觀點地產網 三十而立的萬科，“不確定”和“沒想好”的背後是萬億市值中潛藏的曲折與迷惑。而當萬科遇見香港時，公民社會的責任與求知着實將鬱亮推向了新聞的最前沿。
“萬科天津項目最新情況如何？”“怎麼解決業後期維修與退款問題？”香港記者的層層逼近顯然不是故意“挑刺”，而是這個社會賦予他們的基本問責權利。
“屯門項目的定位與價格如何？”“真的會創造香港開工建設新紀錄？”圍繞萬科在香港的“拓荒”之舉，港媒們關注的是大鱷來襲對“小小”香港樓市的撞擊。
天津“應急”
“請問萬科天津項目情況如何？”不同於上午在深圳的業績會，香港中期業績會拋出的首個問題並未聚焦萬科的戰略，而是直擊“塘沽事件”引發的後遺症。
問題或許來的有那麼點意外，鬱亮舒展的額頭開始有點緊繃。“萬科在天津爆炸地點附近的三個項目共涉及4990戶居民，之前一直都是在政府統一安排下積極妥善安置中。”鬱亮指出，今天最新的進展是，“允許業主分批進入檢查受損情況”。
8月12日23時30分許，天津濱海新區港務集團瑞海公司危險品倉庫發生爆炸，致使周圍住宅小區遭到波及。據現場媒體報道，其中萬科海港城(清水港灣)距離爆炸地點不到1公里，受損嚴重。
隨後，萬科集團董事會主席王石微博表示，“濱海突發爆炸，萬科濱海兩個小區受到衝擊、設施和房屋受到傷害。”與此同時，萬科成立應急處理小組，北京公司總經理劉肖帶隊前往天津，萬科天津公司及唐山公司等紛紛參與救援。
“萬科在天津的三個項目有已經入夥的，有在售的，也有在建的。”鬱亮的語氣稍顯沉重，“由於目前仍處救災過程中，不具備銷售條件，至於業主後期維修及退款等問題，我們將配合政府，具體方案還在商量中。”
從鬱亮堅定的眼神與語氣中，不難看出，在當前情況下，萬科將“安置”視為首要工作，“災難發生後萬科沒有估算過損失。”說完後，鬱亮頓了頓，“在這種時候談錢是可恥的，而且這並不會對公司今年業績有重大影響。”
“應急”救災話題剛落，現場的問題隨即轉入問責，這其中當然包括“安全玻璃”及萬科“拿地”。對此，鬱亮的語氣由沉重轉入堅定，“我們三個小區使用的都是行業內標杆企業生產的安全玻璃，都經過嚴格檢驗，且符合國家要求。”
據瞭解，在這次天津爆炸案中，除一般的爆炸火災事故中都會碰到的燒傷燙傷和建築垮塌壓傷之外，有很多傷員是被瞬間爆破的玻璃劃傷，這就引發了對開發商安全玻璃使用的討論，其中當然涉及萬科的三個小區。
此外，關於萬科海港城(清水藍灣)地塊屬性問題，萬科方面表示，公司是2010年4月獲取的宅地，當時周邊為普通物流倉庫，之後公司方面並未獲悉已改造為危險品倉庫的情況。
對此，鬱亮給出的解釋是，“據說是百分百業主同意的，但萬科和業主並無收到消息。這對於萬科來說是一個很大的教訓，我們反思今後萬科要持續跟進周圍規劃的變更。”
他另指出，集團當時有在相關項目1公里範圍內做安全調查，未發現有問題，未來會加強這方面的工作。
香港“拓荒”
在上午的深圳業績會上，談及海外項目，譚華傑透露，目前萬科在美國有6個項目，在香港有3個，新加坡1個，共10個海外項目。
針對香港的三個項目，萬科方面介紹，荃灣項目萬科只佔了20%的股權，屬於小股東.而今年拿下的屯門項目則是由萬科獨立操盤，但未來會引入小股東。
“屯門項目會創造香港開工建設的新紀錄”，鬱亮在上午的業績會上毫不客氣地表示，香港開發商過於緩慢的開發速度是對社會資源的浪費。
顯然，鬱亮“毫不客氣”的話語中隱隱透露的是一種“拓荒者”的心態，其中還略帶一種“顛覆”式的意味。而當同樣的問題出現在香港業績會時，鬱亮的“毫不客氣”似乎變的“甚是委婉”。
