全國第一是否在明年可以達到，這是公司的計劃，並不意味着一定可以實現，我們希望穩定的持續經營。
觀點地產網 梁嘉欣 8月30日，恒大地產在香港舉行2010中期業績發佈會。恒大地產董事局主席在發佈會上回答了媒體的提問。
以下為恒大地產本次業績發佈會的文字實錄：
媒體提問：目前恒大的土地儲備非常多，達到了7238萬平方米，請問公司在土地獲取和開發方面的策略是什麼？另外，恒大剛在廣州珠江新城拿到了佳兆業廣場項目，這是否意味着恒大將進行商業地產的開發？
許家印：恒大從2004年開始超前進入了全國的二三線城市，說明恒大贏在戰略，我們進入二三線城市比較早，我們購入土地的成本比較低。目前，恒大在全國進入的省會城市數量最多，上半年達到了24個省會城市。
單個項目來說，公司傾向選擇每個城市升值潛力比較大的區域，基本上是城鄉結合部的區域；單個項目規模比較大，就可以充分的展示恒大所打造的住宅精品，包括良好環境社區和比較完善的配套，這就是恒大拿地的策略。同時，土地儲備攤到全國幾十個城市來看，平均每個城市佔有的平均值是200萬平方米左右，這是非常合理的土地儲備。
關於購買佳兆業廣場項目，這是廣州商業區中軸線的寫字樓，今年12月份可以全面竣工，購買佳兆業廣場有兩個方面的考慮。
恒大從成立到今天，都是租賃寫字樓，整個恒大集團系統1萬多名員工發揚艱苦創業的精神，將資金用到住宅開發建設中，用於公司的滾動發展，儘可能的少佔用資金，提高資金利用率，恒大已經有14年頭了，也是大的上市企業，擁有1.3萬名員工，將總部遷移到珠江新城的佳兆業廣場，從而體現公司的形象和品牌。
佳兆業廣場的設計是非常高檔的，位置也是非常好的，通過長時間的談判，價格也是比較合理的，均價是1.6萬元/平方米，周邊的寫字樓大概的價格是在2.4萬元/平方米—2.8萬元/平方米，從物業的增值角度來說也是比較好的。到時總部大概用1/4左右，還有3/4可以出租。
恒大近幾年還是發展住宅物業為主，以後會發展商業物業，逐漸增加這方面的投入，作為企業的發展而言這是長期戰略性的投資。在公司規模和現金流實力達到一定程度的時候，公司逐漸會投資商業物業，也是出於公司產品結構考慮的，該寫字樓未考慮到公司進軍商業物業，主要是前面的原因。
媒體提問：土地儲備平均價格是519元/平方米，股東的淨利潤達到了23%，根據幾家公佈中報上市公司而言，恒大的業績位列前5名，你們強調的是民生地產，讓利於民，請詳細的介紹如何讓利於民？
許家印：恒大的利潤主要還是來自於戰略性的決策和強大的成本控制力，也來自於戰略合作伙伴，包括施工和材料供應企業對恒大的讓利。
我們從2004年進入二三線城市，超前進入這些城市，在地價、房價未上漲的情況下進入，使得土地成本比較低，這是戰略決策角度把握了土地成本的控制。
如此大規模的企業，在管理控制上是強有力的，我以前在很多次會議上講到，恒大利潤主要來源於超強的戰略，主要來源於強大的成本控制，主要來源於合作伙伴的支持。我們要少賺老百姓的錢，多建老百姓買得起的精品樓，每次會上都這樣講，我們的利潤來自於戰略合作伙伴的讓利，今年五月份開了300多家中國名優企業的董事長戰略聯盟會上我就這樣說的，大家還鼓掌歡迎，我們的利潤來自於他們的讓利，因為我們的量大，而且達到了雙贏的局面。
媒體提問：公司之前的平均土地儲備成本大概在519元，而今年新增土地的樓面價則為738元，這是否預示着未來房地產價格的上升？恒大此前的IPO補償協議已經快要到期，從現在的股價來看，屆時是否有足夠的資金作出補償？今年一月份，恒大向工銀亞洲的有關借貸，有消息指已經償還或贖回，又有指還沒清付出，您能不能在這裏說明一下情況？
