觀點地產網 香港土地房屋的供求矛盾一向頗為嚴峻，亦成為社會發展中眾多問題的癥結。如何有效地、長遠地解決成為非常重要的課題。

2014年香港運輸及房管局公佈《長遠房屋策略》，是自1998年以來首份在房屋方面的長遠策略性文件。《長策》在主要策略性方向上針對公屋提供、資助出售單位、土地供應和私人住宅物業幾個方面，扭轉房屋供求失衡的局面。

此後根據《長策》，政府會每年更新長遠房屋需求推算，訂定逐年延展的10年房屋供應目標，以顧及隨時間而改變的各種社會、經濟及市場情況，並按需要適時作出調整。

12月8日下午，港府發表《長遠房屋策略2021年週年進度報告》，運輸及房屋局局長陳帆、常任祕書長王天予、副祕書長張趙凱渝，及發展局副祕書長丘卓恆出席記者會。

新報告中，將未來十年總房屋供應目標維持於大約43萬個單位，包括30萬個公營房屋單位目標。

陳帆表示，政府已覓得土地提供33萬個公營房屋單位，當中三分之一預計在首5年落成，另外三分之二預計會在後5年落成，可滿足未來10年30萬個公營房屋單位的需求。

根本：覓地、造地、建屋

報告指出，根據最新推算，2022/23至2031/32年度的未來10年總房屋供應目標，維持在大約43萬個單位，這與去年公佈的10年供應目標相同。

公私營房屋比例也維持在7：3，因此公營房屋供應目標為30.1萬個，私營房屋供應目標為12.9萬個單位。據瞭解，自2018年《長策》年度更新以來，公私營房屋新供應比例由6:4調整至7:3，並維持至今。

報告中指出，按照“供應主導”和“靈活變通”兩項調整策略，這個供應目標根據不同需求因素的量化推算而訂，而非當時的土地供應量。

事實上，過往《長策》便因採用現時住戶數目增長的推算方法，忽略過往供應短缺等問題，其供應目標和需求數據受到社會各界的爭議。

陳帆介紹稱，總房屋需求的推算機制主要包括四個主要因素：住戶數目的淨增長；受重建影響需要尋找新居所的住戶；“不適切居所”（即居住環境欠佳）的住戶；第四為其他因素，包括外來學生等流動人口。“將這些估算加起來，得出來未來10年公私營房屋需求是43萬個。”

至於最重要的供應問題，陳帆有意強調政府的執行力，傳遞信心：“現屆政府做了相當多的工作，其中在覓地方面下了相當多的功夫”，得到的成果是--“自2014年公佈《長策》以來，我們在去年首次覓得足夠滿足未來10年公營房屋需求的土地。”

相比較2017年度找到的土地只能興建23.7萬個公營房屋單位，今天覓得的350公頃土地已經足夠興建33萬個公營房屋單位，較去年增加了1.4萬個單位，也可以覆蓋未來10年30萬個公營房屋供應目標。

具體在執行中，陳帆亦直言：“當然也必須承認，在發展過程中可能出現未能預知的變數。但無論如何，政府各相關部門會盡最大的努力在土地改劃、收地、工程建設等全速推進。”

據悉，以單位數目計算，上述公屋供應主要來自新發展區及大型發展項目（約佔39%）、用地改劃（約佔36%），以及其他項目（約佔25%）。報告又提到重建石籬中轉屋、房委會4個工廠大廈及西環邨和馬頭圍邨，預計可提供大約1.4萬個單位，對應該年新增的公營房屋單位。

但值得注意的是，這些重建單位實現供應需時較長。其中，石籬中轉屋預期於2028年完成重建，提供約1600個單位；4個工廠大廈可望於2031年及以後提供約4800個單位；此外，重建西環邨和馬頭圍邨這兩幅非常難得的市區用地預計可提供5000個單位，房委會正進行檢視，爭取將周邊的土地納入重建地盤。

私營房屋方面，正如《2021年施政報告》所述，政府爭取未來10年準備好約170公頃土地，並透過賣地及港鐵鐵路物業招標為市場提供可興建約10萬個單位的用地。但目前由於尚未計及市區重建局項目和其他私人土地發展項目，尚未覓得足夠土地。

整體而言，政府會繼續推進多個大型項目，例如洪水橋廈村新發展區、元朗南發展區、小河灣車廠地盤部分上蓋的發展，以及落實多個策劃中的項目，包括新田落馬洲發展樞紐、新界北新市鎮和文錦渡以及交椅洲人工島等。

至於着眼長期拓地的明日大嶼計劃，以及新提出的北部都會區發展進展，發展局副祕書長丘卓恒指，明日大嶼正進行研究計劃；而北部都會區需時發展，有不少工程及規劃已在進行中，預計區內4成房屋供應可在未來10年入夥。