“中國的內地開發商身上多少都有香港開發商的影子，萬科就一直都以新鴻基為榜樣，包括戶型設計，他們有新基薈，我們有萬科薈。”鬱亮對觀點地產新媒體表示。
上述話音剛落，鬱亮的“筆鋒”一轉，直接進入了相反模式，“唯獨有一點，希望能改變的就是開發速度，當然這與香港特定的市場環境有關，我們想嘗試而已，看看能不能比香港同行開發速度要快，至於能不能成功還有待交流切磋。”
早前7月8日，香港地政總署公佈，萬科置業(香港)子公司匯恩中標新界屯門第56區掃管笏路的屯門市地段第541號的用地，中標價格為38.22億港元，批租期為50年。
資料顯示，屯門市地段第541號的地盤面積約為2.7萬平方米，其中，地塊最低及最高的樓面面積分別為4.72萬平方米及7.82萬平方米，地塊用途為住宅及幼稚園。
據瞭解，早前市場曾對該地塊做過預估，預計上述地塊的估值介於35億港元至42億港元之間，每尺樓面地價約4200多元至5000元每平米。
鬱亮的上述表態顯然“刺激”了一些港媒的神經，“在這種情況下，萬科將如何在質量與速度中達到一個平衡？”
面對這一發問，鬱亮再次拿出了榜樣“新鴻基”。“其實有時候我是覺得香港開發商做得太慢，慢不是意味着慢功出細活，而是經營上的考慮。”鬱亮表示，慢未必會導致品質下降，新鴻基之所以是萬科的榜樣，就是因為他們在香港樹立了質量標杆。
雖然鬱亮的此番回答已不再鋒芒畢露，但對萬科來說，屯門項目確實是在香港“樹立標杆”的代表作。“關於項目目前的定位與價位我們暫時還不方便透露，但這個項目我們不能做差，一定要體現出萬科的品質和口碑。”
以下為萬科2015中期業績會香港媒體問答整理實錄：
現場提問：萬科在天津爆炸區受到影響的住宅現在情況怎麼樣？在居民的善後處理和受影響項目的維修以及賠款方面，萬科有什麼安排？
鬱亮：萬科在天津爆炸點周邊有三個項目，涉及到4990戶居民，目前正在政府的統一安排下積極地安撫和妥善安置之中，之前在收拾火場，由於一些不確定因素，今天才開始允許業主分批進去檢查受損的情況。萬科未來也將繼續配合政府一起把業主的工作做好。
現場提問：受影響的這三個項目是否已經全部入夥，這會影響到萬科的銷售嗎？天津項目的後續工作是否有大的方向？
鬱亮：這三個項目有入夥的，有在建的，也有已經入夥但是還沒入住的。萬科入住率很高，居住密度也很大，所以受到的影響不太一樣。目前階段顯然不具備再銷售條件，現在也還沒考慮到未來怎麼規劃的問題。
至於維修以及賠款方面，由於涉及到十幾個樓盤，政府需要再統一安排，萬科不可能單方面行動，所以會配合政府來做這件事情。
現場提問：天津災難發生之後有沒有估算過損失是多少？有沒有做一個撥備，未來救援和重建需要用到多少資金？
鬱亮：在救災面前談錢是可恥的，應該把救災安置放在第一位。相信在怎麼承擔損失這方面社會有完善的機制，不可能只有萬科一家獨自承擔。這方面的影響應該是在萬科可承受範圍內，不會對今年的業績產生重大影響。
現場提問：2010年萬科在天津拿地的時候，原本旁邊並不是規劃的倉庫，但是後來變成了倉庫，最後出現了爆炸。作為房地產商，當週邊規劃出現變化的時候，更進一步的工作是怎麼做的，有沒有什麼應對措施？
鬱亮：拿地是2010年，那個危險品倉庫的改建是在2013年。萬科有個規則是說，如果在小區紅線外一公里內的不利因素有指引就要去調查。這個項目確實從外表上看不出它是危險品倉庫，因為它是個集裝箱堆場，跟香港看到的集裝箱一模一樣，沒有什麼特別。
據說當時舉行過聽證會，但不清楚這個事情，業主好像也沒聽說過這個，萬科以後要加強這方面的工作。
現場提問：有一些傳聞說現場有些樓盤是沒有安全玻璃的，這個問題怎麼回應？
