未來10年中，花樣年會保持開發業務的快速增長，70%以上會的土儲集中在房產開發這一塊。另外可能10%~30%會用於不斷提升我們在酒店管理。
觀點地產網 梁嘉欣 3月22日，花樣年控股公佈了09年全年業績並召開業績發佈會，花樣年集團總裁潘軍、花樣年集團執行董事馮輝明、花樣年集團首席財務官陳思翰等管理層人員出席了業績發佈會，並就媒體的提問給予了回答。
作為花樣年上市後的第一份年度報表，2009年花樣年實現了合同銷售金額37.47億元，合同銷售面積43.31萬，分別同比增長248%及266%。潘軍表示，在中國相對寬鬆的政策環境下，仍看好中國房地產市場長期的發展前景，並預計今年花樣年的銷售價格將有大幅度的提升。
以下為花樣年業績發佈會答問實錄：
“銷售均價一直在往上漲”
Q：花樣年曾提到，今年可銷售面積的目標為113萬平方米，而去年已銷售面積是43.3萬平方米，那麼今年的銷售目標將如何表現？
潘軍：113萬平方米的銷售面積目標已加上今年的新開工量。09年所銷售面積43.3萬平方米已佔09年總推出量銷售率否的65%，我們相信這個水平是比較穩健的。如果今年的目標能保持去年同期的穩健水平，我相信該目標將是一個比較理想的業績。
Q：花樣年預計今年竣工面積為60萬平方米，請問已預售面積、涉及金額各多少？
陳思翰：2009年總結預售面積有43.3萬平米，其中1/3左右已在09年籤售。所以60萬平方米得竣工面積中，約有1/3的土地已賣出，鎖定銷售金額29個億。
Q：未來可能花樣年的項目是否以高檔產品為主？
潘軍：項目仍以中高端為主，在部分現金流較快的城市核心區，可能也仍是以高端項目為主。而二三線城市的房價相對一線來講比較便宜，當地均價可能僅3000元/平方米左右，均價到達5000~6000元/平方米已是當地的高端住宅了。因此，項目產品的定位仍由項目所在區域決定。
Q：09年國內樓市變化相當大，但花樣年的銷售樓面均價則基本持平，今年花樣年是否有意向適當調高房價？
馮輝明：09年國內商品房的銷售額及樓價確實均有快速增長，而花樣年銷售均價持平，主要由於目前的銷售結構。除了城市綜合體、精品高檔住宅以外，花樣年還有一些與政府合作的項目，幾乎是歷史土儲所帶來的項目，因此價格會相對較低，但對總體的銷售均價影響不大。
實際上，從2008年以來單個項目來看，花樣年的均價均有大幅度的增長，我們相信，今年銷售均價將在該基礎上有大幅的提升。今年花樣年將有較為大量的城市綜合體和精品高檔住宅入市，均價至少1萬元/平方米，從目前全國的平均售價來看，花樣年的銷售價格將有大幅度的提升。
陳思翰：以花樣年在成都的一箇中低端樓盤為例，當初拿地的均價是3000元/平方米，2008年時已達到6700元/平方米，2009年均價更高達7900元/平方米，可見我們的銷售均價一直在往上漲。
Q：花樣年今年的盈利是否還依靠成都和深圳兩個區域？預計今年成都可銷售面積有多少？
潘軍：這兩個區域所佔比重會較大，目前其它區域的比重也正在上升，最終各區域的比重會越來越平均。預計今年成都區域的銷售面積較去年會有20%~30%的增長。
“10年後的轉型”
Q：據瞭解，花樣年今年的新開工面積較去年有一個較大的增幅，今年開工的資金如何安排？
潘軍：09年我們的收入總額將近188億元，預計到明年花樣年的財務亦比較穩健。而且花樣年跟銀行的關係非常良好，貸款較為方便。
陳思翰：目前我們有一個10年期限的短期借貸款，約12億元左右，主要是開發貸款。我們的貸款會按週期還，隨着未來樓盤的不斷增多，每年在還部分貸款的同時，亦有一些新的開發貸款拿回來，所以會有該短期貸款。
Q：據瞭解，花樣年去年成立了酒店管理和商業管理公司，這是否意味着未來10年內，花樣年會加強在酒店方面的建設投入？能否透露一下該方面的計劃？
馮輝明：目前中國城市化的發展，基本維持在每年1.5%的增長速度推進，預計10年後，中國城市化率基本可以達到60%~65%，不少西方國家大概該數率後，城市化水平亦基本穩定，很少有大規模的房產開發，因此我們判斷屆時中國的房地產住宅大規模開發的階段將面臨轉型，可能轉入商業運營跟酒店管理。
未來10年中，花樣年會保持開發業務的快速增長，70%以上會的土儲集中在房產開發這一塊。另外可能10%~30%會用於不斷提升我們在酒店管理，在提升服務的同時，對房產開發亦能帶來更好的協同效益。