從長遠來看，中長期持續推進上述項目，加上北部都會區可供應16.5萬-18.6萬個單位，2031年、2032年及其後的10年-15年的總供應可高達56.5萬-68.6萬個單位。

“當供應和需求配合起來，到十年後，基本上房屋的供應是能夠滿足需求，輪候公屋以及其他的情況應該會得以紓緩。”

同樣，要解決“不適切居所”住戶數量得不到舒緩的問題，陳帆表示：“最根本都是覓地、造地、建屋，因為這才是長遠解決居住的房屋。在短時間，我們所做的任何措施，都是紓緩，都是過渡性的安排。”

時間表、短期供應

但相比“遠水”，大眾更關心的無疑是“近火”。

關於公屋供應的時間表，第一個五年僅落成1/3，第二個五年落成2/3。陳帆解釋稱，因為由生地變成熟地，到變成公營房屋，需要視乎土地可以動工的時間，大概需要10年的時間。

“當然，明白現時供應較緊絀，市民需求殷切，當局會加快力度，壓縮法定的程序、造地的過程以及建屋的流程，希望儘快將更多的房屋落成。”

當被問到有關後5年目標是否有更為具體的計劃和時間表，落成量會否太樂觀，丘卓恆表示，有關工程仍處於改劃和研究階段，未開始建屋程序，因此時間上未能確實。他表示，目前估算是按現行基礎而定，希望可籍精簡程序和技術改善等工作，加快相關工程的發展空間。

至於較短期的私營房屋供應，根據2021年9月底的最新推算，未來3至4年一手私人住宅物業市場的供應量預計約為 9.4萬個單位，較去年數字稍為增加2000個。

而近期發展商倡興建私人資助房屋一事亦受到關注。據瞭解，近期新世界發展再宣佈擬推出首個非牟利的私人資助房屋項目，以市價約五折至六折出售，配合其“上車易按揭”，買家可以樓價5%上車。

陳帆表示，根據居屋的條款出售，港府對任何可以幫助市民置業的措施表示歡迎；私營機構提供私營居屋，定位將會是私樓，亦是一種資助出售房屋，亦運用在補地價上。而上述計劃在商討階段，未能提供補地價問題等的更多詳情。

其補充道，目前為止僅新世界有接觸政府，歡迎其他發展商接洽，若計劃可以落實，對市民而言是好事。

而對於私樓樓價再破頂，陳帆指私人住宅樓價水平為一籃子因素，建議市民買私樓須量力而為，因當下經濟不穩定。

報告又指出，現時房屋供應仍然緊拙，整體住宅物業仍處於一般巿民難以負擔的水平，今年第3季按揭供款與私人住宅家庭入息中位數比例高達75%，陳帆指出，政府會繼續留意巿場情況和參考相關指標，適時採取合適措施回應巿場變化。

而聚焦到具體如何滿足置業需求，報告中亦給出了相應的供應計劃。

需要了解的是，港府的房屋政策一直強調一個置業階梯概念，比如公屋、綠置居、居屋至私樓，其中，綠置居為資助房屋計劃出售對象主要為現有公屋租戶及合資格“綠表”人士，單位定價比傳統居屋低廉；“白居二”則是為部分合資格白表人士提供配額，令他們能免補地價購買二手公屋、居屋、綠置居及房協資助出售房屋等。

據介紹，自政府在2018年修訂政策，按市民的負擔能力制定資助出售房屋的售價以來，已經有約16300個居屋單位按經修訂的定價政策出售，同期也推售了大概8400個綠置居單位給綠表人士，其中大部分是公屋租戶。

為了進一步回應白表人士的置業願望，房委會也將“白居二”配額增加到4500個。此外，為了加快出售現有39個租置計劃屋村未售單位並增加綠表人士的置業渠道，房委會現正將813個租置計劃屋村的回收單位推售給綠表人士。

此外，政府也推出首置先導計劃，切合不同收入家庭的需要。繼首個首置先導計劃“煥然懿居”半年提供493個單位之後，政府正推展3個首置項目，合共提供超過3000個單位。

但“劏房”（隔斷出租的房子）的問題在短期如何解決，目前來看主要是在條例修訂上有所突破--“10月份通過的有關修訂條例將在明年1月22日實施，為劏房租客提供合理和有效的保障。”

同樣值得關注的是，出租公營房屋比例還需要增加，以讓平均輪候時間儘快回落至更低水平，亦是市場較大的呼聲。

現實是，最新公屋平均輪候時間為5.9年，仍舊較長，而過渡房屋的租住年期未必能讓輪候人士銜接上樓。陳帆表示，部分過渡房屋年期相對較短，但透過非政府機構協調，根據過往經驗，都可以順利解決。

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