許家印：今年上半年我們新增了2000多萬平方米的土地儲備，均價大概是700多。恒大是非常注重戰略的企業，我們從04年開始進入二三線城市並取得了大量的土地，因此與今年在二三線城市拿的土地相比，今年的價格自然會有所上升。但即便如此，700多的樓面價也算是非常便宜的。不過，這個拿地的價格有所上升，也並非預示着將來的售價就會上揚。因為很多企業的樓面地價比恒大高，大概會在2000多塊的一個水平。這種地價的上升，跟未來的市場走勢，應該關係不大。
為了鼓勵公司上市，大家達成了補償協議。如果公司的股價在未來半年內低於國際配售價，低於的部分要給對方作出補償。11月6日到期，就我個人的角度來說，由於個人財務比較健康，按時如數地作出補償是沒有問題的。
關於工銀亞洲的貸款已經償還了，而且這已經是很久前的事了。
昨天為止，我們8月銷售超過了40個億。在市場低迷的時候，我們作出了比較大的讓步，最近我們將作一個適當的調整，均價可能會有所回升。
媒體提問：此前有稱恒大將參與北京中服地塊的競逐，目前的一個進展如何？恒大對此的相關規劃是怎樣的，是不是就此開始了北京的佈局？
許家印：關於中服地塊，參與競奪的企業有一兩百家。作為恒大來說，主要在於參與。同時通過這次的參與，把那些對投資物業的優秀規劃設計理念引入恒大，這是我們參競的一個很重要的因素。
同時，我們也確實是有意識地參與到該項目的投標，如果恒大能夠順利中標取得一項北京的投資物業，我們還是認為價值巨大。
媒體提問：今年業績增長比較好，為什麼不派中期股息？今年每個月的銷售額都在上漲，下半年是否會維持這樣的形勢？
許家印：半年派息的話比較麻煩，全年是一定要派息。去年派息是10%，我感覺很對不起小股民，太少了。今年派息是一定的，今年上半年公司決定不派息，因為不多也就是20多億元，也派不了多少，到了全年的時候集中派息。公司現金餘額是180多億元人民幣，港幣是200多億元，條件還是有的，因此是全年派息的，本次派息會很好的徵詢股民和股東的意見，派多少大家會滿意。
今年下半年的時候是否會保持穩定的增長，隨着銷售價格的下降是符合經濟規律的，恒大是低調注重戰略和策略以及市場的企業，在元月份的時候，為什麼元月就發債？當時的現金流是可以的，主要是考慮到今年國家會出臺宏觀調控。元月發債後，接下來在4月份又發了債，發債後的第二天，國家就出臺了宏觀調控，這完全在我們的預料之中。
國家宏觀調控出臺後，我們考慮到市場和老百姓會受到影響，會出現觀望情緒，成交量會大幅度的萎縮，尤其是恒大上市後，注重公司的穩健經營，對於現金流的要求是非常高的，公司上市的時候，我在很多場合說，公司上市後恒大的現金流是不能低於100億元的，宏觀調控後公司對於宏觀調控的調控，公司將現金的餘額提高到150億元以上，最少也不能少於150億元，最高的時候達到了210億元。
公司在4月底和5月初的時候，決定8.5折給予優惠，得到了政府和老百姓的肯定，我們是根據市場決定的，就是隨行就市，企業要正常運營，就要根據市場調節銷售價格，這是符合經濟規律的。我們在沒有8.5折之前，每個樓盤有的是9.5折，有的是9折，8.5折後實際上是讓利給老百姓，保證了公司的銷售額每個月都上升，4月份大概是37億元，5月份達到了41億元，6月份是48億元，各個樓盤銷售後，當天晚上都會發信息給我，7月份銷售額是50億元，因為宏觀調控到現在已經三、四個月了，市場已經開始出現了回暖，應該說是健康發展。
媒體提問：上半年拿到的20多個項目，只有一個是位於一線城市，下半年是否會加大一線城市拿地的比例？開工量一直是龐大的，土地儲備量也是比較大的，管理上如何應對多個城市開工，如何保證質量的問題？
許家印：我們在一線城市近年來說還沒有計劃拿地，恒大要實現有限的資金用到最大化，能夠在資金使用率和投資回報率上取得最大化，這是恒大多年來一直堅持的理念和經營方針，而且經營方針一直是非常正確的。用最小的投入獲得最大的產出，如何用最小的資金產出最大的回報。今年下半年還未考慮進入北京、上海兩個城市。
