光耀正處於高速擴張期，與其它規模相若的公司相比，對資金要求更高。
編者按：伴隨着中國房地產一路前行，博鰲房地產論壇至今已歷十二載，見證了行業曾經的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。
進入新改革時代，如果說房地產已經被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業利益。那麼，我們在2013博鰲房地產論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。
8月13-16日，2013博鰲房地產論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產新力量”，觀點地產新媒體遍訪眾多重量級經濟學家、行業大腕、企業領袖等人士，推出“改革時代的地產新力量”2013博鰲房地產論壇系列報道。
觀點地產網 彭飛 作為一家總部位於深圳、崛起於惠州的地產公司，光耀地產一直期望能擺脫外界對其“惠州房企”的印象。
從2009年開始，光耀地產開始走進長三角和天津，後來又進入山東臨沂和威海，還在北京、上海等一線城市尋找發展機會。
光耀集團副總裁劉海波表示，如果把2009年和2010年稱作公司走出去的初級階段，那麼現在就是中期發展階段，公司在三個一線城市已經有一些項目在運作。“再過兩三年，我們在三大經濟區的項目全部運作起來，那時公司的全國佈局才基本成型。”
光耀在獲取項目的方式上主要採取收購、兼併等運作模式，劉海波解釋，此舉跟公司的發展階段有關，現在一塊地的出讓金需要幾個億甚至是幾十億，光耀暫時沒有這個實力，而收購兼併則是最為適合光耀的拿地方式。
然而，光耀地產的這一輪高速擴張，又趕上調控政策的步步緊逼，又有較多使用成本較高的信託、基金等融資方式，因而這兩年也不斷傳出光耀面臨着極大資金壓力的消息。
對於市場的擔憂，劉海波強調，公司絕不會做虧本生意，信託、基金的回報率要求確實較高，但公司會更精細地算賬，在產品定位和策劃階段，就會把地塊的價值分析透，然後在可操作的、約束的條件下，把項目的價值做到最大化。
劉海波還表示，光耀在運用信託和基金方面總體上問題不大，雖然公司快速發展階段一直處於缺錢的狀態，但公司基本面還很健康，不存在任何一筆款項到期無力償還的情況。
以下為觀點地產新媒體對光耀集團副總裁劉海波先生2013博鰲房地產論壇採訪實錄：
觀點地產新媒體：從2009年開始，光耀開始了全國佈局，請問目前進展到什麼階段？所佈局區域的產品和銷售情況又是怎樣的？
劉海波：光耀從2009年開始走進長三角和天津，後來又進入山東的臨沂和威海，近期我們在北京、上海、深圳這三個一線城市也在尋找一些機會。如果把2009年和2010年這兩年稱作我們走出去的初級階段，那麼現在就是中間階段，公司目前在三個一線城市已經有一些項目在進行運作。再過兩三年，我們在三大經濟區的項目全部運作起來，應該說全國的佈局才基本成型。
就具體項目而言，我們在天津複製了一個在珠三角口碑不錯的光耀城項目，在山東臨沂我們就把在惠州做得比較好的荷蘭水鄉項目引入。而在威海，我們也是把珠三角頗具影響力的候鳥度假地引薦過去，甚至包括千島湖，我們也準備複製候鳥這個高端產品。
所以，我們的佈局就是將我們在珠三角地區(房地產市場化發育程度較高，客戶需求也較高的區域)久經考驗的、經濟效益和社會效益均好的產品進行復制。事實證明，我們複製到這些地區以後，它的品牌效應、社會效應和經濟效應也都很好。
觀點地產新媒體：光耀在全國佈局的過程中主要採用什麼方式？獲取項目的方式又有那些？
劉海波：光耀屬於成長型中小房企，在對外佈局中必須要做得很快。我們也做了一些研究，我們的週轉大概是中國房地產百強企業均值的2到3倍，有些指標可能是4倍以上，就是我們週轉非常快，也只有快，才能跟巨無霸房企進行競爭。
