對於現有自持項目，如果不能良好運營，反而成為公司的包袱，那這就得不償失了。

觀點地產網 與其數得上的住宅地位相比，儘管中海已運作27年商業地產，卻依然被業界視作“新兵”。

5月30日，中海地產集團有限公司旗下購物中心品牌中海環宇城在瀋陽正式對外試運營，旗下購物中心正式開業。據悉，這是瀋陽市皇姑區一環西北主城區首個商業項目，被認為有效填補瀋陽西部大體量商業空白。

當天，中海地產集團副總裁、中海地產商業發展有限公司董事長闞洪波表示，中海環宇城作為中海地產純租賃自持購物中心繫列產品，將依託中海集團全國佈局發展戰略，以全新的理念、互利的模式、實現經營者和投資者的共贏。

不過，看起來很美，現實卻不被看好。有市場觀點認為瀋陽市皇姑區區域在中海地產進入後商業地產氛圍已經有所改善，但周圍的商業環境卻並不理想。

瀋陽睿意德總經理梁燁輝對觀點地產新媒體指出，該板塊周圍只有家樂福，過去房價一直不是很高，周邊商業環境並不成熟，“環宇城所在位置屬於瀋陽一環，但是處於一環裏最不發達的區域，還不如很多區域的二環”。

瀋陽中海環宇城悄然開業

根據官方信息顯示，瀋陽中海環宇城購物中心總建築面積8萬平方米，項目共有7層，其中地下1層，地上6層，業態包括了精品零售、星級影院、休閒娛樂、餐飲美食、生活配套、生活超市六大類。

據瞭解，目前瀋陽環宇城已與兩百餘家國內外知名商家進行了深度的洽談，完成與華潤萬家超市和嘉禾影城兩大主力店的正式簽約。另外，與屈臣氏、百盛、川人百味也達成了合作意向，環宇城已經達到了近55%的出租率。

至於項目的定位，曾參與其中的瀋陽世邦魏理仕總經理周業輝表示，考慮到項目本身的所處區域的商業發展不是很成熟，而依靠中海地產自有住宅和寫字樓等業態，將項目定位為社區的區域型購物中心。

事實上，瀋陽中海環宇城正是依託中海寰宇天下綜合體項目而存在的。

翻查資料可知，2009年11月13日，中海地產以底價35億元拿下當時瀋陽一環內最大的土地，而環宇城正坐落於該地塊中，即是現在是中海寰宇天下所在地的原瀋陽機車車輛廠地塊。

資料顯示，中海寰宇天下總佔地面積77萬平方米，總建築面積是220萬平方米。其中，住宅部分由高層、小高層、多層與別墅等多種形態組成，目前該部分三期6月末交房四期在售。

而商業部分佔整個綜合體項目總體量35%，將來規劃有寫字間、集中型商業、公寓等，營業面積75萬平米左右，擬投資150億元；將涵蓋國際甲級寫字樓“中海廣場”、大型商業綜合體“環宇城”與沿街商業等多種商業形式。

據悉，中海環宇城採取“只租不售”的純租賃模式，在招商運營環節進行統一業權管理、持有運營模式。

周業輝認為，銷售型商業的產權比較分散，會導致經營權分離，在項目整體運作和招商方面會造成不良影響。中海單獨持有產權，更便於運營和管理。

但是，“只租不售”便意味着拉長的回報期。相關業內認為，目前來看，瀋陽環宇城的回報期大概7年左右，而且很可能還會進一步延長。

不過，在瀋陽商業資深人士看來，更關鍵的還在於運營。據分析，從硬件上講，中海環宇城項目的空間、設計等還不錯，但從品牌上來講，項目的軟件比較弱，商場整體商業氛圍營造上較差，確實沒有太大吸引力。

而在考察過開業後的環宇城後，該人士表示大失所望，“即便把環宇城定位成區域的社區型商業，也可以說‘很差’，僅依賴星巴克、漢堡王等品牌無法增強項目的影響力，從品牌角度，環宇城充其量只能說是比社區店大一點的店鋪”。

原地踏步的中海商業地產

在環宇城試營業當天，闞洪波還表示，中海集團將不斷加大商業地產發展模式的探索，“將以購物中心和寫字樓為重點，適度發展星級酒店，繼續積極發展優質商業地產項目，使商業地產成為公司發展新的增長點”。

同時，據中海地產瀋陽公司副總經理吳健透露，中海地產持有的商業項目已經超過了280萬平米，主要分佈在香港、北京、上海、深圳、成都等中心城市，涵蓋中海系甲級寫字樓、環宇城購物中心及星級酒店三大系列。

公開資料顯示，2011年11月16日，中海地產將自擁的商業購物中心品牌以“環宇城·UNIMALL”為統一品牌的全國五大購物中心啓動全球招商，並首次明確地對外發布其未來商業地產發展線路。

而後據介紹，環宇城購物中心將陸續登陸南京、瀋陽、濟南、天津、珠海五大城市。

目前，據瞭解繼2013年濟南環宇城開業後，今年中海將會有兩個商業項目落成並投入使用，分別是瀋陽和南京環宇城。

不過，相比中海地產位居行業前列的住宅規模，其商業地產的比重仍然顯得比較小。事實上，在業內看來，進入商業地產20餘年的中海地產依舊是“新兵”，多年未有建樹。

“對中海地產來講，商業絕對不止是購物中心等零售類的物業，其應該還包括寫字樓等多種業態，持有型的商業物業對團隊的運營能力的要求是非常高的，而這恰恰是中海目前最欠缺的能力。”有資深商業人士對觀點地產新媒體如是表示。

據其分析，一方面，中海地產現在仍沒有擁有最核心位置的代表性商業地產項目，而其作為商業中“新兵”，也沒有塑造出與其住宅市場相匹配地位的商業權重，因此也很難吸引到品牌和市場關注。

同時，中海地產仍然缺乏有號召力的商業地產團隊，以瀋陽為例，中海地產商業團隊中並沒有對瀋陽商業有重要影響力的人士。

“沒有好的項目，很難培養和訓練出一個好的商業團隊，這種情況下，中海地產就需要引入外部資源，但中海地產一直沒有相關舉措。”

在他看來，商業地產的回報包括經營性貸款、二級市場融資、Reits等多種方式，但關鍵就在於商業項目本身應該是有價值的，而現在中海的部分商業地產項目是沒有辦法達到這個價值的。

“對中海地產而言，如果資金支持的話，其肯定會增加自持物業持有比例，但對於現有自持項目，如果不能良好運營，反而成為公司的包袱，那這就得不償失了。”