觀點直擊 | 消化還需時間 領展保守經營等待市場回暖

觀點網 亞洲規模最大的房地産投資信托基金領展，繼續經歷市場低潮期。

5月28日，領展房産基金公布了截至2026年3月31日止年度的全年業績，期内總收益錄得139.38億港元，較上一财年的142.23億港元下降2.0%；物業收入淨額（NPI）為102.3億港元，同比減少3.7%。

下滑主要歸因于中國内地及香港零售組合的續租租金調整率錄得負數，反映出宏觀環境及零售行業整體承受的壓力。

但領展在成本控制方面取得了一定成效，部分抵銷了物業收入淨額的下滑；融資成本淨額因存款利息收入減少及債券投資到期，亦只輕微上升1.3%。

資産估值方面，領展旗下物業組合截至期末總估值為2164.89億港元，同比下降4.1%。原因還是在于市場租金下調，就算海外市場表現相對穩健，但仍未能完全對沖。

綜合以上因素，領展年内可分派總額下降6.4%至65.77億港元，每基金單位分派亦減少6.9%至253.61港仙。

面對復雜的經營環境，領展管理層在業績報告中坦言，盡管中國内地與香港零售業務面對逆風，停車場業務收入仍保持穩定，國際零售業務亦延續增長勢頭。換句話說，還是有盼頭。

過去一年，領展也已采取一系列“保守經營”策略，包括成本優化、非核心資産出售及加強核心物業素質等，以期在2026/2027年度實現盈利穩定。

零售繼續承壓

從區域運營來看，領展的核心市場中國内地與香港，在25/26财年承受了顯著壓力，而海外市場則繼續扮演“穩定器”角色，三大區域的零售物業表現呈現明顯分化。

先看香港市場，作為領展基本盤，香港物業組合包括130項資産，以民生商場為主，還包括約5.7萬個泊車位。這類資産貼近當地居民生活，過去常被認為極具抗風險能力，但近年也受“港人北上”和電商進軍香港的影響最深。

期内，領展香港香港物業組合總收益及物業收入淨額分别按年下降3.0%及4.6%，其中零售物業收益同比下滑了3.9%。

除此之外，雖然全财年出租率仍維持在97.8%的健康水平，顯示出資産層面的韌性。但在競争激烈的市場環境下，香港零售物業全年續租租金調整率錄得負8.2%，較上一财年負2.2%顯著擴大，平均每月每平方呎租金亦從63.3港元下降至60.1港元。

商戶銷售數據方面，整體商戶銷售額跌幅按年收窄至1.0%，其中餐飲類别銷售額錄得1.2%正增長，超級市場及食品類别輕微下降0.5%，一般零售類别則下降3.6%，但跌幅較去年有所收窄，管理層表示這是市場好轉的迹象。

面對電商的持續滲透，領展香港團隊在财年内采取了積極的租賃策略，共簽訂207個新品牌及587份新租約，續租率穩定在80%。值得留意的是，越來越多中國内地零售商及營運商在香港開設新鋪，帶動了租賃勢頭，亦順應香港消費者對内地品牌持續增加的需求。

最新于2026年4月，領展還推出了自營取件服務站“領點”（Link Collect）。管理層在業績發布會上解釋，這一舉措可以幫助購物者留在商場内取貨，鼓勵額外消費，同時活化商場中人流較少的區域。

盡管面對壓力，但領展並未停止對旗下零售物業的提升工程。财年内，該基金完成了鯉魚門廣場、TKO Spot及逸東商場三個項目的翻新，合計投入1.47億港元，預期投資回報率分别為14.5%、29.1%及10.6%。

管理層透露，領展後續會繼續提升資産的長期競争力，並為此準備了6億港元資本開支。

再看中國内地市場，整個财年内，領展中國内地物業組合以人民币計算的收益及物業收入淨額，分别錄得5.1%及5.8%的減幅，主要歸因于續租租金調整率為負數，而且是雙位數下滑，比香港市場的壓力更為顯著。

為應對日益激烈的市場競争及新增供應，領展在财年下半年就推行了針對性租賃、重新定位及小規模資産提升等措施。包括全财年引入逾174個品牌，租賃業務聚焦切合當前消費偏好的業務類型，包括潮流生活、文創潮品相關零售及休閑餐飲。

