觀點地產網 10月16日，上海閔房（集團）有限公司和上海萬科落地的首個長租公寓合作項目正式面世。
國企拿租賃地，拉來有成熟運營經驗的房企負責運營，這並不是個例。閔房和萬科的合作，只是其中一個縮影。
有市場人士稱，地方國企有土地和政策支持，大型開發商有成熟的管理經驗，雙方的合作有利於項目的推進。
對國企來說，找到有成熟經驗的“幫手”參與運營管理，一方面可以實現資產的保值增值，另一方面更可以給租客提供更好的服務。
對房企來說，通過與國企合作，也有利於規模擴張及品牌推廣。
閔房、萬科長租合作
10月16日，上海的閔房泊寓莘莊疏影店正式開業，這是閔房和萬科合作的首個長租項目，提供了572間青年公寓。
同時，這也是閔房和上海萬科在代理經租業務拓展方面的一個新嘗試。
觀點地產新媒體瞭解到，早在3月20日，上海閔房集團與上海萬科簽署戰略合作協議，雙方協定在長租公寓運營管理、存量房屋資源改造利用、物業管理等方面開展合作，併成立合資企業上海閔房泊寓房地產經營服務有限公司。
疏影路項目，是雙方落地的首個合作項目。該項目位於閔行區莘莊板塊，彼時為簡易公寓，雙方將對項目存在的設施老舊、交通不便、配套不全等諸多問題進行改善。
在5個月的綜合改造後，項目的安全性和居住性均得到了一定提升，空間利用也更高效，從原來510間公寓提升至572間。
上海中原市場分析師盧文曦稱，莘莊這個板塊已經非常成熟，有很大的租賃需求。
“上海本身就吸引人才，莘莊周邊有很多科技類的產業園區。”他稱，疏影路項目可能會定向租給一部分人羣，以及高科技或區域內需要扶植產業的企業，並且不排除價格上有一定的優惠。
在他看來，由於租賃地塊本身價格就不高，再加上莘莊本身房價也處於比較高的區間，也達到了國有資產保值增值的目的。
事實上，在租賃市場，萬科與國企合作早已駕輕就熟。
2017年，萬科與深圳市人才安居集團簽署過協議，在住房租賃領域展開合作。
協議中顯示，雙方將充分利用各自優勢開展合資合作，合資公司以萬科泊寓平臺為合作起點，促進未來在人才安居房和社會租賃住房的開發建設、房屋租購、裝飾裝修、物業管理等相關方面的全方位合作。
2018年半年報中，萬科更是首次宣佈將租賃住房列入公司的核心業務。
2018中期業績會上，董祕朱旭介紹稱，萬科自2014年開始佈局集中式的租賃住宅，截止今年6月底覆蓋了30個城市，累計獲取房間超過16萬間，累計開業超過4萬間，已形成青年公寓（泊寓）、家庭公寓、服務式公寓三類產品。
上海長租模式探索
從上半年的土地供應情況可以看出，上海在租賃地塊方面的投放速度明顯加快。
相關數據顯示，2018年上半年上海共成交33幅經營性用地，成交金額合計311億元，面積合計約124萬平米，與去年同期相若。
其中，住宅用地僅成交2幅，商業類地塊成交20幅。租賃地塊則底價成交11幅，成交面積合計約27萬平米，分佈於寶山、崇明、靜安、青浦、松江、徐匯、楊浦等7個區縣，佔總成交面積的21.77%。
值得關注的是，拿下租賃地塊的企業無一不是國企或央企。
2018上半年上海租賃住房用地成交情況
近期，上海地產（集團）有限公司也以約12億元拿下了上海兩宗租賃地塊。
對此，盧文曦分析稱，國有房企不僅要造房子，還需要實現功能性，承擔一部分社會責任。閔房集團作為閔行區承擔住房保障服務職能的國有公共服務類企業，就發揮着房屋管理和住房保障領域的“壓艙石”和“穩定器”作用。
而國企若要對租賃市場上的定價起到一定的影響，還需要佔有一定比例。
他舉例稱，如果市場佔有率達到20%-30%，區域定價權或價格上的影響力就會比較大。
“由於租賃地塊價格都比較便宜，通常是市場價的一折到兩折，國企去拿的話也不容易導致國有資產流失。同時，也利好落實租賃精神和政策思路。”
在盧文曦看來，國有企業尋找有成熟經驗的房企參與運營管理，是一個雙贏的格局。一方面可以實現資產的保值增值，另一方面也可以提供給租客更好的服務。
觀點地產新媒體瞭解到，上海萬科一直以來積極探索城市更新，在公寓產品研發設計、籌建、運營等方面，已經參與多個老舊小區改造和運營。
截至目前，萬科旗下長租公寓品牌泊寓已在上海開業9家門店，提供近2400間房間，平均出租率在90%以上，正在建設和改造過程中、待開業的房源超過2000間。
盧文曦認為，對於租賃這個市場，大家都還在摸索當中，國企的經驗也不是很多。萬科在這方面經驗會相對豐富一些，運營等方面比較規範和細緻。
從管理角度看，由於租賃項目的成本不低，國有企業更會傾向於找好的公司先合作、學習，這對以後項目的複製和推廣也會有一定幫助。