位置絕不能比競爭對手差，不然品牌雖然有增值、溢價，但是肯定打不過好的。

編者按：11月底，由觀點地產新媒體主辦的2013觀點商業年會已圓滿閉幕，這次大會圍繞主題“商業的未來”展開討論，通過數十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現場數百房地產與商業行業尤其是商業地產的專家學者、典範項目打造者、運營者，知名商業運營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業地產現狀與未來，湧現出諸多真知與灼見。

為饋行業與觀點讀者，觀點地產新媒體陸續推出“商業的未來”2013觀點商業年會現場系列訪談報道。

觀點地產網 魯鵬 “其實幹這個幹久了，就靠自己的眼睛。”

萬豪國際集團中國地區酒店業務發展總監張斌稱，在酒店進駐選擇上，萬豪沒有百分百具體的標準。

他指出，萬豪第一考慮的是城市經濟體量，第二考慮位置，選城市最好的位置，然後再看業主實力。

事實上，位置的選擇在萬豪的標準中處於相當重要的地位。“位置是幾乎沒有變數的，所以才得選好位置。我們一簽合約就是20年以上，對位置更得重視。”

在同競爭對手的競爭上，張斌認為，位置也是絕對重要，雖然品牌有增至、溢價能力，但在位置上輸於競爭對手那就肯定打不過。

談及同業主之間的關係，張斌強調開始合作之後，首先就是談條款。

“開發商得接受我們的條款。”必須按照品牌標準建設，同時把管理模式清晰告訴業主，萬豪是全權管理人、財、物；而業主的監督權、知情權都體現在合同條款裏。

此外，據張斌介紹，萬豪現在也涉足旅遊地產酒店。現在城市中心已經基本飽和，選擇旅遊地產是因其稀缺性。

以下為觀點地產新媒體對萬豪國際集團中國地區酒店業務發展總監張斌先生的採訪實錄：

觀點地產新媒體：萬豪選擇酒店有什麼標準？

張斌：其實幹這個久了，就靠自己的眼睛。

一定要讓說標準也有，GDP1000億以上，人口100萬以上的這種地級市，但是沒有具體的。不會說百分之百按照一個規矩走，任何品牌都是這樣，有不同的戰略。

酒店蛋糕就這麼大，每切一刀其實並不是萬豪切的，是開發商自己。開發商蓋酒店有很多目的，政府要求也好，地價優惠也好，資產重組或者是資金運作方面，開發商有自己的想法。

我們考慮的就是城市經濟體量，這是第一位的。第二是位置，選城市最好的位置，然後再看業主的實力。

觀點地產新媒體：萬豪對業內的競爭是怎麼看的？

張斌：萬豪集團歡迎競爭，因為我們是最不怕競爭的，寧可選址的時候挨着競爭對手，但是位置絕不能比競爭對手差，不然品牌雖然有增值、溢價，但是肯定打不過好的。

什麼好位置也好，次好位置也好，比如一個城市有不同的CBD，不可能說在一個城市的中央就一定好。通過多年的實踐，我們覺得後到一個城市，反而好地方出來了。不是說先去把好的先佔，去得晚點，反而好地方就有了。

觀點地產新媒體：覺得您這個理論和長跑的理論有點像。

張斌：後發制人。

觀點地產新媒體：五星級酒店重要的不僅僅是位置，服務也是重要的。

張斌：沒有，李嘉誠說過“地段、地段還是地段”。

觀點地產新媒體：酒店應該不屬於這個範疇吧？

張斌：酒店的位置太重要了。

位置是幾乎沒有變數的，所以才得選好位置。我們一簽合約就是20年以上，對位置更得重視。

服務是可以改變的，我們對總經理有業績的考核，同時還有員工滿意度、客人滿意度，這幾項是對總經理的考核，員工滿意和客人滿意度就能體現管理水平。

儘管管理的標準都是一樣，大酒店集團的運營標準都是一樣，但是因為是不同的人做的，結果也不盡相同。

觀點地產新媒體：萬豪跟業主在合作的結合點在哪裏？如何互相的提升品牌？

張斌：互相提升，這是肯定的，我的品牌好，每平米寫字樓多賣幾百都有可能，也能給商業帶來好的商家，都是互相的。

這也就是看先有雞還是先有蛋。開發商想用我們的麗思卡爾頓和萬豪來吸引那些奢侈品品牌，但是我們去之前又要先看有沒有那些品牌，所以有時候挺麻煩的。

觀點地產新媒體：在開業前期，萬豪內部執行一般會遇到什麼難題？

張斌：開業前的3到4年時間裏，第一步進去跟開發商談的就是發展部，可能那時候剛剛拿地，可能還沒拆遷。

我們進去以後，首先跟開發商談條款，開發商得接受我們的條款，必須得按照品牌的標準建設，各個品牌的標準是不一樣的。

觀點地產新媒體：同開發商的合作上，如果出現矛盾怎麼解決？

張斌：我們幾乎不會出現矛盾，因為在籤備忘錄之前，就跟業主把我們的管理模式清晰地告訴業主。

我們就是全權管理，人、財、物全權管理，業主的監督權、知情權都體現在合同的條款裏。我們說在前面，不是說簽了就行，到時候有問題再協調。

觀點地產新媒體：但是旅遊地產的項目選址不會像城市那麼明確，很多是荒郊野外，或者是一些新的園區，很難評估好的地段。

張斌：有一定的評估方法。我們在城市中心已經基本飽和，這時候就選擇旅遊地產，因為有稀缺性，比如沿海的沙灘，你不插旗子，這沙灘就被別人插了，你就沒有了。

我們在惠州有項目，從深圳往惠東那邊做了一個萬麗酒店，還有一個艾美，沙灘現在是我們搶佔的一個資源。第二個就是景區景點，我們在九寨溝建了萬豪，還有峨嵋山萬豪、青城山萬豪。

觀點地產新媒體：從酒店從業者的角度來看，對商業的發展您看到的是什麼？

張斌：地產分為住宅地產、商業地產、旅遊地產，住宅現在已經有很多限制了，商業地產現在大家都在轉型，做商業地產又以綜合體居多。

綜合體其實現在有點過剩，在這種情況下，王健林又帶動了旅遊地產，在西雙版納拿巨大的地，在合肥也是搞旅遊地產。商業地產跟旅遊地產，如果拿酒店作為裏面的一個元素，我認為是畫龍點睛的部分，或者叫皇冠上的明珠，起到這個作用，這不是自吹自擂，確實起到這個作用。

觀點地產新媒體：您認為未來發展的趨勢是怎樣的？

張斌：優勝劣汰。