成都大悅城成熟期紅利：2025年至今年首季 EBITDA錄正增長

觀點網 華夏大悅城消費REIT（下稱，大悅城消費REIT）最近完成了更名。

這是一場涉及多只公募REITs的集體行動。近期，全市場6單消費基礎設施REITs相繼将名稱中“商業”字樣變更為“消費”。

雖說僅一詞之差，但在商業不動産REITs審批提速、資産擴容擴圍的背景下，這一集體性動作被賦予了特别的戰略意義。監管層與市場參與者正推動劃出一條清晰的邊界，以突出兩類REITs不同的風險收益特征，以提升市場辨識度。

“商業”一詞，在C-REITs語境中一度指向那些以購物中心、寫字樓、酒店等為核心的混合型資産。“消費”二字，則精準錨定了與終端居民需求直接挂鈎的零售商業業态。

而本次更名的主體，其底層資産是位于成都武侯區的成都大悅城。這座開業至今已運營超過十年的購物中心，在西南地區的商業版圖中，始終扮演着一個低調但無法被忽視的“優等生”角色。

通過更名，意味着未來在資産擴募、運營策略乃至二級市場的估值邏輯上，大悅城消費REIT都将在成都大悅城的基礎上，圍繞“消費”這一被清晰定義的核心，講出更具想象力的故事。

檢驗這一叙事的唯一標準，便是業績。在剛剛過去的2025年及2026年Q1，這份業績的底色，究竟幾何？

業績底色

成都大悅城開業于2015年12月，截至目前已完整運營超過10年。在成熟的商業地産周期中，十年往往意味着一輪硬件折舊與消費代際更替的考驗。

但從大悅城消費REIT現時披露的數據來看，該項目各項核心指標仍維持在較高水平，並未顯露出疲态。

先從基金合並層面的财務數據來看。2025年全年，大悅城消費REIT實現合並層面收入3.41億元，完成度102.58%。利潤端，期内該基金實現合並淨利潤3777.84萬元。

同時，年内大悅城消費REIT實現可供分配金額1.82億元，完成度達到102.92%。若按基金初始募集規模測算，2025年實現的年化現金流分派率為5.48%。

進入2026年Q1，基金延續了這一态勢。期内實現合並收入9147.76萬元，淨利潤1376.94萬元，可供分配金額4618.88萬元。按基金募集規模計算，年化分派率提升至5.64%。在利率持續走低的大環境下，超過5%的現金分派率在國内主要REITs産品中屬于中上水平。

從項目公司層面觀察，成都大悅城項目公司營業收入錄得3.37億元，同比增長226.65%（主要因2024年為非完整年度），EBITDA1.95億元，同比增長235.18%。按此計算，成都大悅城的EBITDA Margin約為57.9%，盈利能力不錯。

在2026年Q1，成都大悅城項目公司則實現營業收入9052.49萬元，同比增長8.66%，EBITDA錄得5379.44萬元，同比增長9.12%。EBITDA Margin短期内提升至59.4%。

出租率是衡量購物中心健康度的核心指標，市場普遍将95%視為商業項目的健康線。截至2025年末，成都大悅城可供出租面積約8.56萬平方米，實際出租面積約8.40萬平方米，期末出租率達到98.10%。值得注意的是，其租金收繳率在2025年全年達到了100%。

進入2026年Q1，項目期末出租率微降至96.13%。

對于這一波動，商業客參與了大悅城消費REIT在4月末舉辦的投資者開放日活動，活動中基金管理人解釋稱，為了維持項目的品牌新鮮度，招商團隊在年初選擇主動進行品牌汰換。

管理層強調：“無論是去年全年的每個季末時點，包括今年一季度末，我們的出租率水平都超過了首發招募預測的96%水平。”

租金單價方面，報告顯示，成都大悅城2025年月均租金單價為362.75元/平方米/月。到2026年Q1，該指標攀升至389.79元/平方米/月，環比漲幅7.45%，同比漲幅7.23%。