鬱亮：從國家到天津市都有嚴格的規範，萬科所採用的玻璃主要來自這個行業門窗廠的兩個標杆企業，一個是在遼寧的華新門窗，還有一個是雨虹門窗。所有進場材料都是有檢測的，都有檢驗合格證和檢測證書，這個可以保證玻璃是符合規範要求的。
現場提問：今年上半年萬科的均價有所下降，其中一個原因是北京和成都的均價有所拉低，作為一線城市的北京為什麼會拉低均價？
鬱亮：北京的房價是最貴的，比上海都貴。北京跟成都指的是一個區域，不是特指一個城市，北京包括東北、山西，山東，所以按照這個來說的話均價跟長三角還是有區別的。這個佔比拉低了萬科的均價。
現場提問：萬科物業的服務思路是搭建一個開放式的平臺，這有點類似於彩生活的模式，相比之下萬科的優勢在哪裏？
鬱亮：如果別人做得好的話，為什麼不能學習？就像剛開始萬科不靠關係靠快速週轉，所有發展商都跟着學習一樣。好的東西大家都可以學。
而萬科的優勢則有三點：第一，萬科的物業管理在中國是第一名的；第二，萬科在物業管理科技方面做的投入很大，用IT手段解決對人和物的管控之後才開始往外擴張，所以萬科不是以擴張為主而是先把客戶照顧好；第三，物業管理的核心在於是否能讓物業保值和增值。除了平時能夠把保潔、保安工作做好之外，還要看十年之後和同區域樓盤的價格相比，萬科的樓盤一平米能否多賣兩三千塊錢。
現場提問：鬱總在上午的內地業績會上提到，香港屯門項目的開發速度可能會創造香港最快的一個項目開工記錄，怎麼看待內地與香港項目的開發速度不同？但是與此同時外界可能最擔心的就是品質問題，萬科又會如何去平衡這兩方面呢？
鬱亮：中國的房地產企業成長大都受香港開發商的影響，比如說萬科的萬客會明顯就是學習新鴻基的新鴻基會，包括戶型設計等等。但是在開發速度這一點上還是希望能獨樹一幟，比香港的同行們做得再快一點點。
香港有時候做得太慢了，慢不是因為需要慢工出細活，而有可能是經營上的考慮，所以慢未必會帶來質量上的問題。如果想在香港立足質量不好肯定是過不了關的，新鴻基就是因為它在香港樓盤裏面品質最好，所以成為萬科的標杆和學習對象。緩慢的開發節奏是可以努力改變的，但是沒必要創造記錄，創造記錄又沒獎金拿，這事情不用着急。
現場提問：可以透露一下屯門項目樓盤的定位和價位大概會是怎麼樣？
鬱亮：要在香港建立萬科的口碑和影響力，就不能把這個項目做差，所以說定位應該是能夠體現萬科一貫的品質的，至於價格是多少，這個是機密，回頭公佈的時候告訴大家。
現場提問：近期萬科在回購股份的同時也在發售債券，請問為什麼會同時進行這兩個活動？
鬱亮：其實這是一個巧合，為響應政府救市號召而必須要馬上回購股份；發行中期債券是之前就已經定下來的，剛好證監會通過了，所以這兩件事就放到一起，沒什麼特別含義。
現場提問：萬科跟萬達的合作情況怎麼樣？萬科未來的銷售策略會有一些改變嗎？
鬱亮：跟萬達合作的事情現在還在洽談之中，相信未來會在新項目和現有項目方面有合作，但現在還沒到跟大家交代的時候。
從下半年的整個銷售情況來看，萬科的銷售策略很穩定。根據市場自發地調整整個供需平衡問題，萬科仍然把銷售放在第一位，這個策略不會變。
北上廣深看似銷售火爆，但從行業整體上來說還處於去庫存過程中，新開工數字還是比較低的，處於歷史低位。只是現在資金以及公司債、中期票據等可選擇的金融工具方面比以往更寬鬆了。
現場提問：預計下半年的樓市復甦速度會怎麼樣？
鬱亮：樓市目前在復甦之中，但是進程比較緩慢。市場正在去庫存，市場也在進行調節，拿地慢慢減少，庫存慢慢消化，這個需要時間等待。
現場提問：萬科的毛利率和均價會不會有上升的可能？
