現在價格還沒有出現普降，有一些二、三線城市還在漲，這個時候只要一放鬆或者停滯就會前功盡棄。
觀點地產網 李寧 房地產調控所引發的地方債問題，毫無疑問在今天表露無遺。無論是10.7萬億的地方債可控，還是允許四個區域先行發債試點，都間接指明瞭地方財政的壓力之大。
除此之外，保障房的"差不差錢"，似乎也不樂觀。作為中國經濟的火車頭，房地產問題無疑是最大的風險之一，尤其在歐美債務危機與國內經濟問題疊加之際，許多人也幻想起了08年的“救市之鑑”。到底調控該何去何從，經濟形勢又是否會改變地產現狀，觀點地產新媒體專訪了銀河證券首席經濟學家，董事總經理潘向東博士。
潘向東認為，房地產肯定會繼續調控，因為現在價格還沒有出現普降，部分二、三線城市還在漲，這個時候只要一放鬆或者停滯就會前功盡棄，因此現在談房地產調控結束還為時過早。
對於地方債試點的目的，潘向東指出，因為現在地方政府財政確實很困難，地方有許多在建的項目，只要找不到資金就會成為爛尾工程，在這種情況下，推出發債應該是基於這方面的一個考慮。
不過，潘向東也表示，債務的地方發行是未來改革的必然趨勢。至於地產與經濟的關係，潘向東強調，一旦調控延續，房地產投資的下降會影響到整個固定資產投資。
所以，房地產真的下降會影響到實體經濟，因此政府現在需要組合的配套來避免大幅的震盪，包括支持微小企業、保障房建設以及水利項目的發展等。
以下為觀點地產新媒體對潘向東先生的採訪內容：
觀點地產新媒體：財政部允許四個地區先行試點發行地方債，學者普遍擔憂地方可能會超額亂髮，對於缺乏監督和不透明，您怎麼看？
潘向東：我覺得中央政府這樣做肯定有一定的道理，它就是統籌，包括財政部和發改委對發行的額度，對它的規模可以進行限制。因為，現在地方沒辦法監管，光靠人大來監督政府發債幾乎是不太可能，因為他們就是一個系統。
假如沒有一個監督的發債，那它就是接近無限級了，就會把子孫後代的錢估計都會用完，所以這方面的擔心肯定有很多。
那麼，既然允許試行，中央肯定是在規模、時間、額度這些方面都會考慮到，要把未來預計的風險控制在可控範圍之內，所以才會讓一些財政收入比較好的地方發債。
而且，這種債務的地方發行是未來改革的必然趨勢。因為，未來地方的市政建設由誰來掏錢？肯定是政府的財政來掏錢，那麼，現在土地已經慢慢賣完了，地方的財政收入從哪裏來，它都要考慮這些問題。
觀點地產新媒體：在這樣的時間點發債，是不是受房地產調控影響地方政府沒錢了呢？
潘向東：是，現在地方政府財政確實很困難。因為地方有許多在建的項目，只要找不到資金就會成為爛尾工程，在這種情況下，推出發債應該是基於這方面的一個考慮。
觀點地產新媒體：那您覺得在地方政府沒錢的情況下，有沒有可能會放鬆地產調控？或者您認為調控還將持續多久？
潘向東：房地產肯定會繼續調。政府也在邊走邊看，現在價格還沒有出現普降，有一些二、三線城市還在漲，這個時候只要一放鬆或者停滯就會前功盡棄，所以現在就談房地產調控結束還為時過早。
觀點地產新媒體：溫總理最近提到的“微調”，是否會對房地產領域有一些影響呢？
潘向東：不知道會不會往這方面調，但是我們也只能是邊走邊看，現在微調主要是儘量對微小企業的一個微調。它其實是有點寬鬆，但是對房地產領域應該會繼續調控，微調是一種定向寬鬆，也是一種結構性的調整。
觀點地產新媒體：有學者認為，房地產調控的力度，很大一部分受到了熱錢的衝擊，包括許多房企也到海外市場融資，您是怎樣看待熱錢對房地產以及國內經濟的影響？
潘向東：影響當然大，它畢竟間接帶動了房價方面，影響多大目前難以估算。不過，一旦調控延續，房地產投資的下降會影響到整個固定資產投資，這是一方面。