恒大在管理上應該說前幾年經歷了嚴峻的考驗，從去年的上半年主營業務上就可以看得出來，去年主營收入是57億元，今年上半年達到了203.7億元，我們的儲備比較大，開工量比較大，銷售額也達到了300多億元，但是今年上半年我們給投資者完美的答卷，說明恒大的管理是標準化集約化的模式，而且是成功的模式。恒大的管理模式是標準化加集約化的模式。第一控制了風險，第二控制了成本，第三確保了質量，這是我們非常成功的幾點。
同時，從規模上來說，恒大的四大指標，土地儲備、開發面積、銷售金額、銷售面積，恒大有三大指標都是最大的。而產品質量在全國跟任何產品相比都是很好的，恒大團隊的管理是嚴格高效的。
媒體提問：上次發佈會的時候說會進軍商業地產，剛剛許總說廣州項目也是有意向的，這次是否可以具體詳細的介紹規劃，哪些城市會優先考慮，是否會跟其他的開發商合作，下一個目標是什麼？報告中提到，公司前瞻性的預測了宏觀調控和房地產的趨勢，對於今年下半年是否有預測？
許家印：恒大是比較注重戰略性的企業，商業地產在去年就有基本的定位，恒大在什麼時候進入商業地產，純住宅地產方面有足夠的現金和一定的規模的時候。什麼是一定規模，我們希望四個指標都達到第一，從規模角度來說，土地儲備、開工面積，銷售金額、銷售面積都達到第一的水平的時候，而且是非常穩定的成長。不是現在百分之幾百的增長，現在是增長比較快的過程，如果都穩定增長的時候，就是我們向商業地產進軍的時候，應該是明年的下半年會逐漸的加大投入商業地產，商業地產的定性是什麼，就是要做城市地標性的綜合體，以省會城市為主，而且是從發達的省會城市開始建地標性的商業主體。
中國地產的走勢而言，我認為下半年會進入穩定期。恒大可以在非常低迷的時候，做到月月環比增長、同比增長，相信在房地產市場趨於更加平穩的時候，我們會在這些方面做得更好。而且下半年有20多個新樓盤要開盤，開盤數量達到60多個，跟去年相比增加了一倍。
媒體提問：四個指標達到全國第一後就會進入商業地產，您認為是明年下半年，是否意味着恒大可以超越萬科？公司最近是否會有融資的計劃？
許家印：我們沒有說一定要超越萬科，作為恒大而言，我們會盡最大的努力，將恒大做大做強，這是我們的目標。恒大要做三個一流的企業，規模一流，品牌一流，團隊一流。
全國第一是否在明年可以達到，這是公司的計劃，並不意味着一定可以實現，我們希望穩定的持續經營。主要是公司的現金流在保證房地產住宅開發方面達到一定規模和正常運營下，還有充足的現金可以投入商業地產。
公司目前沒有融資的計劃，大家已經看到公司的現金流是充足的，現有資金和銀行額度加起來是490多億元。
媒體提問：現在公司的股價跟上市時相比有點距離，你怎麼看公司的股價？你未來有增持的計劃嗎？還有就是房地產基金的問題，現在很多房企都設立了自己的房地產基金，恒大在這方面如何考慮？最後就是廣州絹麻廠地塊，現在的進展如何？
許家印：關於股價的高低，一直很多人在問。但是我們的管理層和員工都是一個觀點，我們從來不講股價的問題，一心紮紮實實地把公司做好。今年上半年，恒大業績的每一個指標都非常靚麗。唯一不滿意的一項便是淨利率10%，但這是沒辦法的，因為現在交的樓，是08年年底和09年上半年賣的。那個時候恒大出現了上市沒上成等難題，這時確保公司正常運營是首要的。所以拿出公司總量5%、7%便宜銷售確保公司的正常運營，均價是5190。
我們恒大未來還是一如既往地，全力以赴把公司經營好。股價的問題看不懂，企業規模的四大指標：土地儲備、開工面積、銷售面積、銷售金額中，恒大有三大指標領先。產品質量也是有目共睹的。
絹麻廠地塊的事，我在前兩次說過在協調之中，但協調之中並不等於協調時間由我們恒大來決定。但是在我們上半年的財務上，已經先把這一塊撥備了。這時為了更保險起見，儘管在協調，但還是先在財務上撥備了。
恒大目前沒考慮設立房地產基金。增持股票今年也沒有考慮，無論是個人還是公司。