鬱亮：地產業從黃金到白銀時代的一個重要特徵就是說，毛利水平處在平穩階段，不要指望樓市復甦會帶來毛利的提高。萬科會穩定在21%的毛利水平之上。一方面是因為整個行業處在去庫存當中，不可能有過高的表現；另一方面也跟競爭有關係，跟大的發展商競爭策略日趨趨同之後，毛利率變得太高不現實。但是萬科通過提高精細化管理水平，降低費用率和財務費用，來提高對股東的回報水平，這使得萬科今年的財務費用、管理費用以及銷售費用都有所下降。
據預計，均價方面個位數增加是有可能的，但是更大的增加不太可能，看全年數據相信會比較平穩。
現場提問：人民幣貶值對萬科的外幣債務會有什麼影響？未來會在境內發債嗎？萬科在海外的投資購買力會不會有所降低？
鬱亮：現在萬科有25%的負債來自於境外，但是整個負債結構中只有23%是境外的外匯，2%是境外人民幣借款。無論對於港幣還是美元，萬科都有相應的資產對沖，基本沒有暴露在外的頭寸，所以說人民幣貶值的影響不太大。
萬科追求更加穩健、多元化的融資渠道，這是個基本任務。國內的政策變數大，所以需要以平衡的策略來對待境內境外的融資安排。同時外債發行的時候也會考慮對沖機制，以避免有些頭寸暴露在外。
基本上萬科是用資產和負債對沖，而不是跨境，把人民幣輸送到海外去。三大評級公司都給予了非常好的評級，使得萬科能夠在海外市場上一樣借到相關需要的融資，發展需要的錢都可以借到。但是不能把投資給暴露出來，只能說規避不同匯率之間波動的風向，所以這方面萬科所受的影響不大。
現場提問：上半年匯率損失4300多萬，有沒有估計過，下半年人民幣貶值百分之多少，對整體的利潤影響會非常大？
鬱亮：匯率損失是前期買匯率工具的時候所要的一些費用，並不是真正在匯率方面受到了一個升值或者貶值的損失。在美元外債方面，有兩種做法，一方面用外幣資產做對沖，另一方面買NDF覆蓋所有的外債。所以這次貶值對萬科可以說沒有任何損失。
現場提問：萬科在分拆物業管理這部分的進程是怎麼樣的？有沒有計劃什麼時候可以看到它的上市？
鬱亮：物業正在對外獨立發展業務，原來只是服務於萬科的業主，從去年年底開始，開始接外面的業務，獨立發展，但是分拆上市還沒有時間表，離上市還需要時間。
現場提問:怎麼看待生命人壽和前海人壽有可能未來繼續舉牌萬科？大股東華潤又是怎麼看的？
鬱亮：前段時間前海人壽舉牌萬科持有10%的股份，這是對萬科的肯定。歡迎所有的投資者來買萬科的股票，當然更歡迎像華潤那樣長期支持萬科發展的股東。
在過去15年間，華潤集團扮演了一個非常優秀的大股東角色，它的股票其實也是從市場上買來的，但是萬科在國內有兩次重大的股票市場變革過程中，一個是股權分置，也就是說要全流通，在需要做承擔和有人買單的情況下，它幫萬科買了單。第二個是B轉H過程中，需要出承諾函，它又幫萬科出了承諾函。同時在業務管理過程中，積極地信任管理團隊做出業績來，支持公司的長期發展。萬科更希望有一個這樣長期的股東，能夠跟公司共同成長，而華潤也表示會繼續支持萬科發展。
現場提問：鵬華前海萬科REITs是第一個在國內上市的REITs，報告裏頭有提到明年可能可能在政策方面會有一些突破，REITs有多大程度上依賴這種政策的推進？萬科的金融化策略對REITs有多大的影響？
鬱亮：經過之前的不斷探索，政策方面已經積累了一些經驗，近期就會有真正的REITs的推出，但是現在確實在制度上面有一些比較艱難的結要解開。回顧美國的REITs不難發現，1980年代的稅收中立是導致它的REITs突然出現井噴式增長的一個最核心的原因，而這個問題從目前來看，國內要解決還是有一定難度。預計在一年的時間內，可能會有一些REITs的試點，或者是少數案例。但能不能開始出現大規模的推廣，這個可能還有賴於其它方面一些制度的配合，這個現在可能很難做斷言。
