2016觀點年度論壇·特寫 3月25日，盛傳了將近一個月的上海樓市新政或許終將落地。
據上海本地媒體傳出消息稱，上海市政府25日將舉行新聞發佈會，由市住房城鄉建設委、市工商局、市金融等部門共同參加，重點介紹上海市促進房地產平穩健康發展的相關舉措。
分析認為，上海出臺的樓市新政，或許包括對首套房的認定從嚴，非普通二套房首付比升至70%，對非上海戶籍人士提高限購門檻，要求銀行不得進行利率競爭，嚴格執行既有利率優惠規定。首套房貸款利率要求嚴格執行最低九折優惠；對於非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求將從2年提高到5年等等。
不管怎樣，上海顯然打響了2016年一線城市樓市調控的第一槍。繼上海之後，廣州、深圳這兩個華南的一線城市是否也會有樓市新政出臺？廣深兩地未來樓市將走向何方？
3月22日下午，2016觀點年度論壇樓市討論會“沙面開講”，華南房地產四大地產知名“鐵嘴”韓世同、黎振偉、黃韜、龍斌齊聚廣州沙面為你解碼廣州、深圳區域市場和未來政策走勢。
一、政府對於樓市過度救助 造成了深圳氾濫式上漲
要說廣深房價，最受到關注的莫過於從去年開始就呈現瘋狂上漲的深圳樓市。
關於深圳房價上漲的原因，廣州知名房地產專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，正是由於政府對於樓市的過度救助，才造成了深圳樓市氾濫式上漲。
韓世同指出，當前許多人將深圳房價的暴漲歸咎於零首付和眾籌炒房，但其實深圳房價從去年四五月份就開始漲了，接近一年的時間裏上漲了百分之五、六十。
他認為，房價上漲的先決條件是資金和信貸，“我們看到了房地產現在跟整體經濟是背道而馳的，尤其是一線城市和部分二線城市，主要原因是去年多輪的降息和降準。”
韓世同進一步指出，去年央行連續三次的雙降，對樓市來講是一劑過於猛烈的救助強心劑，以致在整個經濟調整轉型的情況下，出現了樓市反常的火爆現象。
基於此，韓世同認為，深圳樓市應該防患於未然，否則將有可能引發系統性的風險。
廣州中原地產項目部總經理黃韜則稱，刺激性的宏觀政策、買房投資渠道少等因素是會導致深圳房價上漲的原因之一，但深圳房價上漲還有以下幾大原因：
第一是供應量少。一手房供應量很低、供求關係不平衡是主要的原因。
第二是人員流入深圳比廣東其他地方要多很多。深圳2014年的淨流入人口是100萬，2015年是300萬，而這個流動人口當中有很多是高端人才。
第三是深圳人民GDP的產值比廣東要高。簡單來講，在深圳工作，比在廣東其他地方更能賺得到錢，賺錢的機會也比廣州等其他城市要多。
黃韜進一步指出，深圳炒房占房地產成交總量的比重約為30%，炒房也是推高深圳房價的主要因素之一。
相比之下，廣州房價的上漲趨勢則顯得溫和了許多。黃韜指出，廣州近期房價上漲主要有兩大原因：第一個是消息面的影響，2月29號廣東省的文件提到廣州即將放開分區限購的消息，廣州的樓價立馬就出現了量價齊升；第二個原因是營改增的影響，進一步刺激了現在的買家。
黃韜指出，很多人都誤讀了營改增政策，認為營改增落地是不是會增加房地產交易的費用，實際上現在營改增根本沒有落地，沒有細則，單就目前分析的信息來看，應該是更符合刺激交易的方向，而非增加稅費。
二、去庫存如果是良性，一定會有一個房價上升過程
世聯地產董事、首席技術官黎振偉在討論中認為，在中國這個特定的環境下，在經濟轉型過程當中，尚未找到可以替代房地產產業的出路。在財稅等壓力下，房地產市場需要穩定、健康，房價必然不能出現下跌，而是穩中有升。
