此次不良資產包所屬的嘉粵集團，曾為湛江市龍頭房企，2012年12月向法院申請重整。業內剖析破產原因為“過於深入商業地產與銷售資金回收緩慢導致的結果。”
觀點地產網 在如今地產行業拐點和崩盤說不絕於耳之際，開發商中卻並非都是哀鴻一片。
信達地產股份有限公司6月6日晚公佈，公司與中國信達廣東省分公司簽署了關於嘉粵集團有限公司等34家公司破產重整涉及收購房地產項目及債務重組事項的《合作框架協議》，指定公司全資子公司廣州信達置業投資有限公司以22.57億元承債式收購嘉粵集團下屬五家房地產公司的100%股權。
信達地產表示，通過收購該五家公司的100%股權，實際獲取上述五家房地產公司擁有的嘉駿廣場、大運家園、坡頭龍王圍、麻章地塊、廣州東平路地塊、炭步地塊等六宗土地資產。
據統計，六宗土地中四宗在湛江、兩宗在廣州，用地性質包括商業、工業及金融用地，規劃計容建築面積合計約113萬平方米。
信達地產內部人士表示，通過總公司的資產重組業務，以聯動協同方式獲得土地資產是公司獨有優勢。未來如有符合公司發展策略、收益前景可觀的項目會繼續考慮收購。而一位接近信達地產的分析師指出，在經濟環境不好的市況下，信達地產通過這種操作模式可能會獲得更快的發展。
23億不良資產包
據瞭解，此次不良資產包所屬的嘉粵集團，曾經為湛江市龍頭房企，於2012年12月攜旗下34家公司向法院申請重整。業內剖析其破產原因為“過於深入商業地產與銷售資金回收緩慢導致的結果。”
嘉粵集團重整案件是全國標的額最大的重整案件之一，2012年12月12日，湛江中院作出《決定書》，依法指定湛江市信達會計師事務所有限公司等6家經法院審批編入破產案件管理人名冊的中介機構共同組成管理人。截至2014年5月30日，嘉粵集團資產總值合計約50.30億元，核定債務56.7億元。
根據5月底獲得通過的《重整計劃草案》，信達公司擬投入36.65億元對嘉粵集團進行整體重整。信達公司或其指定的公司將代替嘉粵集團原股東成為嘉粵集團新的控制人，嘉粵集團正式改弦易轍。
根據信達地產公佈的協議，此次收購股權交易對價為零，重組債務本金總額為22.57億元，重組寬限期為三年，重組寬限補償金年率為10.4%，重組債務由五家房地產公司分別承擔，信達地產為上述債務提供連帶責任保證。中國信達廣東省分公司另享有項目全部開發收益的15%。
“這是很明顯的負債式收購。前幾年不用付現，直接開發運作項目。盈利後償還債權人信達資管，剩下的則為信貸地產的收益。”前述分析師對觀點地產新媒體如是闡述此次收購的本質。
信達地產相關人士亦坦誠，這是一筆非常合算的收購。“我們有三年的寬限期，等於現在不用付錢，只是每年支付一定利息，這是大股東變向的資金支持。”
該人士續稱，在此次嘉粵集團的不良資產包中，公司挑選了5家有提升價值的房地產企業。至於其他的酒店等與公司發展策略不相符的資產，公司則沒有考慮接手。
“未來公司會根據區域佈局和戰略定位來選擇。”市場較好的一線城市，以及信達地產目前深耕的區域，如涉及房地產資產重組，公司會與總公司進行協同聯動以獲取項目。
根據資產評估，信達地產此次收購資產包中，所含土地資產的總估值為22.35億元，計容建築面積合計約113萬平方米，粗略計算土地成本僅為200元/平米左右。
信達資產捕手路徑
雖然信達地產相關人士對觀點地產新媒體稱，公司早在海南以及安徽的項目上就採用了這種操作模式。但是在上述分析師看來，這是信達地產第一次較為直接的通過收購資產包的方式拿到土地項目，此前公司多是通過傳統的招拍掛方式來獲取新項目。
“從這次收購來看，信達地產終於找到了適合自己的發展模式。公司以前總是把自己當成普通的房地產公司，走傳統招拍掛程序拿地，然後開發、銷售，實際上這不是它的特長所在。公司應該一開始就藉助集團的力量，通過處置不良資產中相對優良的資產來發展壯大，以前都太含蓄。”上述分析師對觀點地產新媒體指出。
據瞭解，在信達地產現有股權結構中，中國信達資產管理股份有限公司持有信達投資有限公司100%股權，而信達投資有限公司直接持有信達地產54.75%股權，並通過子公司深圳市建信投資發展有限公司、海南建信投資管理股份有限公司間接持有信達地產3.78%股權。
作為信達地產實際控制人的信達資管，其前身中國信達資產管理公司成立於1999年4月，是經國務院批准，為有效化解金融風險、維護金融體系穩定、推動國有銀行和企業改革發展而成立的首家金融資產管理公司。
實際上信達地產的總公司信達資管是專門處理不良資產的公司。而據分析師介紹，在不良資產的各種類別中，房地產又是相對優質的資產類型。相比應收賬款、機器設備、廠房等不良資產，房地產相關的土地等資產更容易估值再開發。
該分析師進一步指出信達地產的發展路徑應該是，經濟順暢的時候，由總公司提供資金支持，以通過傳統方式獲取土地資源進行發展；經濟形勢不好的時候，運營不下去而瀕臨破產重組的開發商會增多，“挑挑揀揀總能找到好的土地和項目。”