REITs確實會對未來很多新業務的可行性產生較大的影響，但是它不是唯一的出口，並不是說沒有它一些業務就一定沒辦法做，只是有了它之後很多業務會順利很多。
現場提問：房地產方面的營改增時間表也是一推再推，先說是今年的三四月份，然後說是六七月份，也有說原有土地是不可以剔除出去的。如果土地沒辦法剔除的話，這對萬科來說是一個什麼樣的影響？
鬱亮：對於營改增所獲知的信息並不多，這是很嚴肅的問題，會按照公開的、官方的、權威的信息作為討論的基礎。在這些傳聞的來源不是很清楚的情況下，不能以它作為討論的依據。
房地產行業可能是所有行業中最後幾個做營改增的，經過之前營改增改革的眾多實踐，相信有關部門也已經有了很多經驗。房地產行業的營改增在制定細則的時候，他們會比以前其它的行業考慮得更清楚一些，就包括流通等等這些問題，應該都會去考慮解決。
現場提問：萬科在海外的發展以前是跟當地的合作，現在是不是準備自己獨立去做？重點是在歐洲和英國方面嗎？
鬱亮：主要是以美國和香港為主，這是非常清晰的海外投資重點。至於說英國，那是需要嘗試的地方，因為它畢竟也是世界金融中心，需要有個點在那裏，也會做一些項目，但是重點會在美國和香港這兩個地方。在香港的話，會有夥伴一起做，也會自己去做，在海外基本上是跟合作伙伴一起來做，因為需要向他們學東西。
現場提問：報告裏面提到物流還有股權方面未來有其它合作方加入，現在談得怎麼樣？去年業績報告的時候，鬱總說不用那麼多的時間就可以打造一個新的萬科出來，那5個平臺大概到2018年是不是就可以打造上市，是分拆出來上市嗎？
鬱亮：三年內就要獨立上市不太現實，這只是遠景目標。從來沒有說過短時間內能夠打造新的萬科，說的是在10年之內，現在還在剛剛開始的第一年，過去了半年時間而已，還有9年半的時間去努力。當然上新三板是有可能的，但是新三板的影響不太大。關於物流這一塊確實有合作方，如果沒有合作方也不會拿那麼多項目回來，現在有幾個比較明確的合作方，比如像黑石這樣的，也有我們正在談的，或者本身有物流業務的，這些是正在談的，現在還沒有到需要披露的時候。
現場提問：萬科從土地價格佔收入成本的4成變成現在的6成，未來拿地的方向會怎樣？除了小股操盤還有其他的方式來維持銷售量嗎？
鬱亮：剛剛說的佔比60%只是北上廣深而不是全國，今年以來整個土地的供應全國來看是下降的，成交也是下降的，土地還是供過於求，個別城市除外。所以不要根據個別城市來看全國的市場會怎麼樣。未來拿地顯然會越來越難，因為好的地大家都想要，不好的地都想避開，但是市場總要恢復到一個冷靜和理性的時期。既然這個行業盈利水平上不那麼吸引人，可能很多會退出，這時候可能有一個獲得批量拿地的機會，跟別人合作發展的機會就有了。這個可以期待有機會出現。
現場提問：跟萬達合作，如果雙方都想要輕資產的話，有沒有具體一點的規劃，是萬達拿地還是萬科拿地？
鬱亮：這個不存在誰去拿地的問題，最有可能是兩家共同去拿地，不需要說分開拿，誰拿給誰都是有可能的，拿地模式上也會多種多樣。
去年公佈了萬科新的10年發展目標，是萬億的目，這個目標是要10年去完成的。大家很喜歡追問比例是什麼樣的，多少佔多大的比重，其實這個事情做數學題是不合適的，因為不知道10年之後物業的估值是怎麼樣的，現在可能很熱門，到時候估多少呢？所以有時要忘記資本市場的估值，實實在在地把客戶照顧好，把業務做好，如果提供市場和客戶需要的產品和服務，相信市場一定會給一個客觀公正的評價。不能市場上說這個東西值錢就多做一點，不值錢就少做一點。