另一方面，黎振偉指出，地方政府應當在基礎設施、城市建設等方面做得更好一些，像深圳一樣，讓城市發展形成對房價的更有力支撐，吸引更多的人到城市當中來。
合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌則進一步指出，去庫存如果是良性的話，一定會有一個房價上升的過程。
“這一輪去庫存一定伴隨着房價上漲，如果房價不漲一定去不了庫存，而且經濟的拉動力也很有限。”
龍斌指出，無論降房價去庫存，還是降地價去庫存，對地方政府、對經濟形勢都將是一個殺傷性的過程。
“如果老百姓買的房子是跌的，或者是不漲的，就沒有積極性了。企業買地後要降價才能出售，可能是虧損的，那麼也是不敢投資的。必須有一個良性的、溫和的上升，才會有企業去投資、發展，才會帶動產業的升值，這是最理想的狀態。”
對此，韓世同則認為，樓市上漲是缺乏市場基礎的，樓市上漲的狀況是不可持續的，希望經濟持續穩定的向上不斷的生長是不可能的。
“我們應該順勢而為，不應該設法把經濟的冬天變成夏天，這樣的思維本來就不對。”
三、區域一體化為一線城市及核心城市的周邊帶來機會
就去庫存方面，韓世同也發表了他的看法：“去庫存是一個非常英明的部署，但在出臺政策的時候應該給與正確的解讀和引導。”
他表示，國家已經提出了戶籍改革制度和住房制度改革，應當在配套的產業政策、優惠政策方面加以落實，真正做到農民市民化，實現農民在三四線城市的“安居樂業”，最終反過來帶動三四線城市的進程。
對此，黎振偉認為，一二線城市擁有投資的可能，所以看漲不看跌，但三四線城市房價真的要下降，因為農民工買不起。
黎振偉認為，樓市需求對農民工而言是剛需，並不存在看漲不看跌，只有房價降了，“過了他的門檻”他才會買。
就去庫存過程中的發展機會，龍斌指出，區域一體化進程為一線城市及核心城市的周邊城市帶來了發展機會，形成了強勁的需求。
龍斌以鄰近廣州的佛山為例，去年廣州成交量住宅只有1079萬平方米，但是旁邊的佛山，一個五六百萬人口的城市，成交量達到了1400多萬平方米。其中，成交最大的地方是廣州西邊接壤的南海區域，佔據了將近40%的成交量、60%的金額。
“在限購的條件下，很多需求外移，所以現在遇到很多機會就是到那邊。”
龍斌進一步表示，城鎮、城市要發展，政府要起主導作用，唯有把人口、產業、配套這些東西發展起來，推動城鎮化進程才能最大程度拉動內需，房地產才有可持續性。
黎振偉對此補充稱：“所以有的開發商只會建房子，應該懂得怎麼去跟城鎮化結合一起發展，這是一個系統的發展。”
以下為2016觀點年度論壇樓市討論會沙面開講——全文實錄：
韓世同：現在大家好像都把深圳房價暴漲歸咎於零首付，歸咎於眾籌炒房，但單靠這個零首付和眾籌炒房，樓市能有這麼火嗎？
我們回顧一下深圳房價是什麼時候開始暴漲的，其實去年年初就開始漲了，漲到現在接近一年時間漲了百分之五六十。
我印象非常深刻的是當時龍華四個樓盤一夜之間房價從2萬翻到了4萬，到現在我都覺得這是一個突發事件，起因是什麼到現在我也是懵懵懂懂。深圳樓市居然可以一夜之間翻一倍依然有人排隊去買，我覺得這是深圳創造的一個奇蹟。
但是房價上漲的先決條件是資金，是信貸。房地產現在跟整體經濟是背道而馳的狀況，尤其是在一線城市和部分二線城市，主要原因我覺得是去年以來多輪的降息和降準。
光是樓市的刺激，恐怕不需要這麼多輪的降息降準，6月份以後，連續三次的雙降，對樓市來講，其實是一種救助，這種強心劑太猛了，以至於我們現在看到這個火爆的現象。