實際上，花樣年進入酒店行業有兩個目的，首先從目前現有的產品線，城市綜合體和精品高端住宅來看，需要有一個酒店來配套。同時，城市綜合體亦可提升整個酒店運營的效率，寫字樓則可為酒店帶來比較好的客源，而酒店亦可持續提升該物業的服務水平。我們相信酒店可為物業的品質提供長期的保證，並能為客戶帶來更好的價值。
潘軍：我可以有信心地說，我們選擇的經營目標，首先的是要保證健康的現金流。我們不會選擇出現負現金流的這種商業項目。否則我們會出售部分商業來補充現金流。所以在未來的商業品種中，究竟拿多少物業進行持有，是根據現金流的安排而定。
“總是一直在尋找增值地塊”
Q：花樣年一向採取低價拿地的策略，花樣年在進入上海、北京等地價較高的城市的過程中，如何控制拿地成本？
但是像您如果進入上海、北京的話，因為都知道現在的地價特別高，但是跨年拿地的價格一般都是比較低的成本，您怎麼控制這個成本？
潘軍：在北京和上海，我們不會拿非常貴的地，總是一直在尋找增值地塊。目前很多土地方都願意跟我們合作，我們因此也解除了土地的支付壓力。此外，由於我們在該兩地拿地的面積比例不會太高，因此也不會拉高整體的土地均價。
Q：花樣年在北京的項目剛剛起步，而目前北京的房地產政策發生一些改變，土地出讓不再價高者得，您們認為，此舉是否會對花樣年未來拿地造成阻礙？
潘軍：目前國內土地市場的掛牌出讓方式一般有前提條件設置，通過設定專業門檻的方式來限制住一些非專業的房地產企業，僅憑價格因素來獲取土地。因此，我們覺得此次政策的改革，為花樣年此類專業房地產開發商進入到北京的高端市場，提供了一個更好的門檻。
北京市場非常廣闊，而且北京是國內高端產品最集中的城市之一。我們非常高興地看到此類改革政策的推出，相信並對我們獲取一些高品質的土地一定有的幫助。
Q：目前國資委已要求78家央企退出房地產市場，您們認為，這對民企未來拿地是否會相對順利？
潘軍：我們對該問題保持謹慎樂觀的看法，因為大家可能都沒注意到該政策的推出時間點的限制，是以開發完自有的土地儲備及已購置土地為前提。
事實上，央企早已在國家計劃經濟時期獲得大量的土地儲備，而這些土地的質量非常高，目前我國許多科研機構或大型機構在全國的分支機構都擁有大量的土儲，而且由於建立時間較早，不少土地均位於城市中心地段，若將該些土地開發，估計需要至少5至10年的時間，因此，對民企而言，不應寄望央企退出市場能提供更多的空間給我們。目前，我們更需要的應該是，利用現有政策，通過多元化拿地的方式，提升房地產機構的專業性。
專業的房地產機構，最關鍵的是其獲取資源的能力。任何一個行業，要真正得到發展，最關鍵的一點就是讓專業機構能獲得更多的資源空間，來保證行業能健康穩定地發展，而不是在乎資金的多少。我們希望能有一個更公平的競爭環境。
“不會往保障性住房方向發展”
Q：最近中央出臺一系列的調控政策，您們認為未來是否會對房地產市場的發展造成壓力？
潘軍：我們相信，中央不希望房價下降，同時希望房價有能穩定的增長，而不是大起大落。溫總理在報告裏也再三提出，要讓房地產市場有一個健康穩定的發展，而今年跨年之際，中央加緊對房地產市場的監控，是對房市穩固發展的保障。
花樣年在地產行業經營長達14年，伴隨着國內房地產市場的成長，所以我們亦希望樓市能健康穩定地增長，而不是處於一種驚濤駭浪似的發展態勢中，而且這種態勢對行業而言是不健康的。
Q：今年中央對樓市的調控相對較緊，且目前中小住房的供應問題愈來受到中央的關注，在目前這種情況下，花樣年今年的發展策略是否會有所改變？
潘軍：今年“兩會”期間，很多人大和政協代表都對住房保障的問題提出建議，溫總理也專門談到，政府將盡更多的財政對這些低收入的階層建設相關的保障性住房，主要是廉租房。但作為高端產品的開發商，我們不會往這個方向發展。
大家都知道，央企非常有實力，而且目前已有很多建築單位參與到房地產的開發領域裏面來。我相信，中央考慮做經濟適用房時，可能會更多考慮這些單位。對政府來講，這樣亦更能體現其對低收入階層的保障決心。
當然，花樣年也會積極擁護國家對樓市的調控政策，並適度對經營策略進行調整，我相信今年花樣年的發展會較為穩定。
Q：目前廣東地區包括深圳正在進行三舊改造項目，花樣年是否有參與當中？
潘軍：目前我們已經這方面的安排，有幾個在談的舊改項目，主要在深圳。