在人和商業應收款陷入爭議之際，該公司逐漸落伍的“防空洞”商業模式和財務狀況不佳卻是顯而易見的事實。

觀點地產網 見習編輯 趙思茵 曾經成功開發了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數十個省市級城市地下人防商城的哈爾濱商人戴永革，在漫長的3年等待之後，終於等來了應收賬款的契約。

3月5日，人和商業發佈公告稱，與買方簽訂成都契據，買方已同意向集團支付1.9億港元以結清成都付款，該付款全部結清後，買方對購買成都項目一事應不再有任何未付或未解除的債項和義務，而成都個人擔保也會被解除。

同日(3月5日)，人和商業集團亦與另一買方簽訂鞍山契據，該買方已同意支付1.27億港元以結清鞍山付款。在該付款全部結清後，買方對購買鞍山項目一事應不再有任何未付或未解除的債項和義務，而鞍山個人擔保也會被解除。

據悉，成都及鞍山項目與買方簽訂契據，人和商業將獲得3.17億港元未付款項。但是，這一次，人和商業依舊未言明所謂的“買方”究竟何許人也。

應付款之謎

查閱資料可發現，以上這兩筆款項可以追溯到三年前。

在2010年11月13日,人和商業公告宣佈，向買方出售遼寧省鞍山項目，總價款為13.05億港元。在簽訂鞍山契據當日，仍有3.45億港元仍未支付。

一年後的2011年12月9日，人和商業再次公告稱,同意向另一買方出售成都項目。據此，買方有義務支付總價款23.72億港元。在簽訂成都契據當天仍有6.38億港元仍未支付。

同日(2011年12月9日)，港媒報道稱，中渝置地主席張松橋在購買成都項目時，拖欠人和商業20億元，該筆款項應於11月底到期。

此消息一齣，人和商業董事會馬上發佈公告，證實確有約20億元應收款於去年11月30日到期，並承認成都項目應收款遭拖欠，僅收到30%對價，而剩餘70%、約10億港元的餘款將於未來數個月收取。

同時，人和商業還表示，張松橋或中渝置地從未牽涉入成都項目或其他項目的收購及買賣中。中渝置地也同時發出公告予以否認。

人和商業半遮半掩的澄清最終使事情暫時告一段落。2012年2月21日，一家名為RipleyCapital的機構，發研究報告重提應收款遭拖欠舊事。

RipleyCapital在報告中稱，人和商業遭到拖欠的應收款並非來自出售成都項目，而是來自出售濰坊項目的對價。並且，有可能是張松橋透過中渝置地收購了人和商業的濰坊項目，所以中渝置地副主席林孝文成了濰坊項目的新法人代表，但中渝置地或因為項目不佳或因為自身資金問題並未及時支付收購款。

該報告一齣，人和商業即發出第二份澄清公告，表示出售濰坊項目股權的對價約10.9億港元，已經全部於2011年收訖。濰坊項目的買家不是張松橋，也非中渝置地，而是一個與人和商業沒有任何關連的獨立第三方。

事到如今，人和商業再次公告宣佈，鞍山和成都項目的買方同意結清款項。雖然，人和商業始終並未明確說明遭拖欠應收款的總額以及構成，也未說明成都項目買家的真實身份。

在人和商業應收款陷入爭議之際，該公司逐漸落伍的“防空洞”商業模式和財務狀況不佳卻是顯而易見的事實。

“防空洞”模式沒落

資料顯示，人和商業發端於上世紀90年代初的哈爾濱。

1992年，人和商業在哈爾濱開設了第一個項目“人和地下大道”，大部分鋪面出租給了從事女裝批發及零售業務的租戶。

據悉，人和商業的商業模式主要是興建人民防空工程，並在和平時期將其用作地下商城，通過出租商鋪或轉讓商鋪經營權的方式，獲取回報。

此後，人和商業沿着地下人防工程進行商業化開發這條道路不斷前行，成功開發了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數十個省市級城市地下人防商城，並創造了中國首個地下商業品牌“地一大道”。

人和商業13年中期業績報告顯示，截至2013年6月30日止，該公司在全國11個城市已擁有在運營商場19個。儲備總建築面積目前為497萬平方米。其中包括總建築面積相當於149萬平方米的13個在建項目和立項批准總建築面積相當於349萬平方米的19個已批項目及計劃開工當中項目。

但是，在擴張的同時，一些問題也在不斷浮出水面。

有分析稱，地下商城的開發在建設期間一般需要大量資本支出，並且轉讓經營權及出租項目需數月才產生正現金流量。因此，人和商業的快速擴張給自身現金流造成了不小的壓力。

此外，人和商業的運營模式也有一定的侷限性。首先，其運營的是人防工程設施，不屬於房地產開發的範圍；其次，購買者受讓的是商鋪單元的經營權，難以取得其商鋪單元的房產證，銀行按揭模式並不適用。由此，人和商業可能面臨比一般商業地產更長的資金回收週期。

並且，受運營模式的影響，人和商業的近年來的收入就受到極大影響，其2013年中期業績報告也顯示，截至2013年6月30日止6個月，人和商業錄得收入為2.62億元，轉讓經營權收入0.39億元，銀行存款和現金合計為10.38億元。

但是，截至2013年6月30日，人和商業已訂約但未撥備及已授權但未訂約的未來資本開支分別約為28.17億元及34.45億元。遠超過人和商業半年的收入和流動金額。

同時，人和商業的融資費用由去年同期的1.98億元增加至2.16億元。

也正是在如此緊張的現金狀況下，人和商業應收款的問題變得更為敏感了。

人和商業半年報顯示，截至2013年6月30日，該公司記錄入流動資產的應收賬款和其他應收款為21.65億元。

“這次的應收賬款的即將成行也只能暫緩其在現金流上壓力。”有市場人士如此分析道。

某市場人士亦對觀點地產新媒體稱，除了以上的影響，近年來大熱的電商對商場影響非常大，定位低端、購物環境較差的“防空洞”商場首當其衝。

“最近，我去了青島等二線城市考察，所見到的地下商場空置率都有不同程度上升，較好的地下商場空置率也有50%。”上述的市場人士如此說。