此外，領展完成了廣州天河領展廣場及北京通州領展廣場的主要資産提升項目，前者涉及資本開支總額3.81億元，錄得投資回報率10.7%，後者資本開支6300萬元，投資回報率10.0%。

最後看海外市場，領展的國際物業組合延續了增長勢頭，收益及物業收入淨額分别增長4.8%及2.7%，至18.67億港元及12.36億港元。

其中，新加坡零售組合租用率高達98.2%，續租租金調整率錄得正12.3%；澳洲零售組合表現更為亮眼，租用率維持在99.5%的高水平，續租租金調整率錄得16.5%的強勁增長。

保守經營

面對市場的不确定性，領展在25/26财年采取了一系列“保守經營”策略，核心思路可概括為聚焦核心零售與停車業務、嚴控成本、退出非核心資産、審慎管理資本。一年下來，效果也不錯。

成本控制是一大亮點，領展通過精簡業務架構，将員工和一般及行政開支壓降14.5%。

在業績發布會上，管理層透露，大本營所在的香港分部年度成本節約目標超額完成，超過2億港元，這一節約效果已于财年下半年開始體現，並将在未來逐步于淨利潤中反映，從而支持每基金單位分派。管理層明确表示，未來一年将繼續保持較好的成本基礎。

資本管理方面，領展也表現出很高的紀律性。在全球金融市場持續動蕩，地緣政治緊張局勢加劇帶動通脹預期的情況下，領展仍通過主動的利率及融資安排，将平均借貸成本進一步下調至3.44%。

年度内，領展為250億港元債務安排了再融資，其中包括發行6億美元10年期高級無抵押美元債券，票息率4.875%。截至期末，領展平均債務到期年限為3.5年，定息債務占總債務的比例維持在60%，淨負債比率為23.9%。

成本優勢能看得到，财務上無虞，在此基礎上，管理層提到領展會繼續做好資本循環，即會适時推售一些非核心資産。

那麼什麼算非核心資産呢？

管理層在業績會上重申了領展對自身的定位“亞洲商場運營者”，並指出整體物業組合中約5%-10%被視為非核心資産，公司正審慎考慮于适當時機出售這些資産，並将部分出售所得資金用于投資核心零售資産組合。

同時，管理層強調領展一般不會将購物中心類物業擺上貨架，除非對手給予的價格很具吸引力。

最新一個例子便是位于新加坡的零售物業Swing By @ Thomson Plaza。今年4月初，領展作價2.5億新加坡元，約合15.38億港元，出售了這個郊區購物中心，較收購時溢價45%。

管理層就認為，這次出售反映公司積極資産管理所創造的價值，並印證領展于資産退場方面的執行力及紀律。

要理解領展如何界定核心資産與非核心資産，不妨也從其最新業績簡報中尋找答案。

在25/26财年業績簡報的“領展房托物業組合概覽”部分，領展一改過往按地區劃分物業組合的慣常做法，轉而以物業類型作為主要區分維度，将組合明确劃分為“零售及停車場資産”與“其他資産”兩大類。

圖片來源：領展25/26财年業績簡報，商業客截取

據此，有理由相信被劃入“其他資産”的辦公樓、物流資産正屬于可供出售的“非核心資産”。

對于下一财年的展望，管理層就給出了相對保守的指引。領展預計，中國内地與香港的零售物業組合的續租租金調整率将于26/27年度維持在相當水平，即繼續錄得負增長。

管理層在業績會上解釋，這主要是因為當前到期的租約大多是在三年前，即疫情後市場較為樂觀時期簽訂的，當時租金價格較高，消化這些高基數租約需要一定時間。

不過，管理層亦觀察到一些積極迹象：“（在香港）我們已開始看到租戶銷售的逐漸提升，租賃成本處于合理水平，租金亦已開始企穩。”

對于中國内地市場，管理層認為一線城市表現分化，北京持續受壓，深圳及廣州維持溫和增長，上海的復蘇在逐步推進。盡管續租租金調整率現時仍為負數，但通過針對性租賃、重新定位及資産提升等措施，日均客流量及商戶銷售額已錄得溫和改善。

就中長期而言，領展對亞太區消費市場保持信心。管理層指出，城市人口增長支持長期消費，在人口稠密的區域，實體零售在必需品消費方面仍不可或缺。

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