另一方面，光耀還以市場化的觀點來緊緊把握客戶的需求，把產品進行精益求精的研發，保證一推出來，一定是既叫好又叫座的產品，也只有通過這種方式才能快速滾動開發。在城市的任何區域，我們都有比較成熟的產品進行匹配。而在異地複製之後，我們的這些產品也能打動客戶，就是無論在遠郊、城市近郊還是城市的核心區，我們都有能夠符合這個市場需求的產品與其匹配。
至於拓展項目的獲取方式，我們採取收購、兼併等低成本高效率的運作模式。雖然這些項目的位置不由我們來選擇，但是因為光耀有比較強的產品能力，我們還是都做出好產品來。
觀點地產新媒體：在異地複製的過程中，光耀有沒有考慮通過公開土地市場獲取項目，或者參與舊城改造？
劉海波：在公開市場拿地我們做得還比較少，這還是和公司的發展階段與實力有關。我們也在跟蹤一些舊城改造項目，但是不會太多，因為要保持快速週轉，有些項目如果守的時間太長，可能效果也不好。在舊改方面，我們也有一個案例，比如我們在深圳坪山的項目，總建面是50多萬平方米，這個項目公司也跟蹤了好幾年，可能今年會開始動工。
像山東臨沂的項目就是屬於短平快的，債務關係能很快理清，我們只要有一個合理的啓動資金，就能使項目進入正常的開發程序，這是一類。
第二類就是合作，比如有一家公司有地，但是他沒有人才，沒有產品，甚至沒有資金，但這些因素我們都有，所以就能談好合作，然後他佔一定股份，我們全部運作，運作完以後就給他一定收益。目前這一種算是比較多的，我們自己叫協議出讓。在這類項目中，我們的前提是要控股，至少是51%，這樣來講我們就能夠更好地發揮自身的優勢。
第三類就是與政府洽談，符合政府的產業政策，公司目前也有幾個項目在談，比如說要做跟文化、創意相關。這類項目將集成很多跟文化創意有關的資源，甚至整個產業鏈都可以配齊，這樣的項目政府肯定是歡迎的。
還有一類就是公開招拍掛的，這方面公司未來應該會考慮，而且我們也在所進入的這些城市觀察過。我們也有專人在研究這些城市的市場情況，比如土地供應，每塊地的樓面地價，溢價率，它的位置和周邊項目的情況，所以不排除未來在我們實力更強的情況下，在一些最有發展潛力的城市去土地公開市場拿地。
當然公開拿地的方式還是跟公司的發展階段有關係，現在一塊地需要幾個億甚至是幾十億元，光耀暫時沒有這個實力。所以在這種情況下，公司就要找到適合自己的拿地方式。
觀點地產新媒體：光耀目前既然還屬於全國佈局的中間階段，那麼對資金的需求一定很大，相比上市公司的融資方式，光耀運用了較多的基金和信託，這些方式一方面可以表明公司擁有較強的融資能力，但由於國內信託、基金回報要求很高，過多的運用這些方式是否也會有一些風險？
劉海波：這幾年在香港上市的公司，他們的融資相對會好一些，因為是公眾公司，融資比較容易。光耀也在研究利用香港的融資資源。
就國內來講，目前即使是上市公司也存在融資難的問題，畢竟現在股市的融資功能不那麼強了，有很多上市公司也在用信託、基金，只不過大家的規模有多有少的問題。
光耀這兩年正好是在高速擴張期，與和我們規模差不多的公司比起來，應該說對資金的要求更高。這樣就需要算賬，如果說融資成本高，那麼對項目的運作能力就要提出更高的要求。但公司是絕不會做虧本生意，比如說信託、基金，他們的回報率要求較高；有的不僅基金不僅要求債權收益，還要債權收益。這樣我們就需要算細賬。怎麼算呢？一個是我們的產品定位，從開始的策劃階段，就要把地塊的價值分析透，然後在可操作的、約束的條件下，把項目的價值做到最大化。應該說光耀在運用信託和基金方面總體上問題不大，公司從2009年之後擴張這麼快，一直都是缺錢的狀態，但我們的基本面還是很健康的，公司可能在還債方面披露的信息不多，但事實勝於雄辯，我們沒有說哪一筆款項是到期了無力償還的。