在整體經濟調整的情況下，樓市還能出現這種井噴現象，我覺得非常的反常。所以大家不要太高興，如果這種火爆瞬間消失了怎麼辦？
曾經有媒體問我，香港的樓市又跌了，深圳的樓市會不會跌，會不會受影響？我認為是會的。我寫了一篇稿子，標題就叫《深圳樓市需防患於未然》，但其實就是防也防不住。
現在二手樓開始跌了，但這僅僅是一個信號，一個動向，會不會產生連鎖反應，會不會引發比蝴蝶效應還要猛烈的效應？會不會引發系統性的風險？系統性風險有多大？
黃韜：關於深圳房價上漲的原因我有不同的觀點。
第一是供應量少。這個大家都知道，我們的供求關係不平衡是主要的原因，本身一手房的供應量很低，這是主要原因。
第二是人員的流入深圳比廣東各地更多。2014年的淨流入人口是100萬，2015年是300萬，而且這個流動人口當中是一些高端的人才。
第三是深圳的GDP，深圳GDP的產值比廣東其他城市要高。簡單來講，在深圳工作，賺的錢比廣州或者其他的城市要多，這個是很實在的。
還有一個情況是我們大家最關心的、最想知道的深圳炒房族。我瞭解的情況，深圳炒房佔比是30%，炒房也是推高深圳房價的主要因素之一。
普通中介行的一些基層人員也合着來炒房，一套房本來是200多萬，每個人50萬，一起就先搶了，然後房子一年升一點值，好的會升一倍。
所以前幾天有個新聞說，深圳有一些人開始出貨，所謂的出貨，不是說不賺錢，是說少賺一點，1000萬的房子進來，本來可能要賺1500萬，現在1300萬總價就出了，賺少了200萬。
媒體報道說房價下跌，因為正常的是1500萬，但是1300萬賣了，但實際情況並沒有虧錢，所以炒房還是一個原因。
還有一個原因剛才韓總也說了，就是一些刺激政策、宏觀政策、買房投資渠道少，這些也會導致深圳房價的問題。中國人買房一般是買升不買跌，樓市一跌根本沒有辦法成交，大家都以為還會跌，但是漲了就不一樣，大家都會認為還有升的空間。
我認為豪宅客戶更是這樣，普通客戶漲了買不起，就不買了，但有錢的人500萬的房子不買，等漲到600萬、700萬的時候就買了，情況就是這樣。
廣州房價漲得比深圳少很多，近期這一個月來漲的兩大原因主要有兩個：第一個是2月29號廣東省的文件說廣州即將放開分區限購的消息，大家都認為政策馬上會放開，所以廣州的樓價立馬上漲，這是主要原因。
第二個原因是營改增的影響，進一步刺激了現在的買家。按我的理解，現在大家基本上是誤讀了營改增政策，包括我身邊的朋友都打電話問我，是不是現在賣掉房子會省很多錢？
我認為現在的營改增根本沒有落地，沒有細則，但有一點，政府說了只減不增，就現在分析的信息來看，營改增應該是更符合接下來刺激交易的方向，而不是增加稅費，增加稅費只是個別的案例。
黎振偉：我認為房價之所以那麼高，政府有很大的虧損。本來房價有高有低是正常的，供不應求就要漲，供大於求就降一些。但是在中國這個特定的環境下，非常怕房價跌，一跌就沒人買，地就沒人要了，地方政府就沒有稅收收入了。
在經濟轉型過程中，還沒有找到一個更好的替代房地產的出路，所以沒辦法。
中國房價幾乎沒跌過，現在對投資者而言已經形成了一個定式，在中國只要城市經濟發展，有錢買房是沒錯的，因為價格上去了就下不來。
深圳是很明顯的，去年上漲了40%、50%，如果現在價格跌回去，不要說下跌40%，下跌10%都不得了。這樣的話買房子的人就更不怕了，所謂的中介炒樓其實很少，實際上是大的環境造成的。
第二點，地方政府在城市建設方面要做好一點。為什麼深圳投資者這麼熱衷去買房？因為他們在深圳已經嚐了很多甜頭，買房都是會升的。
