年報觀察 | 南山控股營收大漲仍虧損20億

觀點網 1月底時，南山控股曾發布過一份業績預告，預計歸屬于上市公司股東的淨利潤為-22億至-18億元，虧損規模較上年同期17.73億元有所擴大。

直到3個月後，一份明确的成績單才得以面世。

根據2025年度報告，南山控股報告期内實現營業收入130.63億元，同比增長55.55%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-19.7億元，虧損同比擴大11.11%；扣除非經常性損益後的歸母淨利潤為-19.56億元，同比增虧9.92%；經營活動産生的現金流量淨額實現由負轉正，達40.75億元，同比增長1960.58%。

從業務來看，南山控股旗下房地産業務實現營業收入為84.54億元，同比增長99.01%，是全年營收增速最主要的推動力。

但也因為房地産，公司出現了近20億虧損。

房地産困局

對于2025年業績虧損的原因，南山控股方面表示，受房地産市場整體行情影響，基于審慎原則計提資産減值及合作項目投資損失有所增加。

圖片來源：企業公告

2025年，該公司全年計提各項資産減值準備金額達17.09億元，減少歸母淨利潤規模約為15.91億元，占全年虧損總額的80.76%。

其中，影響最大的部分來自于存貨跌價損失。

截至2025年末，南山控股旗下房地産開發業務已布局16個城市，累計開發項目69個（含待建及表外合作項目），其中在售項目40個；累計可運營項目（含籌備）20個，其中在運營（含代管）項目7個。

圖片來源：企業公告

年内，該公司並無新增土地儲備，截至年末剩余可開發建築面積為54.16萬平方米，較上年末減少3.1萬平方米。

值得注意的是，自2022年開始，南山控股在粵港澳大灣區的土儲便已清空，至今仍未補充分毫。

報告期内，南山控股累計實現全口徑銷售金額78.3億元，同比增長29.6%，權益銷售金額52.3億元，同比增長46.9%，合並報表範圍内項目累計實現並表口徑銷售金額51億元，同比大幅增長121.7%。

據觀點新媒體了解，南山控股這份銷售成績，主要依賴于上海南山璞缦和深圳赤灣匯廣場兩個項目支撐。

上海南山璞缦位于嘉定區老城核心位置，原為嘉定汽車客運中心，項目地塊由南山地産于2023年10月以18億價格競得。

該項目定位為純改善平層大宅，當時還被稱作嘉定新房界“勞斯萊斯”，2024年10月首開當日售出123套房源，去化率約90%。

數據顯示，南山璞缦2025年實現銷售金額18.45億元，對應銷售面積4.24萬平方米，銷售均價約4.35萬/平方米。

深圳赤灣匯廣場位于南山區前海赤灣闆塊核心地帶，是一個集高端住宅、購物中心、總部辦公、五星級酒店等復合業态于一體的綜合體項目。其中，住宅部分名為開雲府，2025年實現銷售金額21.07億，銷售面積3.66萬平方米。

值得注意的是，開雲府自2023年首開至今的銷售表現並不算亮眼，項目二期在入市前甚至還改名為1978半島擎峯，後來引起降價風波。

2025年，南山控股旗下另一個位于深圳的住宅項目，龍崗南山悅時光也曾引發熱議。

該項目年内曾推出少量特殊工抵房源，打85折後均價僅3.34萬/平方米，比正常房源便宜15%-20%。

不輕松的“南山之旅”

2015年，南山控股發行股份購買資産重大資産重組事項完成後，房地産開發業務成為公司新增主營業務之一；2018年，該公司發行A股股份換股吸收合並深基地重大資産重組事項實施完畢，倉儲物流業務新增成為主營業務之一。

目前，南山控股已形成以現代高端倉儲物流為戰略性業務、以房地産開發為支撐性業務、以産城綜合開發為培育性業務的戰略定位。

2025年，南山控股旗下房地産業務仍是最大營收來源，實現營業收入約84.54億元，占總營收比重64.72%，同比提升14.13個百分點；倉儲物流業務年内營收18.53億，占比14.19%；産業園區業務營收4.49億，占比3.44%；制造業業務營收21.79億，占比16.68%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

自2021年開始，南山控股連續五年錄得淨利潤同比下降。

2024年是最具壓力的一年，同比降幅高達1305.89%，這一年也是近十年來首次出現利潤虧損，原因同樣是大規模資産計提減值。

可以說，南山控股如何打破房地産困局，或是蔣鐵峰迎接的首要任務。

2025年11月，南山控股控股股東中國南山迎來了新任董事長——招商蛇口前任董事長蔣鐵峰。值得注意的是，今年3月，招商蛇口副總經理劉晔也宣布離職，他的下一站同樣是中國南山集團。

有分析認為，這或許是被納入招商局集團管理體繫後，中國南山即将獲得來自招商局集團更多業務協同、更大支持力度的信号。作為中國南山集團旗下A股上市平台，南山控股也将在支持名單之中。

只是對于蔣鐵峰而言，這趟“南山之旅”注定不輕松。

2025年，被南山控股視為戰略性業務的倉儲物流業務收入錄得4.0%同比降幅，作為培育性業務的産業園區業務則出現24.39%收入下降幅度。如何加快産業轉型步伐，或許才是南山控股的破局之道。

而在去年，該公司已采取了相應的行動。

11月18日，南山控股公告稱，控股子公司寶灣物流将作為有限合伙人，認繳出資約1.53億元參與設立“招商寶灣深擔（佛山）股權投資合伙企業（有限合伙）”，定向投資于江門市寶鶴物流有限公司持有的江門鶴山寶灣物流園項目。

此外還于12月15日宣布，寶灣物流正籌劃将旗下四個優質物流項目注入已上市的華泰寶灣物流REIT，四大項目分别為成都龍泉寶灣國際物流中心、西安寶灣國際物流中心、甯波寶灣國際物流中心和青島膠州寶灣國際物流中心。

目前，這四個項目已申報至各地方發改委，後續尚需經國家發改委申報推薦、中國證監會及深圳證券交易所審核通過，並經基金份額持有人大會決議通過方可實施擴募方案。

截至2025年末，寶灣物流在全國範圍内擁有或管理86個智慧物流園區，運營、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積逾990萬平方米；期内倉庫平均使用率為92.9%。

在稍早前的年度董事會上，南山控股董事長舒謙表示，2026年是“十五五”規劃開局之年，公司正處于新舊動能轉換、風險防控承壓的關鍵時期。唯有把困難預判得更充分、把問題剖析得更深入、把辦法謀劃得更周全，才能主動扛起責任擔當，全力以赴打赢攻堅克難、化險為夷的硬仗。

根據2026年一季度報告，南山控股實現營收13.66億元，同比減少66.35%；期内歸母淨利潤約為-1.43億元，同比下降158.37%；扣非後歸母淨利潤為-1.40億元，同比降幅157.18%。

這個開局，看起來已為接下來的轉型之旅增加了一些挑戰。

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