年報觀察 | 濱江集團站隊“小心駕駛”

觀點網 銷售額1017億元、營收828.88億元、淨利潤36.4億元，三項核心指標，給濱江集團的2025年畫上了一個圓滿句号。

2025年，濱江集團實現銷售額1017億元，位列民營房企第1位，在大本營杭州也已連續8年荣獲杭州市場銷冠。

期内，濱江集團實現營業收入828.88億元，同比上升19.86%；實現淨利潤和歸母淨利潤36.4億元、21.16億元，分别同比下降3.98%、16.87%。

截至2025年末，濱江集團總資産2082.34億元，較上年末下降19.63%；歸屬于上市公司股東的淨資産294.74 億元，較上年末增長7.07%。

同比來看，濱江集團陷入了“增收不增利”的漩渦，不過利潤下滑的背後，是它出于對存貨價值的審慎評估而大額增加了計提資産減值。這是一個主動“排雷”的過程，雖會對當期利潤表造成巨大沖擊，但将有利于集團的長遠健康發展。

房地産行業里，總充斥着“愛拼才會赢”的聲音，敢拼敢闖似乎是勝利者的標配。其間，也翻涌着一些“翻車”案例，且每一場潰敗，都會引起劇烈的反響。

在這樣的環境下，濱江集團選擇站隊小心駕駛的一派。

業績底色

營收方面，濱江集團828.88億元的總營收里，來自房地産業的營收為826.08億元，占比99.66%；來自酒店業和其他的營收分别為2.62億元和1775.60萬元，分别占比0.32%和0.02%。

分産品看，房産銷售實現營收817.88億元，占總收入的98.67%；房産項目管理服務實現營收3.78億元，房産租賃實現營收4.42億元，酒店管理服務實現營收2.62億元，分别占比0.46%、0.53%、0.32%。

近幾年來，濱江集團都按“1+5”戰略開展業務，在聚焦房地産主業的同時，推進服務、租賃、酒店、養老和産業投資五個業務闆塊。但從上述數據來看，副業沒有太大起色，還處于慢跑之中。

具體來看，期内，代建業務方面，濱江集團新增代建項目1個，計容建面約5.7萬平方米；租賃業務方面，持有可用于出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約54.9萬平方米；養老業務方面，旗下首個康養項目濱江和家禦虹府長者之家入住率達95%。

分地區看，來自杭州地區的營收為715.64億元，占總收入的比例最高，為86.34%；其次是占比7.48%的金華地區，營收為62.03億元；其余地區除湖州地區的營收占比2.82%之外，均占比不足1%。

值得注意的是，去年同期，濱江集團來自杭州、金華、甯波、南京等四個地區的營收占比均大于3%，可見2025年濱江集團在浙江（除杭州）其他地區的收獲相對來說有所減少。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

2025 年末，濱江集團新增土地儲備項目26個，新增項目計容建築面積合計172.3萬平方米，總土地款487億元，權益土地款192億元。

總土地儲備量中，杭州占比79%，浙江省内非杭州的城市包括金華、湖州、甯波等二三線城市占比13%，浙江省外占比8%。

但需要注意的是，區域極致聚焦也是一把雙刃劍。一方面，杭州市場在全國範圍來看相對堅挺，且濱江集團生根于杭州，基本吃透了杭州樓市的規律，自有一套高效的打法，得以在寒季里安全過冬。

另一方面，房地産行業早已進入存量時代，杭州市場也會有見頂的一天，與區域市場高度捆綁，一旦市場降溫，濱江集團也将受到一定程度的沖擊。

利潤方面，2025年，濱江集團實現淨利潤36.40億元，同比下降3.98%，其中歸母淨利潤21.16億元，同比下降16.87%。

濱江集團表示，利潤下滑主要是因為本期計提資産減值較上年同期增加。

年報顯示，期内濱江集團因存貨跌價準備的計提資産減值為27.90億元，侵占了利潤總額的45.12%。其中，來自開發成本（在建項目）的計提金額為26.60億元，來自開發産品的計提金額為1.23億元。

濱江未來

對于未來一年的經營計劃，濱江集團最終确定将銷售額目標下調到800億元，銷售排名全國前15，銷售份額占全國1%左右。

2026年，濱江集團主要計劃竣工交付38個項目，合計342.35萬平方米。其中，有36個項目位于杭州，其余2個項目分别位于金華和甯波，浙江省外無計劃交付項目。

關于目標下調這一行為，觀點新媒體認為，這既符合房地産行業尚未得到完全修復的現狀，又表明了濱江集團對自身表現的保守判斷。

據國家統計局公布的全國房地産市場基本情況，2022年起，全國新建商品房銷售面積及銷售額均呈連年下降趨勢。

同樣的時間軸上，最近四年，濱江集團銷售額依次為1539億元、1534億元、1116億元、1017億元，分别錄得降幅8.99%、0.32%、27.25%、8.87%。

在土地儲備上，濱江集團表示，投資金額将控制在權益銷售回款50%左右，投資布局里杭州占比60%，省内和省外分别占比20%，上海繼續被視作省外重點城市。

與2025年的實際投資情況相比，“6、2、2”的投資布局更加傾向于資源平衡的打法，既可以保住杭州的“榜一”身份，又可以在浙江其他地區以及省外，尤其是上海地區占有一定的市場份額。至于能否走出杭州這座圍城，還需要看它将來的拿地動态。

2026年開年至今，濱江集團已在土地市場公開獲取三宗地塊，其中兩宗位于浙江杭州，一宗位于浙江湖州，湖州地塊與興耀房産聯合獲取開發，濱江集團持股49%。

降債與融資也是濱江集團近幾年的的工作重心之一。

據統計，2022年至2025年，濱江集團權益有息負債規模分别為470億元、360億元、305億元、262億元。2026年，濱江集團計劃将權益有息負債規模繼續下降至230億元左右。

期内，濱江集團的直接融資占比為16.8%，綜合融資成本也從2020年的5.2%逐步下降至2025年的3.0%。根據這一融資表現，濱江集團未來一年計劃将直接融資規模比例控制在20%以内，融資成本争取降至2.9%以内。

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