為什麼深圳的房價都會升呢？因為深圳政府在城市建設的投入上真的做得很好，基礎設施、城市發展又會支持房價。所以很多城市想學深圳，不能簡單地學，要真的把實事做好，把該做到的投入做好，該吸引的人也就來了。
龍斌：這麼多年觀察發現，中國房地產的實際作用和力量，和我們的期望其實是有偏差的。例如建設部部長在“兩會”上說要穩定房價、要限購，其實是希望這個行業能穩定，又能發揮重要的作用，這跟我們的經濟發展模式有直接的關係。
過去中國的發展是有動力的，房地產雖然是最大的一塊，但也只是其中一塊，包括實體經濟、進出口、自主創新等方面都可以解決我們發展的問題。
但這一兩年經濟遇到的問題是其他引擎都不行了，進出口是負增長，固定資產投資雖然有10%增長，但實際上是靠基礎設施、政府投資，最重要、最大的房地產投資只有1%，住宅也只有0.4%左右。
回過頭看，過去幾年經濟高速成長的過程中，房價也漲了，基礎設施也完善了，人口都不斷的向大城市流入。
這是正常的城鎮化，但是還是要打壓，畢竟我們還有社會問題，就是收入不均衡，房價過高老百姓買不起。
前一段時間我參加一個調研，國家發改委來廣東調研房地產去庫存的情況，佛山市、廣州市、深圳市都彙報了情況，講了很多數據，其中有一點是，去年以來市場變好了以後，房地產業又直接帶來了地方政府稅收的大幅度增長。稅收統計在地稅裏面，廣州、佛山、深圳基本上都佔到了將近30%，深圳超過30%，也就是說在房地產這一塊，不算出讓比例，稅收已經佔了這麼大頭。
這幾年房地產市場的波動很大，和經濟發展模式有關係，和政策一收一放有關係，所以我相信這一次也是一個波動的開始。
其實我們一直很希望這個市場平穩，不希望波動過大，因為波動過大開發企業可能會遇到風險，我們做服務也會遇到問題，市場可能一下子成交量爆發出來，業績大幅度增長，但是一下子又收縮，就會面臨裁員甚至是虧損等問題。
這個波動其實是不正常的，但是在我們目前這種模式下，這個情況很難避免。房地產從供求關係最緊張的、城市財富最集中的、人口流入最多的地方開始漲，那麼供應過多的地方肯定就會相應出現問題，深圳、上海、南京、蘇州、北京其實都有這種現象，廣州相對平穩一些，但是這一天很快也會到來。
還有一個問題，現在去庫存最重要還是三四線城市去庫存，一二線城市庫存量其實不大，但在流動性環境、降準降息等所有的政策作用下，一二線城市房價是一定會上升的。
從這個規律性上來說，我們不可能讓大家降房價去庫存，這是一個不可持續的去庫存。降房價去庫存，降地價去庫存，這個對地方也好，對經濟也好，是殺傷性的去庫存。
比方說老百姓買的房子是跌的，或者是不漲的，就沒有積極性了。企業買地要降價才能出售，也是不敢投資的，必須有一個良性的、溫和的上升，才會有企業去投資、發展，才會帶動產業的升值。
一線城市過去幾年打壓太嚴重了，如果深圳漲了百分之五六十，其實從2013年、2014年、2015年、2016年這三四年下來，按60%算其實每一年也就15%，現在只是說一下子迸發出來了。
深圳炒樓太厲害了，30歲的人絕大多數都是常住人口，不是戶籍人口，投資性是非常強的。對於其他絕大多數的城市來說，我們認為風險不大。
去庫存如果是良性的話，一定會有一個房價上升的過程。先是一線城市、二線城市，然後才能波及到三線、四線，在上漲過程中才會達到去掉庫存的作用，另外就是後續投資機會。
現在的問題可能是三四線城市漲不上去，因為沒有產業、沒有人口。這兩個很關鍵，是很實質性的東西，城鎮化如果沒有實質性的東西，去庫存也是沒有後勁的。
