遠洋在北京四年沒怎麼拿地，客觀上需要補充土地資源，這次積極的表現只是一個開始。
觀點地產網 見習編輯 王靜 經過2009、2010年地王的洗禮，以及三年多的保守和沉寂，遠洋地產2014新年伊始即在北京市場上演滿血復活，8天內以超73億的價格連續摘得三宗土地。
如此過山車式的起伏，不免讓外界拿不準其在土地市場的脈門。對此，遠洋地產內部人士解釋稱，在2010年從北京取地後，這兩年沒拿地，是基於對市場的判斷。2010、2012年，北京上海都是政策調控的重災區，行業主流的傾向是去往三四線城市。投資者也認為，在一二線儲備多的企業，市場價值評估反而會低一些。
感受到行業趨勢的遠洋地產亦認為應該多往二三線城市拓展，將調控的風險變小。然而從去年開始，市場風向標調轉，一二線市場企穩回升，主流地產商和投資者又紛紛迴歸一二線。遠洋自身也在潮流中順勢轉向。
不過，雖然去年並未在北京市場有大的動作，但是遠洋地產內部表示一直高度關注北京市場，頻繁參與，只是在農曆年底有個收穫期，統一爆發了而已。最近拿的幾宗地均符合遠洋地產謹慎投資的要求，是水到渠成的事情。
謹慎積極的拿地策略
上述人士透露，遠洋在北京四年沒怎麼拿地，客觀上需要補充土地資源，這次積極的表現只是一個開始。而這積極態度的底氣主要來自兩個方面，一是大股東的增持，二是團隊的磨合。
去年的9-10月份，遠洋地產對兩個大股東中國人壽以及南豐集團進行了定向增發，金額是8億美金。增發後，中國人壽持股比例為29%，南豐為21%，兩大股東加到一起持股比例增大到50%。增發後遠洋地產財務情況得到顯着改善，打開了進一步融資的空間，也為公司的積極拓展提供了助力。
另據介紹，幾年之中，遠洋地產內部產品標準化和品質都有很大的提升。遠洋地產方面透露，從2009年開始做大規模的全國化佈局，19個城市的團隊逐漸成熟，經歷了完整的開發週期，從拿地、開工到竣工交付，使得團隊成熟很多，為下一步的擴張和積極的佈局提供了前提條件。
具體到拿地策略，該人士提出了四個原則：一是堅持投資標準，拿地的時候要考慮收益率的問題。二是堅持區域深耕，主要是在已進入城市，或者是在已經進入城市的周邊，同一個團隊能夠覆蓋的地方。例如遠洋地產今年會在長三角、珠三角增加城市的佈局。
第三個是堅持規模適中，重點去拿二三十萬平方米的中等規模項目。該人士指出，原來遠洋大於80萬方的項目佔比比同行更高一些，影響公司的週轉率水平。今後會多拿一些中等規模的項目。第四個是堅持團隊能力匹配，為能力強的團隊多增加土地儲備。“此次在北京市場拿地就是這樣，北京市場的團隊整體能力是最強的，畢竟是大本營，拿地條件更成熟。”
首改和剛需是主流
變化的何止是區域路線，主流的產品類型也在不斷更新。據瞭解，遠洋地產董事局主席李明在公司內部會議上說過，作為主流地產商就要做市場的主流產品。而主流產品在不同時期的定義也不一樣。
“但是現在隨着單價的提升、總價的控制，這兩年主流市場的產品在往剛需和首改偏重，去年排名前十名的企業基本是做剛需首改快速週轉類為主的，遠洋地產也會跟上主流市場。全國會以剛需和首改為主做快速週轉的項目。但是基於北京和上海市場的特殊性，會在這兩個城市適當增加中高端項目的比例。當然最終選擇做什麼樣的產品，很大程度上取決於土地市場供應”
該內部人士指出，遠洋地產2012年年報和2013年中報顯示，90平米以下的住宅套數佔總的住宅套數的85%，所以遠洋還是以主流產品為主的開發商。2014年北京新增的三個項目，主要開發的也是小面積的產品，並會爭取在今年年底前推出。
2013年，相較於沉寂的住宅業務，遠洋地產在商業地產和養老地產方面均略顯高調。有市場評論指出，多線條的發展必然會分散一定的精力和資源。對此，遠洋地產內部人士表示，在很長一段時間，住宅業務仍然會是遠洋地產的核心業務。
遠洋地產在商業地產方面，過去幾年投入大量人力物力。從去年開始商業地產逐漸進入收穫階段。“公司計劃每年新增商業項目面積約25-30萬平方米。而這些新增項目的土地都已經拿完了，建築款需要佔用的自有資金也不會多。”
而根據其運作商業地產的經驗，商業地產可以反哺住宅產業。商業地產經營之後可以進行價值重估，獲得銀行貸款，很多時候從銀行貸回來的款項比項目投入的比例還要大，可能達到150%的覆蓋比率。
而在養老地產方面，該人士認為遠洋尚處在探索當中。“遠洋地產目前為止有兩個養老項目開業，一個是在亦莊，另一個在遠洋一方項目邊上。規模都不大，都是幾千平米，現在採用的是輕資產模式。對資金佔有方面可以忽略不計。”