。目前大家看到境外債務大於境內債務的企業，大部分採取了舍外保內，保內不保外可能會成為常態，後果也會是整個行業失去海外市場的議價權。資本這一塊我們給的關鍵詞是風口與重組，整體的樣本基金規模萎縮明顯，資金的槓桿效應不盡相同。私募聚焦在非住的投資機會，物流地產、數據中心等等項目比較受歡迎。地產信託陸續暴雷，大宗交易活躍，這裏列了上半年地產基金參與房企風險化解的事件。

第三方面是ESG和數字化，ESG這兩年比較活躍，其實2010年開始房地產可持續發展報告已經開始發佈，目前越來越被重視，整個綠色債券與傳統債券平均收益率的差距超過1.5個百分點。這裏講了一些研發、商業地產的重視度，還有雙碳、新增員工的成長率等等。數字化方面，目前的關鍵詞是任重而道遠，我們對上市房企的研發團隊分了三個梯隊，目前先行者未形成代差成果，加碼數字化發展有兩大模式，第一是縱橫發展，跨賽道競爭，以碧桂園為例，旗下的博智林公司目前有一部分階段性成果。第二部分是縱向探索，產業鏈延伸，我們看到萬物雲、龍湖智創、萬達商管等等都有一些探索。

第四部分是產業物流篇。先講產業，一季度有9家企業營收成正向增長，但是整體樣本企業營收半數下滑，現金流很重要，這是我們上半年的拿地大戶。園區PPP退場，特別是兩大民營企業代表已經退出一線的舞臺。整個5月份開始REITs政策不斷頻出，擴目和解禁期也在到來。另外比較火熱的是物流投資，我們給的關鍵詞是資本奔騰。這是全國主要地區的倉儲空置率，在空置率下降方面是華東率先回暖，政策利好，企業平穩運行。右邊這張表可以看到資本爭相入局物流，聚焦新經濟的投資，這裏有一些融資事件。智慧物流熱度賽道不減，成熟資產還是一個交易的重心。在港REITs也是積極置入資產，內地推出擴目機制。

第五部分是創新發展篇。這裏主要是康養，我們列了泰康上半年的一些動作，它是這個行業的龍頭，另外國央企裏面，中海佈局的新中式養老生活運營還是比較突出。國家已經把上萬億的養老從家事上升為國事，可以看到加強這一塊的民生保障。最後總結有六大聚焦點，稍後可以在PDF版上全文閱讀。

還有就是文旅，文旅企業很多目前都虧損，有一部分也已經離場，地產在拋售文旅，因為資金壓力太大。目前跨省旅遊逐漸放寬，恢復使契機出現。

另外就是辦公空間，主要是精細化的運營，目前整體尚未扭虧。

另外就是比較火熱的住房租賃，大家都知道國家非常注重租賃市場，這是今年上半年金融機構相關支持力度的動態表，包括我們看到上半年有兩個保交房的REITs啓航，未實現真正公募REITs退出前，出售給險資可能是一個好的選擇。這是重點資產的交易圖，重點社區的熱度是不減的，以龍湖冠寓為例，在今年宣佈去年的業績會上首年度實現了盈利，也有一些分散式租賃公寓已經回暖，北京的租金波動比較大，深圳租金在逐漸恢復。

第六部分是物業服務篇。物業對地產方的依賴度在降低，但是總體是一榮俱榮，一損俱損。物業養老也逐漸在起步，這裏的表顯示得非常明顯。上半年收購市場烈度略見，行業整合持續在推進，新入局物企數量漸稀，二級市場估值下挫。

第七部分是商業篇，我們給的關鍵詞是靜待復甦。供給和需求端受到不同程度的擠壓，最近看到一些社零數據和購物中心開物面積，預計下半年會逐漸上升，新賽道玩家數增加，商辦市場上海是表現最為強勁。

我做以上簡單的彙報，全文可以在觀點網上下載PDF版本。