除非是有一個機會讓一線城市和核心二線城市的人都跑到三四線城市去買，這就要去城市一體化，交通、軌道設施都跟上來，比如廣州很多人去清遠買，把清遠的庫存去掉了，把房價拉上來，把經濟也帶動起來了。
這當然要求清遠要有產業，要有人口導入機制，要有一系列的城市建設等配套，這樣才能實現發展。不然清遠永遠是大家不想去的，更遠的城市就更不用說了。
我在調研會上提了一個建議，只要不是有太重程度的投資炒作，我們應該容忍漲價。30%炒房比重肯定是有風險，要控制，但假如買的都是自用，或者是持有或出租，這種就是良性的，因為我們畢竟要靠房地產來拉動經濟。
“雙創”其實形成經濟發展圈需要很長時間，“互聯網+”應該說拉動力非常有限，房地產是最核心、最實質的。
從全世界範圍來看，房地產也是最主要的拉動力，只是中國的情況不一樣，因為我們是沒有產權的，這是模式的問題，但畢竟會帶來翻天覆地的變化。
我主要的觀點就是應該容忍房價上漲，最好是良性的上漲，為了要去庫存，為了要把經濟穩定下來，我相信可能很多地方政府都要容忍房價上升，當然暴漲肯定不行。
民生問題應該說是相對的，並不是說買不起房就沒有民生，關鍵是保障制度。租和售要並舉，這是中央的一個政策，把這些配套做好了，房價上漲影響的是小部分。如果說房子是供不應求，我認為更多的是應該增加供應。
我的看法就是，這一輪去庫存一定伴隨着房價上漲，如果房價不漲一定去不了庫存，而且經濟的拉動力也很有限。現在的固定資產投資增長是1%，到2月是3%，如果到了年底是10%以上，可能新一輪的打壓又要開始了，這是我一個不成熟的判斷。
韓世同：我們說在經濟下行，各行各業都不景氣的情況下，房地產還要漲，都要去庫存了，怎麼房價還要漲？
我們確實也看到深圳的房價越漲越高，已經由居住型為主導的市場轉型成為投資投機為主導的市場，而且跟股市一樣，大家去買並不一定值這麼貴的東西，希望後面還有人來接盤，如果接盤的人不出現，情況就非常糟糕了。
我們要防止這種狀況出現，因為現在房價上漲是缺乏市場基礎的。希望經濟持續穩定的不斷向上是不可能的事情，一定有周期變化的，不應該設法把經濟的冬天變成經濟的夏天，這樣的思維本來就不對，我們應該順勢而為，利用經濟的規律性去產能。
去庫存這個部署非常的英明，我們現在是有一億多農民，其實有兩億多了。農民怎麼辦？在一二線城市呆不下去，又回不了農村，農二代更麻煩，高不成低不就怎麼辦？回到三四線城市安頓下來，這是一個很好的戰略部署安排，關鍵的一點是要解決就業問題。
現在國家已經在提要發展農業的一二三產，農業其實原來定義成一產，現在我們提出圍繞着農產品有製造業、農產品物流、農產品配送，農產品電商其實就是第三產業。
這個第三產業誰來做呢？城裏人去做也可以，但是城裏人跟三四線沒有感情關係的話其實是不會去做的。就是讓回去的農民工市民化了以後，到三四線城市去發展這些。但這裏面有一個先後秩序，先是就業、戶籍，然後才是買房子，安居同時又要樂業。
這樣一個部署解決了三四線的庫存問題，一二線城市最多能解決20%開發商的吃飯問題和市場問題，剩下的80%怎麼辦？去年是因為銀行放水，房地產市場情況都比較好，甚至接近了2013年的成交狀況，但是這種狀況今年還會那麼好嗎？我們要想到以後怎麼辦。
所以，不要把去庫存的藥方拿來漲房價，尤其是不要把三四線城市的藥方拿到一二線城市來漲房價。我一直認為，出臺政策的時候缺乏正確的解讀和引導，這是很關鍵的地方，任由媒體解讀就容易誤導這個市場。
我們當時講戰略部署，如果能夠實施的話其實是很有意義的，新型城鎮化都可能被推動，要是這麼多人到三四線城市，房屋可以消化了，還帶來醫療、教育、衛生、商業等方面的需求，從而推動城鎮化。