作為背景，成都大悅城2026年Q1内錄得銷售額同比增長24%，客流同比增長16%，銷售額增長推高了租金收入。

主動進化的紅利

能夠支撐租金持續增長而維持高出租率的，是持續不斷的品牌汰換。

據透露，2025年成都大悅城全年調改品牌120余個，調整面積超過1.3萬平方米，年度調改率達15.76%，並引入42家各類首店。

具體看不同場館的策略，A館以女性時尚氛圍為主軸，加強時尚潮流定位，引入了Polo Ralph Lauren、泡泡瑪特等品牌；B以運動潮流為標簽，引入了Descente、Wilson、ECCO AL等戶外運動品牌；C館則在餐飲上做文章，補充了此前缺失的菜系，引入了費大廚、甬江煙火、阿嫲手作、裕蓮茶樓等餐飲品牌。

管理層在活動上表示，項目品牌調整往往會提前一年甚至更早就開始基于租約到期情況、品牌在成都市場的表現數據以及項目未來的定位方向進行規劃。“我們嚴格按一戶一價去落實租金，調整之後的位置必須在銷售上有提升，品牌能級上要與項目定位匹配。”

據了解，在2026年，成都大悅城三區的功能定位将繼續細分。A館會繼續攻堅輕奢品牌，汰換低效品牌，提檔升級女裝品牌組合；B館繼續延展運動生态，預計将引入Nothomme BLUE（藍岐）、Mammut猛犸象、mont-bell等品牌；

C館則繼續強化餐飲業态。值得注意的是，2025年9月底亮相的“公園里”便主要位于C館内。“公園里”是一處5200平方米的半開放式垂直生态場景，将綠植、寵物社交、休閑停留等功能植入原本利用率較低的公共區域。

據管理層透露，該空間開街首月即帶動主入口客流大幅增長，後續已在此落地20余場活動，持續轉化為銷售增量。

推廣方面，2025年全年成都大悅城鋪排了SP促銷及主題活動175場，落地6檔重磅IP首展和3場高量級明星活動，這些活動都轉化為不小的曝光量和客流。

管理層亦稱，項目2026年會加強在活動上的規劃，落地成都/西南首展不少于3場、與千萬店和S級品牌合作不少于20場次，以及落地超過3場自創IP活動。

将視角拉回到成都市場的競争版圖上。成都的商業地産市場歷來以競争激烈著稱，但城西的商業相對而言是一個“防守型”市場。從區位來看，成都大悅城目前3公里半徑範圍内缺乏同等體量的大型競品。

不過項目8公里外的青羊新城闆塊，青羊大悅城已啟動建設，同時華潤置地亦在該闆塊成功拿地並預計有商業項目落地。

對此，管理層的判斷是，新項目距離較遠，各自将保持獨立的輻射半徑，短期内不會形成直接的客群争奪。相反有利于提升整個“大城西商圈”的能級。

同時，除正在建設的青羊大悅城外，大悅城在成都布局的另一項目成都天府大悅城，已在2023年12月開業，正處于培育期。同城多項目的存在，未來在招商資源共享、會員體系打通以及區域消費數據整合上可能産生協同效應。

另一方面，單一資産運營得再好，終究存在集中度風險。對于華夏大悅城消費REIT而言，擴募是繞不開的下一步棋。對比已先後推出擴募方案的其他REIT産品，大悅城方面雖尚未給出明确擴募時間表，但信号已相當清晰。

關于擴募的具體方向，市場關注其是否會繼續在消費REITs這一賽道内裝入資産，還是轉向新近擴容的商業不動産REITs闆塊。管理層就表示，對于兩種證券化路徑仍在同步評估。

無論選擇哪條路徑，大悅城控股手中的項目儲備量級都足夠支撐後續運作。截至2025年底，其在全國範圍内布局商業項目44個（含輕資産和非標産品），總商業建築面積約470萬平方米，其中在營項目37個，總體量約388萬平方米，在建及籌備項目7個。

這些資産中最成熟的項目，主要集中在北京、上海、成都、天津、杭州等一二線城市的核心商圈，從城市能級和資産規模來看，存在篩選注入上市平台的空間。

“大悅城一直致力于商業地産的投融建管退資産循環。已有一些工作，包括有一些動作，可能也随時會向市場釋放。”管理層提及。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。