觀點地產網 在終止雅城分拆及上市、被收購傳聞、裁員風波後，雅居樂有了最新的市場動態，即與廣州開發區控股合作，擬以80億打造位於黃埔的粵港澳大灣區科技金融中心。

這是雅居樂減少在公開招拍掛獲地後，通過合作方式簽下的又一個大型項目。

雙方合作的項目是粵港澳大灣區（廣州）科技金融中心，項目定位為大灣區黃埔封面，開發區首席地標；擬建成高端城市綜合體，涵蓋甲級寫字樓，臨街商業、大平層公寓等多種業態，總建面約40萬平方米，總投資額約80億。

此次簽約並沒有透露太多具體的合作規劃及內容。根據協議，雙方將以粵港澳大灣區（廣州）科技金融中心項目為合作切入點開啓全面戰略合作，在地產開發、產業園區綜合開發運營、城市更新等領域中進行全面合作。

按照項目定位和規劃，合作整體基於產業小鎮開發運營的大方向。

項目為廣州建設的五個“金融中心”之一，重要性可見一斑。項目位於黃埔區科學城中心研發辦公組團，該組團為科學城根據產業規劃的五大組團之一，未來產業發展方向主要是生物醫藥與生物安全、新一代信息技術、基礎科學研究。

從本次合作對外官方表述看，開發區控股集團看中的是雅居樂地產集團在地產開發和運營的專業能力。

而實際上，雅居樂通過產業地產方向與黃埔區達成合作並非首次。

觀點地產新媒體瞭解，此前於2017年9月，雅居樂便與黃埔區政府、廣州開發區管委會簽訂產業導入及城市更新合作框架協議。具體而言，雅居樂集團將其旗下的生活服務、環保、教育、建設、地產等板塊業務及相關總部分階段導入該區，形成具有核心競爭力的總部項目，並預計各大板塊合計年營業收入將超過百億元。不過這一業績承諾尚未如預期呈現。

政策扶持、地段升值預期，或是雅居樂在本次合作中從實際利益層面考量的重點。

根據黃埔區“十四五”規劃，金融業將成為該區支柱產業。今年7月，黃埔區、廣州開發區發佈“金融科技10條”，有意對區域建設提供全方位真金白銀的扶持，其中包括給予產業園運營機構每年最高100萬元運營補貼。

此外，一個明顯的現象是，科學城地段價值在上升，在這一輪房價上漲中漲幅明顯。數據顯示，科學城10月新房均價41814元/平方米，環比上月增長5.02%，同比去年同期增長22.73%。

實際上，通過產業小鎮的模式拿地，也是近兩年雅居樂常有的動作。

可以發現，今年雅居樂在廣州兩輪集中供地中都沒有斬獲；據財報披露，上半年該公司在廣州僅以2.9億元獲得1宗土地。按照陳卓林所稱：“集中供地對於投資研判的能力是有挑戰的。”因此雅居樂此舉也被認為是在廣州市場的曲線補倉。

“不拿錯地”是雅居樂近兩年來常強調的，為獲得低成本、利潤高的土儲而放緩招拍掛。尋求合作，也成為了雅居樂控制拿地成本的主要方式之一，如與險資平安的股權合作，獲得平安的財務投資等。

今年上半年雅居樂新獲取的土地中，通過招拍掛獲取的比例收窄至29.8%，而44.7%是通過產城和城更獲取的。不過，期內獲取的22幅土地平均土地成本為7109元/平方米，相比2020年全年的4270元/平方米，有不小的增長幅度。

8月份中期業績會上，雅居樂集團副總裁王海洋便稱，今年會堅持多方式獲地，“除傳統的投資外，會積極推進產業小鎮、城市更新、房管代建等多元業務的協同發展。”

可以發現雅居樂在投資上更趨於保守，多與市屬、區屬國企合作獲地，並有意往產業地產、城市更新等多元領域推進。

其中於5月份合作珠江實業，也讓雅居樂在與合景、越秀地產的較量中，較為意外地獲得了坑口村舊改項目；其成立城更集團至今才一年多，對比富力等本土房企或外來房企，雅居樂原先在廣州舊改戰場其實勢弱。

8月份，雅居樂再合作國際大型連鎖奧萊運營商砂之船集團，將就海南清水灣商業項目合作，整體基於商業運營大方向；房管集團亦在代建領域與政府平臺公司合作，2021年則新增拓展15個代建項目，累計獲取項目48個，累計儲備貨值超過1300億元。

雅居樂仍在不斷擴大其多元業務。值得注意的是，8月份消息傳出，雅居樂於近期再次推動新一輪組織結構調整，其旗下的原房管集團、商業集團、城更集團併入地產集團，成立全新的大地產集團。兩三年內分拆又併入，其多元化業務發展需要被審視。

對此，雅居樂方面對媒體回應，此次組織架構調整主要是在集團“高質量發展”的指引下，進一步做強、聚焦、深耕大地產主業；同時促進多元化業務創新、協同發展，優化資源配置，提升組織效能，實現公司整體戰略規劃和經營目標。

實際上，產業地產板塊應不屬於雅居樂在多元化分拆的八大產業集團之一，但也是在近年來向傳統地產開發之外要利潤的一個重點方向。據悉，本次組織調整中，原地產集團產城發展中心將與原商業集團與合併成立文旅公司和商業管理公司，負責地產集團文商旅業務。

產城融合方面，2020年的數據顯示，其已佈局21個城市，累計獲取土地為770萬平方米，鎖定的土地資源達到2400萬平方米，可售貨值超過3350億元；2020年產業小鎮累計實現銷售超過66億。

產業小鎮與其他多元化業務大致，存在前期資金投入高、週期長，資金沉澱高的問題。2021年上半年數據顯示，雅居樂的多元化業務收入的佔比較去年同期上升4.2個百分點。目前而言，雅居樂的非房業務雖然顯效，但每年增幅都不超過5%，背後也承壓了大量資金投入。

根據今年中期業績會上管理層披露的，環保方面投了100-200億元，去年有1億多元的利潤貢獻，今年有2億多元。

另外，毛利率在20%到25%之間，淨利率大概在10%到15%間的雅城，二次遞表後終止了分拆。剩下的多元化業務中，代建業務的具體收入和利潤還未體現在報表中；目前主要收入貢獻來自雅生活和環保板塊。