國家已經提出了戶籍制度改革、住房制度改革等來帶動，就是農民工應該享受保障房，應該有公積金。現在農民工還不是市民待遇，這些方面還沒有相關政策。我們現在的政策就是“你買房吧，給你一點錢等都可以”，這樣不行，不夠細緻，我們應該做得更細緻。
黎振偉：我覺得一線城市、二線城市有投資的可能，對投資者來說看漲不看跌，對於三四線城市的樓市，房價確實真的要下降，因為農民工買不起。
我去到很多三線城市，回鄉的農民工都說樓價優惠了，按揭、利息也給了補貼，農民工就買得起了。因為對農民工來說買房是剛需，就是房價降了，過了他的門檻他就買了，而不存在說看漲不看跌。
另外，對長線投資者來說，現在房價這麼高，長期投資不是說今天買一家賣一家，現在的價格已經不適合投資回報了，回報更多的不是買賣的回報，是出租的回報。出租如果價格那麼高，租金是沒法升的，所以該跌的地方還是要跌。
還有一個問題就是，我們國家現在確實政府只會賣房子，不懂得怎麼去配套。我去了很多縣級市、地級市，我認為那是解決中國人口問題的地方，只要醫療、生活配套做好就能夠把農村的人帶過來。
中國大量的人口去到縣級市、地級市也是可以的，比如說重慶周邊區域是很好的，但問題是要把醫療、教育、養老做好。
房地產的發展已經不是地產的問題了，實際上是整個國家的經濟發展模式以及城市建設模式、配套模式。
龍斌：現在一線城市房價、地價都很高，門檻也很高，競爭激烈。現在要進去深圳可能風險很大，但是我接觸過一些企業，現在機會很多在和一線城市緊密連通的區域，比如說鄰廣、鄰深、鄰上、鄰京這些地方機會非常大，因為土地資源豐富，政府規劃到位了，發展很快。
舉個例子來說，去年廣州成交量住宅只有1079萬，但佛山的成交量1400多萬，成交最大的地方是廣州西邊接壤的南海區域，佔了佛山將近40%的成交量、60%的金額，房價也是佛山最高的。
在將近600億的成交資金當中，有300億是廣州人或者在廣州生活的人去買的。因為廣州限購，在限購的條件下，很多需求外移。
當然，城市一體化也是一個媒介和作用。去年佛山有的盤從10000元、11000元一路上調14000元、15000元，這個是非常可觀的，比廣州有的樓盤還高。
廣州現在還定在30000元上不去，佛山已經從10000元漲到15000元了，深圳也有很多到周邊去買房的，不完全是投資，很多都是自住。
所以，區域一體化進程一方面帶來了一些機會，很多大城市、核心城市這些需求比較強勁的地區，會給周邊城市帶來非常大的機會，我相信這個機會未來還會繼續。
另外，新型城鎮化是解決去庫存、解決房地產發展後勁不足的一個很關鍵的地方，就是黎總強調的城鎮化是中國經濟最大的內需，城鎮、城市要發展，房地產才有可持續性，然後把人口、產業這些兼顧起來。
關鍵是地方政府要起主導作用，包括不同的地方政府聯合起來怎麼做好這個事情。
黎振偉：有的開發商只會建房子，現在應該懂得怎麼跟城鎮化結合一起發展，是一個系統的發展。
黃韜：我判斷廣州可能是不會放開限購了，接下來是將錯就錯，然後一直延續到5月份之後政策落地，放開限購沒戲，可能房價會出現小幅度回落。
我不相信靠炒房、靠買房房地產就會好，經濟也會好，首先要經濟好了，大家才有錢買房。
最後，我鼓勵年輕人投資在自己身上，努力工作買房。我在房地產行業做了二十多年了，我不炒房。我的經驗告訴我，真的要努力工作，買不起房不要着急，在方便工作的地方租房子，通過工作來賺錢是最理想的。
雖然聽過很多炒房的說買一套房可以少奮鬥十年，那是笑話，只是少奮鬥十年，但是後面還要付出更多，所以還是要投資在自己身上，如果賺錢了房子肯定在等你。