另一方面，房地產還是消費，方方面面都受影響，所以，它要真的下來當然會影響到實體經濟。因此，我們就要通過其他方面一起做，一邊是房地產調控，另外在其他的領域，包括支持微小企業，還有保障房建設，以及其他需要規劃的項目，再有包括水利項目也都在議程中，這些組合起來才能避免一個大的振盪。
觀點地產新媒體：您說到保障房，最近住建部姜部長也說。要從實物補貼轉向貨幣方面。其實，最早是90年代就有貨幣補貼的法規，現在又重新提，您是如何理解的？
潘向東：這個可能性目前來看不太可能馬上實施。但是，保障房問題短期要修改也不太可能，因為這是“十二五規劃”已經定下來的問題，現在要去改市場也不同意，這是其一。
其二，對於中低收入者進行貨幣補貼是不是採用，估計還要等建完之後再來探討，因為將來還有房租等一系列的問題，現在連一個方式都還沒有定。
觀點地產新媒體：回到本質上，我們看房地產調控，歷來備受學界的質疑和抨擊，行政手段干預市場經濟的行為，作為學者，您如何看待？
潘向東：不同的經濟體，政府對經濟的理解也不同，很多人說現在中國是新型政府，新型政府要靠自己監督。但是，監督政府也有好處，問題是監督政府該怎麼做，房地產也有人說如果不進行行政干預，那市場會發展得更麻煩。
有的時候政府是要尊重市場，但這是一個系統工程，所謂系統工程就是你的經濟體制都已經介入了，這不是一個完全凌駕於法律之上的體制，所以要其他方面都按照這個規則進行，目前有一定難度。
還有，如果按照經濟手段來做的話，通過稅收手段是最有效的。但是，假如徵稅會不會又在操作層面出問題呢，變相成為老百姓的人頭稅，因為稅收上面普遍是這樣的，結果本來一個好的政策出臺，像用稅收來抑制房價，很有可能被操作變成畸形的人頭稅，所有的人其實都收。
所以，有時候政策的出臺和涉及操作的過程都要考慮可行性問題。
觀點地產新媒體：在稅收方面，許多人認為房產稅是今後改變地方政府對土地財政依賴的收入來源，您認為是不是呢？
潘向東：現在來看，全球許多國家都是採用的物業稅，但目前這個階段開徵房產稅我預計很多方面還是有許多問題的。為什麼呢？像我們以前農業稅徵得多嗎？不多，最後農民為什麼負擔那麼重，地方政府操作的時候先把費交了然後再交稅，只要你不交我就以扣稅的名義動用法律手段。
其實，農民可能是不交費，但是稅是願意交，但是我就不收你的稅，我要先交費再收稅，你說這種模式是不是失誤？
有些時候提法是理想化，用什麼樣的行政手段來調節，實際情況又是什麼都要考慮。現在比如房地產，再拿一個利率手段就完全把它掐死了，政府如果把利率提高6%，你看多少開發商自然崩盤。
觀點地產新媒體：我們看近年來關於房地產的矛盾日益激烈，它的根源問題是不是跟土地產權也有關呢？
潘向東：那也不會，將來國家肯定會調整的，現在慢慢由房產稅過渡到物業稅，那就變成了永久權。所以，政府有一個示範，這些擔憂都是多餘的，反正永久性給你可以，你每年交物業稅就可以了，一次性交和長遠交差異大嗎？國家也不用賣土地了，然後過渡到稅收了。
現在是一次性給政府錢，搞了許多基礎設施建設，但是假如把物業稅一徵，老百姓還是要交那麼多錢，你說永久性有什麼用，一百年徵的稅早就超過你這個房子的價格。
觀點地產新媒體：國內外的經濟形勢目前看都不容樂觀，您此前也說到定向寬鬆，會不會口子再放大一點，或者對房地產領域也稍微放鬆一下呢？
潘向東：對房地產不會，整個口子會放鬆一點，但是對房地產還是會繼續維持。完全寬鬆不可能，有限的寬鬆，寬鬆一點，就整體貨幣總量中有限的寬鬆一點點。