雖然公司沒有上市，但在融資和還款的能力確實是不錯的。在對外方面，一些金融機構對光耀也比較信任，這麼多年來一直是比較良性的運作，公司的基本面、項目的基本面都沒問題，這些金融機構既然能把錢投給光耀，那就證明公司肯定是沒問題的。對於光耀而言，我們也想做百年老店，不是說做一兩年資金鍊斷裂就倒掉了，我們絕對不可能做這樣的事情。
觀點地產新媒體：您覺得從新一屆政府上臺至今房地產行業發生了哪些變化？從最近政府對房地產行業一系列的表態來看，您認為新一屆政府對房地產行業今後的態度是什麼？
劉海波：政府完成換屆後，新一屆領導班子相對很務實也很穩健。一種比較穩健、健康、長效的發展經濟環境，一定是政府追求的目標。健康發展的房地產行業，更是政府所期望的。房地產行業這幾年的調控，從一個好的方面來看，最大的好處就是生態和預期的改變。
以前我們拿地，都是採用“高地價、高投入、高回報”的三高模式，這是不可持續的。現在回過頭來看一定要改過來，政府也希望地價能控制，現在地王一出來大家都很緊張。但這幾年所謂的地王溢價率是很低的，超過百分之百的都很少，往年都是好幾倍的溢價。
從2010年到現在的調控，已經改變了這種生態，這種三高不能繼續下去。現在的房地產企業，包括上市公司，它的利潤率大都在降低，有的公司甚至在10個點以內，這個利潤率已經接近製造業了。當然相對來講，地產價格還是高，但是和前幾年動輒30%、50%的利潤率來講，已經降低了很多。所以，一個健康的行業、穩健的行業和企業，才能走得更遠。
第二個是預期的改變。剛開始大家認為房價只能漲不能跌，從政府到金融機構，到開發商，甚至包括消費者，都覺得房價會一路上漲。但到了2006年、2007年就發現不是這麼回事。2008年發生金融危機，房利美、房地美出現的問題，給大家當頭一棒，大家覺得以前的方式不能再重複發生了。
接下來在2008年到2010年這三年的時間內則是矛盾階段。2009年3月份出現一個小陽春，後來全年持續都很好，但2010年又開始了調控，這個時候就是有看漲的，也有看跌的，我們叫這個階段為預期的矛盾交織期。當時我們看到很多企業的高管都認為沒問題，但是銀行和政府則認為價格是要往下降，消費者就更看不明白了。
到了2010年以後，尤其是2011年，這個預期又調轉過來，大家覺得這個行業一定要穩健發展。所以現在對這個行業的生態預期是要健康穩健的發展，並且現在這個預期從政府到開發商，到金融機構，到終端消費者，大家看法基本一致。
所以我認為，在這種情況下，行業的生態和預期已經發生變化，這也有助於行業和企業向着好的方向發展。
觀點地產新媒體：在這種生態和預期改變的情況下，目前政府又推出了新型城鎮化的發展思路，那麼光耀如何在這個過程中找到一種適合自己的發展道路？
劉海波：新型城鎮化對光耀來講，可能有幾個層次的機會。
第一個還是我們現有的產品在高速城鎮化過程中的複製。公司目前已經佈局了三個經濟區，可能以後還會往中西部走。比如說我們的光耀城、候鳥度假地、荷蘭水鄉、荷蘭小城，這些在發達地區做得比較好的項目，我們以後就可以複製到其它區域。
另一方面，光耀目前在住宅的基礎上也在做複合地產，比如說酒店，我們正在打造酒店產品線。酒店又跟我們的寫字樓、購物中心配套，就是能跟綜合體配合起來。
第三點，度假休閒類的高端產品，我們也有現成的產品。內地的很多地方是比較適合養老、養生的，而且老齡化程度也在增加，當地卻沒有這樣的項目，那麼我們就去填補空白。
還有一點就是資金優勢，光耀目前在金融板塊也有佈局，未來這也會成為我們比較重要的戰略支撐點。城鎮化可能需要10年、20年，在這個過程中，我們也會更加具有國際視野，我們現在就有一箇中美合資的設計公司，並且與幾個主要國家做城市更新的機構都有聯繫，我們就可以把這些好東西帶到內地。